浙江：限购令致合同无法履行可无条件解约

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 财经网　　 2011-04-22 09:47

　　“新国八条”出台后房产纠纷猛增。4月21日，浙江省高级人民法院召开发布会，公布近期出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》(简称《意见》)，“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，（房屋买卖）合同确实无法继续履行的，法院可支持当事人解除合同的诉求。”

　　这也是全国第一个专门针对审理受房产调控政策影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。

　　合法解约后卖房应返还购房款和定金

　　今年1月出台的“新国八条”明确对不同购房者采取限贷、限购、禁购等措施，直接导致很多当事人因办不出按揭或没有购房资格而无法继续履行已签订或约定的房屋买卖合同，一些买房人遂要求解除合同。有的房产中介甚至有此类纠纷近千件。

　　《意见》明确，“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的”，法院才可支持当事人解除合同的诉求。这里的合同既包括正式的房屋买卖合同，也包括预约合同，如定金协议书、认购书、意向书等。

　　解除合同后，卖方应当将收受的购房款或者定金返还买方，但卖方请求买方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，法院可酌情支持。

　　《意见》同时规定，当事人另有约定的除外。去年4月13日，张某夫妻将其位于宁波的一套房屋转卖给刘某，双方签订了买卖合同并约定按揭还款，随着房产新政加重二套房贷的首付压力，刘某请求解除合同并返还定金。法院审理认为，双方在签订合同时已经预见到银行放贷金额可能不足，且为此约定了由刘某补足和负责的应对措施，遂判决继续履行合同。

　　造假导致纠纷不受支持

　　“新国八条”出台后，很多人利用不正当手段办出假纳税证明或社保缴纳证明，以规避相关调控政策进行房屋买卖。对此《意见》明确，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法履行的，另一方当事人可请求变更或撤销合同，并要求对方当事人赔偿因此所受到的损失。

　　实践中，一些不符合条件的购房者，为规避调控政策，往往用亲戚或朋友名义买房。对此，《意见》规定除限购、禁购等调控政策重新调整并准许其取得房屋产权外，对实际买房者请求法院确认其为房屋产权人的，不予支持。“就算你拿出证明，说钱都是你打给开发商的，你才是真正的产权人，法院也不会支持。”浙江高院民一庭庭长许惠春说。

　　此外，《意见》还规定，经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价等违规收费，不予支持。

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