房屋出让涉及居住权的保护怎么办

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海名牌楼市　　 2005-11-22 16:54

胡某与陈某系母子关系，2001年9月陈某与胡某签订协议，约定胡某将某房屋以低价转让给陈某，同时约定由胡某使用至去世。2004年11月，陈某与林先生（系陈某的外甥）签订了该房屋的买卖合同，约定以35万元的价格将该房屋转让给林先生，并约定于同年12月5日交付房屋。其后林先生先后办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，取得了上述房屋的所有权，但陈某由于胡某不愿搬出而无法向林先生交付房屋，为此，林先生想问，是否可要求陈某与胡某出让房屋？

　　居住权是指居住人对他人拥有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。对居住权提供有效的法律保护，对于维护居住权人的生存利益，保护社会弱势群体，构建和谐社会有着积极的社会意义。

　　本案中，胡某与陈某系母子关系，具有法定的赡养义务，而且，胡某将房屋以低价转让给陈某时明确约定由自己使用至去世，因此，胡某对该房屋享有居住权。另外，林先生是陈某的外甥，对胡某在房屋长期居住的事实应是明知的。

　　在房屋买卖的司法实践中，如果正确处理所有权和居住权的法律关系？要从两个方面进行分析，第一从两种权利的性质着手，从上面的分析已经知道居住权关系到权利人的生存利益，是人权中核心权利，而所有权是一种财产权，当这两种权利的救济相冲突时，根据人权的基本理论，生存权优于所有权的保护;第二从获取信息的可能性来看，由于根据目前有关房地产登记办法的规定，房产办理过户登记时，公告不是必经程序，因此，房地产管理部门为了提高办证效率，保护公民的隐私权，一般在办理过户登记过程中，不再进行公告，况且这类房产交易中出让方都存在恶意，因此，居住权人无法获取转让房屋的信息。而受让方在房屋交易中，为了自身的利益必定会对交易房屋是否存在缺陷，特别是权利上是否存在暇疵进行考察，而居住权的存在是公开的，一般为左邻右舍所知晓，因此，对于受让人来说，要获得交易房屋上是否存在居住权的信息是比较容易的，所以受让人理应承担自己没有尽到注意义务而产生的法律责任。

　　综上所述，如若林先生提起诉讼，因胡某所享有的居住权具有对抗陈某所有权的效力，林先生的诉讼请求可能会驳回，但由于陈某将有权利暇疵的房屋转让给林先生，故可追究陈某承担相应的民事责任。

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