自住需求决定当下豪宅号召力
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2011-04-11 09:40
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，3月份单价在5万元/平方米以上的高端住宅，成交因前期开发商蓄客准备及销售策略等因素影响，较2月份出现大幅度回升。3月单价在5万元/平方米以上的高端住宅成交环比提升148%。其中，单价在5万元/平方米以上的公寓成交环比出现227%的增长幅度，在高端住宅成交总额占比从今年2月份的62.1%提升至81.9%。
成交房源主要来自于仁恒怡庭的热销，北外滩滨江豪宅也接连打破板块零成交，例如汤臣一品的再次成交，绿城玫瑰园也有套均总价超三千万的房源签约。随着“限购令”等调控政策的执行细则严格落实，投资力量正渐渐淡出豪宅市场。而近期一手豪宅市场主要表现为高端改善自住需求和新增置业需求旺盛，这也在一定程度上反映出高端住宅市场从投资属性向自住的回归。
自住购买力表现突出
2月27日位于新江湾板块的仁恒怡庭推出95套房源。据上海中原研究咨询部监测数据显示，3月截止21日，该案累计成交27套，位列一手豪宅市场成交榜首。
仁恒怡庭去年10月份首推173套房源，主力户型为精装公寓三房、四房，当月成交105套，仅半个月去化率高达60.69%。该案今年2月27日推95套房源，成交势头虽不及上期开盘火爆，但去化率仍维持在22%左右，在整体豪宅市场并不火热的情况下保持较快去化速度。“取得这样的市场表现，原因主要是切合了当下自住需求。”上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，“新政主要打击的是投机投资，高端自住改善需求仍属于合理范畴。仁恒怡庭前期购买的客户以改善居住品质的自住高端客户为主，自住客户比例达到90%以上，海归、外籍人士或是具有海外生活背景的国际人士也占了相当一部分比例。加上目前市场豪宅供应总体偏少，因此有新增供应便会产生拉动效应。在3月份豪宅供应仍显稀缺的背景下，该案受到高端客户的追捧也在情理之中。”
另据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，3月上半月全市新建商品住宅单价在5万元/平方米以上的房源累计成交37套，环比2月下半月增长了68.2%。从成交明细来看，单仁恒怡庭就占了总成交的一半。“从整体上看，虽然局部区域不乏购买力存在，但单一项目的集中成交并不能代表全市高端住宅市场成交已出现全面回暖迹象。”21世纪不动产分析人士指出。
其他个案方面，位于闸北大宁板块的慧芝湖花园三期值得一提，该案推出217套房源，中原数据显示，3月21日-27日一周内成交111套，共1.32万平方米，去化率约51%，此次开盘推出优惠“一次性付款96折，按揭付款97折”，成交均价3.57万元/平方米，位列周度成交面积第二。此案地处大宁国际社区核心区位，距离轨交1号线上海马戏城路站约400米，配套主要依靠大宁商圈。
后期上市豪宅报价坚挺
3月下半月，有三个豪宅取得预售许可证，分别为位于浦东花木板块的四季雅苑、御翠园及浦江镇的翡冷翠园，累计推出109套房源、面积2.41万平方米。
四季雅苑3月26日加推88套精装修公寓房源，主力户型为单元面积152-168平方米的3房。据网上房地产数据显示，该批房源最低报价5.91万元/平方米，最高报价12.05万元/平方米，从售楼处问询得知，目前报价约6万-8万元/平方米，基本处于网上备案的价格下限。
上海中原研究咨询部数据显示，与四季雅苑同板块的仁恒河滨城、香梅花园等豪宅，近期均价分别为5.06万元/平方米、6.28万元/平方米。相比之下，四季雅苑6-8万元/平方米的报价仍处于区域较高水平。
一些豪宅产品在后期房源上，着力增加产品附加值，因此开盘报价超出上期房源成交价格。翡冷翠园3月27日加推20套电梯独栋别墅房源，主推面积约390.64平方米、485.88平方米两种户型，花园面积450-1000平方米。据悉，该批房源在地下室和入户花园上加以升级，报价约3000-5000万元/套，较该案2011年约2500-3000万元的最新成交套总价也有所提升。
龚敏表示，部分地区豪宅楼盘最新报价不仅没有出现松动，反而较同区域可比案例或者同案上批房源价格有所提升。一方面是由于本身该楼盘前期房源去化较快，增加了房企未来销售信心；另一方面近期一些高端楼盘交易表现良好，也缓和了房企对调控背景下豪宅市场走冷的悲观。事实上限购限贷更多压抑意图明确的投资、投机需求，高端改善需求进入的大门仍在敞开。但面对缩水的需求体量，豪宅市场的竞争也在加剧。以仁恒怡庭为代表的产品特征明显的楼盘，在市场上仍有相当的号召力。
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