一季度写字楼报告：未来写字楼将迎来一轮高潮
http://www.haozhai.cn 文章来源: 观点地产网 2011-05-09 10:50
导语
经济层面，国家统计局数据显示，2010年全国GDP增速为10.3%，继续保持两位数增长；房地产投资总额为2,901亿元，同比增速24.1%，增速创下近几年新高。2011年第一季度中国经济继续保持稳定的增长，投资强劲。但另一方面，中国经济也面临流动性充裕和通胀的考验，加上国际经济环境仍处于恢复期，预计政府未来一段时间内将继续推行稳健货币政策，市场加息预期强烈，地产企业尤其是住宅开发资金将面临较大的压力。
政策层面，住宅市场正在经历最严厉的限购政策，部分城市住宅销量同比大幅萎缩。住宅市场的投资将很大程度流向商业地产，商业地产投资将继续升温。同时，中国经济转型需要的消费升级，也从根本上支撑了商业地产的发展。宏观经济的快速发展和相对充裕的流动资金，将为写字楼市场带来大量租赁、购买、大宗物业投资及开发投资需求，推动市场稳步上升。
租金及价格方面，2011年第一季度，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市(以下简称“五大城市”)甲级写字楼租金环比全线上涨。同时，南方主要城市写字楼需求回升速度更快，租金涨幅高于北方，广州和深圳的涨幅明显高于北京和天津。其中，深圳租金环比增幅最大，为8.6%。受到新政影响，写字楼投资市场活跃，五大城市优质写字楼售价环比去年四季度上升，增幅在4%-9%。
市场供给方面，本季度五大城市中只有深圳有新增甲级写字楼入市，新增面积31,050平方米。其他城市均无新增甲级写字楼。目前北京、上海存量较多，尽管天津甲级写字楼存量较少，但受滨海新区及中心城区建设开发的推动，预期未来3至5年内将有大量新增供应进入市场。市场需求方面，本季度五大城市空置率均呈现明显下降趋势，反映出市场对甲级写字楼的需求强劲。五大城市中，北京的空置率相对最高，为17.7%，深圳虽然有新增写字楼入市，但空置率仍为最低，仅为5.8%。
大宗物业投资市场本季度继续保持活跃。上海市场方面，资本策略地产旗下物业上海盛邦国际大厦被新加坡ARA基金以11.6亿元高价买走。
2011年第一季度五大城市甲级写字楼新增量偏低，而市场需求保持旺盛，市场存量得以持续消化，空置率呈现明显下降态势，预计未来一段时间租金将继续保持稳定上涨趋势，随着市场的持续上扬，未来写字楼投资、开发也将迎来一轮高潮。
北京
2011年第一季度，北京写字楼市场继续保持稳定增长态势。甲级写字楼平均租金达到每月每平方米273.5元，环比上涨5.2%。与去年第一季度比较，年租金增长率达到14.2%。
各板块，金融街区域平均租金仍保持最高，甲级写字楼平均租金达到每月每平方米312.9元，环比上升4.2%；CBD区域甲级写字楼平均租金达到每月每平方米287.2元，环比上升5.3%；王府井区域主要甲级写字楼东方广场租金本季度继续上调，推动区域甲级写字楼平均租金达到每月每平方米265元，环比上升3.9%。东二环、燕莎、中关村甲级写字楼平均租金分别达到每月每平方米240.6元、238.2元和248.9元，环比上升5.8%、7.5%和4.2%。
销售市场方面，受到需求不断上升的推动，优质写字楼市场平均售价继续保持上扬。本季度平均售价达到每平方米25,321元，环比上升5.5%，与去年同期比较，年增长率达到14.1%。
本季度北京无新增甲级写字楼入市，市场存量得以继续消化。甲级写字楼整体空置率降低至17.7%，相比去年四季度降低了3.5个百分点，继续保持在较低水平，反映出市场需求的强劲。
本季度，甲级写字楼租赁需求仍然强劲，BP石油和信诚人寿分别租赁位于CBD区域的环球金融中心(WFC)约26,000和26,000平方米办公楼面积；通信业公司Polycom在位于燕莎商圈的平安国际金融中心租赁约25,000平方米写字楼面积。
本季度，由于住宅市场调控政策的强化，房地产投资逐步转移到商业地产领域。写字楼大宗投资市场，多个项目的收购在洽谈之中，其中，五矿集团拟45亿元收购位于东二环商圈的甲级写字楼北京第五广场。
上海
2011年第一季度，上海写字楼市场继续稳步回暖。截止三月底，甲级写字楼平均租金达到每月每平方米297.7元，环比上涨4.9%。与去年第一季度比较，年租金增长率达到10.9%。
各区域中，静安区平均租金仍保持最高，甲级写字楼平均租金达到每月每平方米351.2元，环比上升8.6%，涨幅也居各区之首；其余区域中，黄浦区、陆家嘴、徐汇区、卢湾区甲级写字楼平均租金涨幅较高分别达到每月每平方米299元、296.3元、300.7元和307.1元，环比上升7.3%、4.2%、4%和3.3%，显示出市场对中心城区写字楼的青睐。
销售市场方面，在新政影响下，优质办公楼投资需求上升。本季度优质写字楼市场平均售价继续保持上扬，达到每平方米30,343元，环比上升3.9%，与去年同期比较，年增长率达到10.8%。
供给方面，本季度上海无新增甲级写字楼入市，市场存量得以继续消化。上海甲级写字楼整体空置率降低到9.6%，相比去年四季度降低了3.1个百分点，达到金融危机以来的最低点。
本季度，上海租赁市场非常活跃，瑞士信贷(CreditSuisse)租赁位于陆家嘴的国际金融中心(IFC)约7,000平方米办公楼面积；伟马商务咨询(GreathorseBusinessConsultants)在陆家嘴的星展银行大厦(DBS
Tower)租赁约2,600平方米写字楼面积；苏格兰皇家银行(RBS)在静安区的会德丰广场(WheelockSquare)租赁约1,800平方米写字楼面积；合景泰富(KWGProperty)在静安区的中欣大厦(UnitedPlaza)租赁大约1,500平方米写字楼面积。
大宗物业投资市场，本季度新加坡ARA基金以11.6亿元从资本策略手中购入上海盛邦国际大厦项目。
广州
2011年第一季度，广州写字楼市场继续呈现上升态势。截止三月底，甲级写字楼平均租金达到每月每平方米128.5元，环比上涨5.7%。与去年第一季度相比，同比上涨15.6%。
租金方面，本季度各主要版块甲级写字楼租金均有所上升。其中，珠江新城区域平均租金仍保持最高，达到每月每平方米144.8元，环比上升5%；天河体育中心区域甲级写字楼平均租金达到每月每平方米132.2元，环比上升5.3%；环市东区域甲级写字楼平均租金达到每月每平方米111.6元，环比上升9.8%，涨幅在所有区域中最大。中山路、东风路、琶洲区域的平均租金分别是每月每平方米107.9元、105元和76元，分别上涨0.5%，2.4%和2.7%。
销售市场方面，由于限购令的颁布和实施，住宅市场受到打压，资金流转向商业地产市场，广州写字楼市场受此推动，表现活跃。2011年第一季度广州市优质写字楼平均售价达到每平方米17,384元，环比上升5.7%。其中，越秀区优质写字楼平均价格涨幅最大，达到每平方米14,688元，环比上升8.8%；天河区写字楼价格最高，达到每平方米19,787元，环比上升2.9%。
供给方面，受2010年广州亚运会举办影响，广州部分写字楼工期推迟。本季度无新增甲级写字楼进入市场。
需求方面，随着经济的进一步回升及广州产业规划的发展，主要产业中金融银行业、IT、电子等产业对于甲级写字楼的需求进一步增强。本季度，广州甲级写字楼空置率为10.3%，较上季度下降2.7个百分点。本季度交通银行租赁位于珠江新城的保利V座约40,000平方米的办公楼面积。
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