上市房地产公司：财务长期有隐忧

　　申银万国近期的一份研究报告对上市房地产企业的财务状况进行了分析。结论是：未来房地产企业特别是资质较差、融资能力较弱、且存货较多的公司将面临较大的资金压力。

　　按照招商证券的行业板块划分，A股房地产板块上市公司共126家。但中国社会科学院财政与贸易经济研究所公布的2011年《住房绿皮书》指出，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）共802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。

　　为了研究方便，申银万国在报告中将房地产企业分为两类：招保万金为首的龙头公司，和资质稍差的一般公司。从整体看，龙头公司四季度末资产负债率为74.28%，为2008年以来的最高水平。一般公司则为69.29%，稍微低于2010年第三季度末的水平。

　　2010年第四季度末，龙头公司的存货/资产比例下滑到65.4%，较3季度末下降3.7%个百分点，显示从2010年年中开始的库存下降过程仍在持续。相反，一般公司库存有所增加，在销量持续下滑的背景下，这加大了未来的风险。

　　根据申银万国的研究，龙头公司货币现金仍然充裕，货币现金/短期负债比达到24.3倍，为2008年以来最高水平。一般公司尽管较低，也维持在2.5倍。显示四季度末，房地产公司货币现金应对短期负债的能力仍然较强。

　　但在负债结构上，龙头公司的长期负债短期负债比例持续增加，目前已经创历史新高。而一般公司也处在历史次高水平，显示房地产告诉负债结构有所恶化。

　　一般公司的经营性净现金流持续恶化；去年4季度一般公司的经营净现金流继续负增长，且负增长持续了4个季度。龙头公司则出现一定的好转，经营净现金流是增加的，但增加幅度低于去年3季度。

　　筹资净现金流仍然增加。去年4季度一般公司和龙头公司的筹资净现金流还在继续增长，但幅度已经慢于前三个季度，显示去年4季度房地产的融资还未受到实质的限制。

　　总的结论是，静态看截止2010年末上市房地产公司的财务状况仍属于安全范围。但动态的看，后期将面临一定的压力。

　　从品牌房地产企业的实践看，资质较好的集团性企业仍可活的长期低成本的信贷支持，但成本相对早前有明显提高。

　　国金证券地产业分析师曹旭特在接受《财经网》记者采访时指出，今年“新国八条”之后最主要的趋势是通过限购影响销售来影响房地产企业的现金流。但目前来看，上市房地产企业的财务状况都还比较安全，暂时也看不到会有资金链断裂的极端案例发生。

　　同时，他认为，现在还是授信额度比较大的国有企业或央企背景的公司比较容易申请到贷款，而房地产业中的中小企业的信贷额度被调控挤出，获得贷款变得更加困难。

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