“削峰平谷”豪宅是首选
http://www.haozhai.cn 文章来源: 华西都市报 2011-04-22 10:59
从去年开始，如纸片般飞落的史上最严厉新政，并不如人们想象中那般，令所有楼盘门可罗雀，相反，在一些相对特殊的物业品类那里却显现出另外一番光景。上周末，记者在多处别墅、高层豪宅的售楼部现场看到，豪宅类产品适应人群的购买热情反倒因此旺盛不少，不减反增。与这些楼盘的成交形势比起来，严厉新政的波及面显得相对遥远。市场人士纷纷推测：这是否说明成都豪宅市场的最佳入市窗口期已经来临?
三限之后，豪宅越走越强
时下流行的热词“三限”——限贷、限购、限价，其根本目的是要充当买房适龄人群的护身符，但同时，更像是套在更广泛的买卖双方头上的紧箍咒。限买、限卖、限按揭，所形成的市场胶着状态，从上月成都住宅市场成交数据创出的新低可以看出，接下来，开发商紧缩开工量、开盘量、土地市场转入冷清，供地量走低，另一方面不断产生的购买需求被抑制延后，一到两年后，供需失衡几乎是可以预见的事实，房价报复性反弹是稍有经济学常识的人无法避讳的后市前景。前不久，《财新网》曾撰文指出：倘若今明两年实际供地量远低于2010年水平，那么2013年商品房价格出现报复性反弹就很可能噩梦成真。
在成都业界，认同这一观点的人不在少数。成都世联地产樊邦勇就持类似观点，他说：“三限过后，市场开始全面紧缩，银行惜贷、开发商惜售、土地市场惜购，但需求一直在累计并没得到有效疏导，特别通胀压力下的投资保值需求没有被疏导，政策一旦放开，供需失衡带来的新一轮房价反弹必然会异常凶猛。”
新的市场环境下，有些需求并非没有出口，比如豪宅类产品，在这种时候往往充当着大宗投资类需求的避风港，并且越是严苛的宏观调控，豪宅类产品就愈发显现出“风铃效应”——在一串铃铛的最上端，风铃受风力干扰产生摇晃的幅度并发出声音的分贝数最小，反之亦然。
职业投资客许先生说，“从我的经验来看，明年中国经济发生通胀的可能性很大，而且明年的通胀有可能比以前更厉害。房子是一种保值的工具，豪宅尤其可以投资。买下一套豪宅，如果通货膨胀加剧，我就把它卖掉。”
事实上，向来被认可的豪宅类物业的标杆项目在近期的销售表现可谓不俗，誉峰以每月30多套的速度销售，中海·城南一号近期推出的大户型也备受市场热捧，麓山的千万级别墅几乎不用担心客群和新兴富人的追捧。从价格刺激消费的角度而言，这与三限过后，豪宅类产品在价格上有所回调有关，城南某豪宅二期较之一期有所让利是其旺销的原因之一。
“削峰平谷”时间换空间豪宅是首选
所有人都以为李嘉诚的地产圣经是三遍“地段”而已，其实不然，李嘉诚这类香港地产巨头真正信奉的投资哲学是“削峰平谷”——在大势临近峰值的时候削减退出，用以在谷底的时候填充进入，用时间差换取投资的溢价空间，既不屑追涨杀跌的平庸收益又规避掉投资的风险。
现在，有一种观点在不同人的口中此起彼伏：越是市场不景气的时候，越要买楼，买楼才是最稳妥的投资保值方案，但必须是豪宅。
后来我们惊喜地发现，这话竟出自香港地产大亨李兆基之口。在香港，无数次经济周期循环和楼市价格波动，让李兆基这等商海人精深谙高端物业价值走向的玄机，所以他说，必须是豪宅。
这个道理很简单，别墅物业在经济周期波动之时，价格弹性呈现出严重不对等的特性——在经济周期下行的时候，别墅价格下挫的幅度是微乎其微甚至是异常坚挺的;当经济周期复苏上行的时候，别墅价格上扬的空间是一片坦途甚至是无限量的。
分布在香港浅水湾的别墅豪宅群，在几次经济大萧条来袭时均未见价格下落，但当经济稍有复苏，价格迅即上涨到无人胆敢问津的天价，并且房源极其稀少。在成都也是一样，麓山别墅即使在2008年也从未降价抛售，二手房价格保持坚挺，不过是滞涨而已;而当2009年楼市稍有复苏，麓山别墅就再度发力，短时间创下多项价格新高。
窗体顶端窗体底端
在这一点上，还有更刺激的案例。2003年下半年，正值成都房价最初的困顿期，成都楼盘均价也就2000元有余，浣花溪边的金林半岛，纯独栋别墅卖到7000元/平米，有些人觉得贵，一些人持观望心理，对房价走势没啥信心。但有100余位买家相当明智，转眼2004年上半年成都房价就迎来了第一次井喷，那百余位业主迅即变身全城最幸运的一群。8年过后的今天，金林半岛转手价整整5万元/平米，还极少有人愿意出货。有位相熟的业主曾对记者调侃：“是你，你也舍不得，如果不是急需现金，相信这样的别墅没人愿意卖出去。这样的房子再过十年，肯定全成都最贵的，是物业增值榜上的奇迹。”
数据也可以佐证，经济大势的每一次挫折与复苏，也都掀起了新一轮豪宅价格大行情：1998-2002年，亚洲金融风暴过后的豪宅价格，实现了平均2倍的涨幅;2004-2008年，宏观调控后的豪宅价格，再次实现了超过2倍的涨幅;横跨2008到2010年这一轮危机，对豪宅市场意味着什么?
连郎咸平都说：“长期持有房地产物业相比投资股市更能够保值，而房产物业中尤以高端物业最值得投资，比如别墅。”其实，精明人士早有论断：豪宅物业独有的资源价值和居住价值，越是市场低谷期，就越是买入的最佳时机。
东西部价差悬殊成都豪宅溢价前景可期
杭州西湖旁边的房子是成都南湖旁边房子的10倍价差;上海佘山的顶级别墅总价以亿元为单位，成都麓山的顶级别墅至多是几千万水平。品质相差不多，价格相去甚远，中国东西部悬殊的资产价格落差，使得成都豪宅的溢价蛋糕令外地投资客垂涎欲滴。
记者听闻一位上海朋友，在城南某豪宅曾一次性买下6套房子用以投资，原因很简单，以他在上海的价格适应性，顿觉成都豪宅的价格被严重低估，当然这建立在他对成都楼市和城市价值高度看多的基础上。
中国很贵，但成都不贵，比起东部沿海地区，如今成都的豪宅价格实属洼地中央，而个别品质却胜出前者一筹，这也是大量东部沿海投资客人闻讯而来的原因。除此之外，他们的到来大多还带有另外一重身份——某品牌追随者，如九龙仓、新鸿基、合景泰富、中海，它们在东部沿海地区都有着自己忠实的品牌拥趸。这些品牌拥趸并非盲目的追随品牌，而是看到了东西部悬殊的价格和成都豪宅不逊前者的品质才纷至沓来。
“近期热销的一些豪宅身上，这类投资客扮演着主力军角色，如果不是成都版本限购令对外地客群的掣肘，这种态势会更加明显。”城南某豪宅代理服务商相关负责人如是表态。
保障性住房越充裕豪宅稀有性越冒头
在任何时候，供求关系都决定着价格走向。换言之，越是具备稀有之相的物业形态升值幅度越是乐观可期。如今的政策导向和未来市场存量的结构，无意间烘托了成都豪宅类产品的稀有性。
未来三年全国有3700万平米保障房入市、成都也有百万平米、两年前90/70政策下的大量中小户型将转为二级市场存量。从前那些被人们视为低总价、偏首置、好转手的中小户型从饱和走向过剩。未来两年的成都楼市，“边际效应”在普通住宅身上将表现得淋漓尽致。
“我判断在未来两年内，过去因政策导向大量产生的普通住宅、中小户型和保障性住房肯定会出现过剩迹象，这反而会成就高端产品和豪宅的稀有性，本土外地高端投资客只看好豪宅的迹象，在我的项目上已经非常明显。”光华大道某水景豪宅项目董事长向华西都市报记者坦言。
实际上，豪宅类产品在投资杠杆率上较之与普通物业显出更深一层的稀有之相。
一般来说，银行按揭的杠杆原理是豪宅投资的技巧，目前，房地产按揭方式是实现以小博大的投资技巧。“具有投资意识的江浙商人，通过银行按揭，顺利实现了以小博大的财富增长。一套1000万元的豪宅，首付只需要400万元，按揭贷款600万元。用400万元的资金去撬动1000万元，不仅占用资金少，还获取了银行按揭部分的增值。所以，豪宅已经成为中产阶级以上投资客群的主打产品。”某银行信贷业务人士指出。
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