改善型用户成主力买家 上海别墅出现放量成交

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 凤凰网　　 2011-05-15 23:39

　　近期，上海别墅出现放量成交：继上海紫园[最新消息 价格 户型 点评]一天集中签约34套，达圣芭芭花园73套联排别墅16日推出后，即在4月售罄。如何看待这一现象呢？

　　改善型用户成别墅主力买家

　　文/戴正芳 中华企业股份有限公司市场部经理

　　由于今天头几个月的累积，加之目前购房者对调控政策已经具备一定免疫力，因此，4月不少楼盘的成交都超过开发商预期。例如中华的浦东航头的纯联排别墅“南郊中华园[最新消息 价格 户型 点评]·两河流域”和美兰湖板块的多层电梯公寓社区“美兰湖中华园·铂境”，4月销售情况都非常良好。目前，珀境一期已经基本售罄，5月将推出第二期，一批共56套房源，主要满足刚需客户的购房需求。“两河流域”也将在五月推出第三期。

　　目前“两河流域”的一、二期都已交付，看房者不仅能看到样板房，更能亲自去感受整体社区。口碑效应对别墅的销售非常重要，而中华旗下楼盘的业主认购率和带客率较高，以此推动了别墅的热销。此外，即将推出的下一批楼盘在实用性和舒适性方面又做了进一步的改善，物业更具认可度。放眼浦东板块，经济型别墅较少，“两河流域”正好填补了这个空缺。

　　另外，今年的别墅销售呈现出新特点，以往一期别墅中一般是区域位置欠佳，价格稍微便宜的别墅最先被抢光，而今却是综合性能较好，价位稍高的别墅先售出。究其原因，投资客偏爱价格稍低的别墅，而今年的调控将投资客大量挤压出市场，别墅的主力买家为改善型自住客户，他们对于区域好坏考虑得更多，更愿意选择综合性能最佳的房源。

　　5月总体成交量放大有限。并且一些城市的楼市热潮，比如广州中海[简介 最新动态]的抢购风潮，有关部门或将出台调控的政策，挤压新的投资客。

　　5月市场或成两极分化

　　文/汤晓丹 仲益控股集团副总裁

　　5月楼市或许会出现两极分化的市场。一方面，高端住宅，尤其是别墅，由于前期的积累会在上半年之前有部分集中成交的趋势，另外，由于高档住宅总量依旧较少，改善型客户的需求依旧旺盛，因此5月传统意义的别墅市场会得以延续。另一方面，由于保障型住房的大量推出，个人认为中低端楼盘的成交价格看跌，开发商针对市场会有小幅的价格回调。

　　据预测，5月预计开盘的别墅为22个，占所有预计开盘量的37%，比重较大。针对这一情况，汤晓丹分析认为别墅推出量较大应该属于培育性的集中消费，原因有三点：一是年初的楼市低迷使得一些开发商资金链出现较大压力， 5月份是一个良好的消费时机，因此集中推盘；二是经过3、4月的磨砺，开发商和客户都具备了一定的免疫力，对限购、限贷的适应力增强；三是通过前几个月的客户积累，是时候在上半年结束之前有所行动了。

　　从成交户型来看，今年别墅中的特大户型销售情况不佳，成交主要集中在符合改善型客户需求的300-400平米的中户型，付款方式以一次性付款为主。

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