商住楼新规亟待执行细则 开发商谨慎对待新政
http://www.haozhai.cn 文章来源: 北京商报 2011-05-19 23:02
空降的商住楼新政让京城的开发商陷入了迷茫，政策的模糊规定有待进一步的细则，是以规划审批为节点还是以最后的验收为节点成为了开发商普遍关心的话题。同时也加剧了远郊区县商业办公类项目的烂尾风险。
5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，将不能办理房产证，规定从今年6月1日开始执行。这是继去年禁酒令之后，北京市再一次向商住楼项目开刀。
“鸡肋产品”大卖
不限购卖多少全可以成为了商住楼大行其道的最大卖点。
自去年以来，政策对于住宅类产品的限购不断加码，却让商住类项目钻了空子，靠着不限购的优势热卖。
亚豪机构的统计数据显示，4月北京在售的商住项目共48个，其中有成交记录的43个，共成交商住产品955套，其中润枫欣尚、中弘·北京像素、北方中惠国际中心等4个项目的成交数量均超过100套，成为了炒房资金的新流向。
“我们项目先开的就是商住楼，住宅部分先不开，为的就是回笼资金。”K2百合湾的一位销售代表向记者表示。
记者了解到，今年以来投入市场的商住类项目明显增多，其中不乏一些大公司的项目。如绿地微堂、万科中粮假日第五季等项目。
在限购政策下，商住楼不仅成为了投资者的避风港，也成为了开发商资金的加油站，弱化了限购政策的效果，最终引起了相关部门的注意。
大打“绝版”噱头
“以后不会再有商住楼和LOFT了，现在买的是绝版产品。”绿地微堂的一位销售人员向记者表示。
像这样借着政策大打广告的事例在楼市早已司空见惯了。2003年国家停止别墅用地供应，开发商就宣称别墅将成为绝版，但是8年过去了，北京还是不断有新的别墅项目面世。
“商住楼的存量很大，不可能像销售人员宣传那样成为绝版。”一位开发商向记者表示。
记者在北京市房地产交易管理网上发现，近期上市交易的商住项目不在少数，如绿地微堂、绿地财富中心、中建玲珑山、中建翼之城等，不仅项目多而且提供了大量的房源。
在绿地微堂的公示信息上记者看到，该项目于5月13日取得了预售证，共上市房源2912套，现在正在预售的是8号楼。
“现有的商住项目最少还能卖两三年。”亚豪机构的一位负责人表示。
开发商谨慎对待新政
“具体政策的细节还没有出来，我们现在也不知道怎么弄。”东五环一著名商住项目的销售总监向记者表示。
在叫停商住楼政策发布的第一时间记者采访了多家开发商。
“我们项目已经通过验收拿到产权证了应该没有问题。”润丰地产营销总监郑德强表示。
“第五季已经卖完了，政策对万科没有影响。”北京万科地产媒体负责人表示。
“绿地在北京没有商住楼。”绿地销售总监李蓟表示。
“保利在望京的项目是纯住宅、纯写字楼、纯商业，我们不在政策限制范围之内。”北京保利媒体负责人表示。
记者了解到，即使是商住类项目，开发商在申报时也是以商业和办公为立项的。通州的一位开发商还向记者透露了一个鲜为人知的小手段。
“我们项目现在推出的是商业立项的LOFT产品，在市住建委验收时只是一层，等验收通过后，在把楼板加上变成两层，打政策的擦边球。”通州一项目的销售人员向记者表示。
“政策还没有明确，是以立项规划为时间节点还是以最后的验收为节点，如果以前者为节点，那么现在在售的项目均可以拿到房产证，如果是后者那么现在大部分商住楼要面临调整。”亚豪机构研究部副总经理韩乐表示。
烂尾危险度加大
“将办公和商业改成商住楼也是开发商的被迫之举。首先，北京的商住倒挂现象严重；其次，郊区缺乏商业办公类产品的生存空间。”韩乐表示。
例如在亦庄区域内，商业办公类项目的售价不及住宅价格的70%，而且供应相对集中，项目空置情况颇为严重，一些开发商不得将其改成商住楼，像此前热销的林肯公园、合生世界村等项目。
在过去的两年中，北京市供应的地块均配建了大比例的商业办公用地，且多位于郊区，现在又将商住楼这一产品叫停，势必增加郊区的供应，而目前这些区域对于这一类型产品的需求还没有出现，这将增加郊区商业办公类产品的烂尾风险。
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