市中心豪宅板块成交反弹

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2011-05-26 11:25

　　提要：近期沪上豪宅市场成交方面，市中心区域表现突出，外滩九里、翠湖天地等项目销售均好于预期。业内人士预计，5月高端市场将展开新一轮营销攻势，不排除豪宅集中成交带动新房住宅成交均价上扬。

　　调控政策的持续发力不断挤压投机投资泡沫，被抑制的需求也逐步释放。近期沪上豪宅市场成交方面，市中心区域表现突出，外滩九里、翠湖天地等项目销售均好于预期。

　　豪宅供求比缩小

　　上海中原地产数据显示，4月上海市豪宅市场新增266套房源，成交103套，供应同比下滑两成，交易仍小幅增长，供求比由去年同期的3.53：1缩小为2.58：1。不同类型物业表现迥异，豪宅公寓新增房源同比减四成、成交增一成，供求比较去年同期略有缩小；别墅短期呈现供大于求的格局。据佑威及楼市专评网数据显示，1月至5月15日，单价10万元以上的公寓累积成交21套，同比增加10.5%。

　　“调控政策的影响仍然非常大，但人民币升值预期和通货膨胀双重背景下，被压抑已久的需求融合了自住和保值的双重目的，高端客户做出入市选择。”中原地产事业二部总监梁志森表示。

　　数据显示，2月份豪宅市场在传统春节淡季及新政合力效应下，交易量同比下滑约三成。但随着仁恒怡庭、四季雅苑、翡冷翠园等纷纷推盘，打破供应僵局，拉动豪宅市场交易大幅反弹。3月开始，老牌豪宅项目也纷纷发力，上海豪宅的代表区域卢湾新天地板块的翠湖天地成交3套，滨江板块外滩九里则贡献了5套成交量，新崛起的闵行及松江板块的万科翡冷翠园、上海紫园去化总量更是达到了惊人的40套，彻底清扫2月份市场阴霾，巩固了豪宅市场交易回暖势头。

　　业内人士预计，5月高端市场将展开新一轮营销攻势，不排除豪宅集中成交带动新房住宅成交均价上扬。

　　市中心板块趋热

　　在近期的这波豪宅行情中，市中心板块表现突出。中原地产数据显示，单价10万元以上的高端公寓市场重心悄然位移，以往一般江景豪宅与非江景的成交比例约为8:2，目前大约为6:4，传统市中心板块的成交量稳步上升。新天地板块、华山路板块等传统市中心区域成交趋热。

　　业内人士分析指出，从稀缺江景资源占有型产品到崇尚文化市中心便利繁华型产品，这种演变现象的背后是高端人群生活方式和价值取向的演变。以翠湖天地为例，除了具备市中心住宅的天然优势，就其居住的舒适度和对豪宅生活的深度考量所倡导的“奢华的艺术”，该项目可以说是上海豪宅中第一个高标准打造的艺术豪宅产品，因此极具市场竞争力。日前，翠湖天地的成交单价突破16万元，被业内认为是上海豪宅市场质变的一个重要信号。

　　市场预期向好

　　尽管近期豪宅市场整体成交趋好，但从供应量来看，仍然偏紧。据了解，新天地板块除了翠湖天地三期最后一批TheManor外，预计未来2年左右都没有新房供应，而华山路湖南路板块同样没有新增供应；从二手供应角度看，由于限购政策以及物业税影响严重，二手高端豪宅放盘下降明显，业主惜售特别是大户型的好房源；同时如陆家嘴滨江板块、新天地板块二手换手高峰已过，市场特别是高端房源供应也是偏紧。

　　消息人士表示，不少豪宅项目酝酿调整价格预期，价格或将进一步上扬。从高端市场的推盘节奏来看，下半年小陆家嘴板块、外滩滨江板块以及市中心板块都将有所放量。在新增供应的预期下，豪宅市场有望保持热度，持续成交。

　　众多地王项目将在下半今年集中入市，以其代表新鸿基滨江凯旋门、华侨城苏河湾、金地天镜等地王项目分布来看，均以黄浦江滨江、苏河板块为主，市中心供应仍显不足。随着地王项目的纷纷入市，市场升值预期明显，或对豪宅市场起到抬升作用。

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