实际利率为负下的房地产调控最终都是“空调”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财经网　　 2011-04-18 16:45

　　4月18日，国家统计局公布的全国70个大中城市的楼价数据显示，高房价如旧，不过是涨势略有抑制而已，这又再次印证一个事实：利率恢复到中性之前，地产调控措施不管怎么严厉，最后都是“空调”。

　　国家统计局今日发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市环比价格下降的有12个城市。但与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。这说明中国高房价依旧，不过是涨势略有缓和而已。

　　在今年以来各地限购令和限价令纷纷出台之时，中国央行连续采取包括加息和上调存款准备金率在内的货币紧缩措施。4月17日，中国人民银行再次宣布，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此为央行年内第四次上调存款准备金率。如此严厉的行政和货币紧缩措施，都不能让房价低头吗？

　　据《华尔街日报》报道，诺丁汉大学中国政策研究所发表的一篇论文显示，从2005年6月到2010年9月，中国央行每一次收紧信贷，都伴随着房价同比上涨5%。也就是说，每加息0.5个百分点，一年后房价就上涨5%。论文作者姚树洁、罗丹和LohLixia写道，每当货币政策收紧的时候，投资者非但没有逃离市场，反而争先恐后地购买房屋或股票。这似乎印证了目前的中国房地产走势。

　　经济理论认为，加息会向潜在买房人发出信号，让他们知道自己将承担更高的月供、所以应当持币观望，从而对房价起到抑制作用。难道经济规律在中国就失灵了？

　　事实上，并非如此，中国大中城市住宅的房租收益率，扣除物业费之后，现在一般都在2~3%之间。尽管这可能略低于一年期固定存款利率3.25%。但考虑到中国目前实际利率为负，和房租不断上涨的事实，那么居民购买住宅地产的行为，可以看做是购买与通胀指数挂钩的保值公债。

　　因此，除非将利率迅速恢复到中性水平，让实际利率为正，抑制住整个社会的通胀预期，否则居民储蓄仍有可能继续流向有中国特色的“保值公债”。

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