沪甲级写字楼租金同比涨20% 引发新一轮企业"外迁潮"

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一财经日报 　　 2011-05-20 10:39

　有效新增供应缩水近四成

　　上海的甲级写字楼市场正迎来金融危机后的第一轮供不应求局面。

　　出乎大多数人意料的是，预计将进入市场的100万平方米甲级写字楼新增供应缩水了近四成，越来越多的机构开始上调对今年上海甲级写字楼租金的预测。

　　由于来自国内和国际汽车公司、IT和金融公司的扩张需求持续旺盛，而同时高品质的供应有限，第一太平戴维斯于近日预计，2011年上海甲级写字楼租金将同比上涨8.25%。这一数据，已明显高于该机构在2010年底6.5%的涨幅预测。

　　年租金涨幅已逾两成

　　“本来我们预计今年有约百万平方米的新增供应要入市，可能会对上海甲级写字楼市场带来压力。但目前来看，许多新增供应已经转化成自用面积，有效供应面积正在大幅缩小。”高力国际办公楼服务租户代表华东区董事王嵘亮向《第一财经日报》记者介绍，今年上海核心商务区甲级写字楼103.3万平方米的新增供应中，将只有约63万平方米的面积是有效供应，其他约四成面积几乎都被业主收为己用。“比如平安金融大厦，本来出租和自用兼有，现在业主已决定整栋楼都拿来自用。”

　　与此同时，国内外企业持续进入市场，对高品质写字楼的需求依然强劲。据高力国际观察，上海市中心空置率最低的两个商务区是卢湾区和徐汇区，一季度末甲级写字楼空置率分别为4.0%和6.1%。与此同时，静安区租金打破历史纪录达到每天每平方米人民币8.7元。黄浦区租金上涨最快，较上一季度增长11.4%，达到每天每平方米人民币7.8元。

　　无疑，上海甲级写字楼的租金重回上涨态势，仅今年第一季度的租金已较去年第四季度上涨了7%。DTZ戴德梁行的数据更显示，与2010年第一季度相比，今年一季度全市甲级写字楼租金涨幅已达20.3%。

　　第一太平戴维斯进一步指出，继一季度环比上升1.5%之后，上海写字楼租金涨势还在继续，4月写字楼租金继续上涨，与3月相比上涨0.6%。

　　租户上演“外迁潮”

　　与此同时，市场分析人士指出，面对乐观的经济数据和前景，整栋持有者和小业主提升租金的意向渐浓，部分租客为争取热点区域只能默认，部分租客则开始萌生外迁念头。核心商务区租户的挤出效应逐渐发酵，新一轮的租户“外迁潮”正拉开帷幕。

　　高力国际华东及西南区和投资服务中国区董事总经理翁琳指出，随着中国经济逐渐走出金融危机的影响，越来越多的企业意识到企业办公成本的回升势头。

　　DTZ戴德梁行写字楼部董事陈浩亦向记者介绍，目前自核心商务区向外搬迁的企业不在少数，如一家国际知名铁矿石供应商就已从陆家嘴搬迁至闸北火车站附近的宝矿洲际中心。此外，还有一些企业正在从中心区域向市郊一些商务园区迁移。他表示，若核心商务区与市郊商务园区的租金差距进一步扩大，这种迁移的情况将会日益明显。

　　另据仲量联行提供的信息，近期，迪士尼和富士通也分别从市中心的企业天地和外滩中心搬迁至浦东花木地区的嘉里城。

　　“随着甲级写字楼租金的逐渐上涨，我们看到，一些企业的外迁已成为目前一个非常明显的趋势。”王嵘亮指出，相对而言，商务园区租金较低，高级商务园区的租金通常是市中心办公楼租金的40%~50%。“从目前上海约8个高级商务园区的租金水平来看，平均租金仅约3.2元/平方米/天，只有目前上海甲级办公楼租金水平(7.6元/平方米/天)的约四成。同时，因政府积极扶持企业，对在其行政区域范围内注册的企业总部给予优惠政策，这些举措更加速了企业总部向商务园区迁移的趋势。”

　　据他介绍，目前市场对商务园区办公楼的需求正在不断增加，以刚刚启动预租及预售的浦江科技广场一期项目为例，该项目位于漕河泾浦江科技园区内，因2~3元/平方米/天的租金优势明显，目前已有5~10家意向租户和买家正在洽谈之中，这些租户多数需要5000~15000平方米的大面积办公空间。

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