专家提醒：便宜莫贪　租房要警惕“二房东”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 北京晚报　　 2005-11-22 14:46

最近的房屋租赁市场很不平静。一边是佰家拖欠房东租金弄得满城风雨，一边又出现了“二房东”卷款逃跑事件。所谓的“二房东”，是指先从房东手里租下整套房子，然后“分房转租”以获利者。据了解，这种隐蔽的“转租”方式在京城房屋租赁市场中其实占了相当大的份额，如果管理不当，消费者盲目跟风，“二房东”的危害将不亚于某些“黑中介”。

二房东应运而生租赁诚信问题频出

二房东的出现并非偶然。近年来城市房价逐年上涨，涌入北京的外来人口超过400万，他们大部分需要靠租房解决住宿问题。而一居室1500元／月左右、二居室2500元／月左右的价位对于初到北京打工或刚出校门的大学生来说，租下一整套房子自己住无疑太过奢侈甚至是力所不能及的事情，于是，京城便出现了“二房东”：就是租房者从房东手里租下整套房子后，又采取了“分房转租”的办法。“二房东”若仅是为了减轻自身负担，本也无可厚非，但问题是市场上却不乏以这种“空手套白狼”的方式骗人钱财、房客被产权所有方赶出租住房屋的恶性事件。那么，京城的租房大军应如何规避在租赁中的风险、维护自己的权益呢？

租房多留意专家支招避风险

二房客的情况很普遍，有时成为二房客也是不可避免的。据专业人士介绍，二房客尤其要了解以下知识，防范风险、维护权益：从法律关系构成来看，房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人（即“二房东”）与第三人签订转租合同。如此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人（即“大房东”）与二房东的本租合同以及二房东与第三方的转租合同，二房东因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与大房东之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与第三方之间的转租合同。 

据了解，从法律行为有效的前提条件来看，二房东转租房屋，需取得大房东的书面同意。转租中一般有两种形式，一是在本租合同中已经约定了二房东可以转租的条款，二是大房东在本租合同之外另行出具的同意书。因此，在租房时须要求查看出租者的房产证及身份证以确定出租者是产权人，如果对方是二房东，则须要求查看产权人与转租人带有可以对房屋进行转租条款的房屋租赁合同或产权人的房屋转租书面同意证明。了解二房东与房主签订的租赁合同，目的是一来搞清楚这次转租行为是否得到业主的同意，二来要搞清楚，这个二房东与业主租赁关系到何时结束。因为有的房客在自己租期即将到期时把房子再转租出去，收取“二房客”的押金和首期租金后便消失了。到时候，真正的业主要将房屋收回时，“二房客”的权益是得不到保障的。

据介绍，租客最好在交纳房租后能保留房东写下的收据和身份证复印件。另外对于水电等生活中的细节部分也最好都事先约定明确，省去日后可能出现的麻烦。当然，在实际操作中如果双方能够基于诚实信用的原则履行合同的话，也是可行的。此外也可以在租赁合同中对于续租条件作出较为详细的约定，这在一定程度上也可以保护租房者的利益。

另外，租房人还需注意的是，千万不要贪图便宜，以为可以租来低于市场价很多的房子。骗子骗人常以利诱之才容易得手，例如有人以高价租来房子后，再以低价同时租给好几个人，然后卷款逃跑。值得一提的是，很多不规范的小中介也会做“二房东”，这种小中介存在极大不稳定性，如果租客与这类不规范的小中介签定租赁合同，一旦中介关门，而房子的产权人作为真正的业主要收回房子的话，租客的权益是得不到保障的。因此选择口碑较好的大型经纪公司就显得尤为重要。

租赁市场有待规范大型品牌中介更可信

现今频频发生的二房东欺诈现象是市场正规化之前的正常现象，随着市场的不断规范，正规品牌中介将充分发挥其所应扮演的社会职能。如今许多实力雄厚的房地产经纪公司都推出了多种既有利于房东又保障承租方权益的服务项目。租房需要找中介时，还是找大型品牌中介更可靠一些。

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