商业地产进入城市综合体时代

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 每日经济新闻 　　 2011-05-26 11:36

　　城市综合体（英文名为HOPSCA），是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shoppingmal）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多个英文单词首写字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。

　　作为进入中国房地产市场时日尚浅的舶来品，城市综合体无论是在发展时间还是知名度上，显然都无法与历经了十余年时间沉淀的商品住宅相提并论。但相对短暂的发展时间并没有阻碍城市综合体，这一对城市发展举足轻重的物业形态在全国范围内遍地开花、蓬勃发展的势头。沿着综合体近年来的发展脉络细细梳理，其势如破竹般迅猛发展的原因最终还是落在六个字上——城市发展需求。

　　经过了住宅地产和商业地产严格区分的时代，传统单一的地产开发模式已经无法满足人们日益高涨的居住生活要求和城市发展需求。无论是开发商还是城市居民都在期待一种崭新地产模式的出现，世界大都市的先进地产模式——城市综合体，就在此时落入了中国一批先知先觉的开发商视野。

　　代言城市发展方向

　　“每座城市都需要带领步入国际化的城市综合体。”建筑大师勒·柯布西耶如此评价城市综合体的价值。

　　要想深入探寻城市综合体对于周边环境，居住状态，乃至整个城市的影响，从其辐射范围内的居民们处就能寻求到更为直观的答案。例如，许多人在2000年住进位于成都东南方向二环附近的东光小区时，这里还是一片“晚上一过10点就黑灯瞎火、可以说有些荒僻”的区域。翻天覆地的变化，是从2008年万达广场进驻的那一刻开始的，伊藤、美食街、万达影城、红杏酒楼、大歌星KTV……周边的居民实实在在地切身感受到了城市综合体倡导的5分钟生活圈对他们生活及居住品质的影响。“现在只需要步行5分钟到万达，购物、休闲、娱乐…….这里的一站式服务几乎涵盖了我们生活的每一面”。

　　城市综合体，这种商业地产的高端模式就是如此直观地展现在了蓉城人们眼前。

　　进化到大都市的城市必需品

　　从上世纪较早出现的城市综合体——美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心，这个号称20世纪最伟大的都市计划之一，到此后的日本东京六本木、中国香港国际金融中心、法国巴黎的拉德芳斯等举世瞩目的城市综合体，一个城市从籍籍无名到闻名全球，城市综合体的助力显然不容小觑。

　　无论是在北京、上海、深圳等一线城市，还是在成都、南京、重庆等欣欣向荣的新型都市，大型城市综合体事实上已成为当地的标志性物业形态。四川省社科院社会研究院副院长胡光伟表示，对一个怀有理想的城市而言，城市综合体是“从城市进化到大都市”的必需品。

　　作为未来10年世界发展最快的城市之一，成都在城市综合体的发展建设方面自然也是不遑多让。“早在2010年，成都就已开始进入‘城市综合体时代’。”四川省商业联盟秘书长冉立春接受《每日经济记者》采访时表示，目前成都在建或即将开建的大型商业综合体项目多达90余个，大多数体量都超过10万平方米，而且绝大多数都将在近两年内陆续完工。未来几年，成都的城市综合体数量将急剧增加，总体量将达到近1000万平方米。

　　冉立春表示，城市综合体在近年内的迅速发展是符合城市发展需要的，城市综合体的出现其实是商业地产从综合到专业、再从专业到综合的必然发展结果。他是现代城市的浓缩，可以满足人们居住、办公、购物、娱乐、会议、餐饮等多方面需求，最终呈现出的状态是几乎所有人都能在城市综合体中找寻到他们的需求所在。

　　商业地产迈入综合体时代

　　万达、华润、中粮、世茂、富力、复地、龙湖……只需看看近年来相继进入城市综合体开发领域的公司名单就不难发现，进入这一领域的开发商无一不是在地产界赫赫有名的行业大佬。他们的陆续试水也表明，城市综合体成为国内商业地产未来发展主流模式的状况已是毋庸置疑。未来成都的城市综合体究竟会以怎样的形态走出别具一格的放量模式？也许，我们可以从2010年的土地市场一探究竟。

　　以城市综合体为期5年的开发周期计算，2010年成交的511万平方米城市综合体土地将有部分在2015年前后集中入市，如此大体量的城市综合体能否顺利被市场消化？投资者能否从城市综合体物业中获取相应回报？根据仲量联行的数据，成都市场的香格里拉中心、航天科技（000901）大厦和仁恒置地广场等物业的有效租金可达120~160元/平方米，较市场平均水平溢价28%以上。

　　数据显示，截至2011年5月，成都新开工建设和已经投入运营的城市综合体项目达到了94个，已经超过去年年底预计的80个；成都目前5000平方米以上的卖场已经突破139家，经营面积达到390万平方米。商业地产已正式迈入综合体时代。

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