5月整体商业地产持续活跃 办公楼、商铺演绎反向行情

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2011-05-27 10:09

　　5月1日-19日，商业地产整体市场成交仍然继续保持相对较强的活跃度。但从分类物业市场表现来看，办公楼与商铺成交走势却截然相反：办公楼市场成交量同比4月大幅放量111%，而商铺市场成交量同比4月却几乎腰斩。

　　上、中旬办公楼成交同比4月翻倍

　　进入5月，办公楼市场成交热情继续升温，而商铺市场的投资热情却明显回落。来自上海中原地产研究咨询部提供的数据，今年5月1日至5月19日，办公楼市场共成交16.15万平方米，比4月同期大幅增长了111.33%，同比去年增长了260.93%；成交均价为28323元/平方米，比4月同期上升了20.92%，同比去年上升了29.29%。

　　和办公楼成交大幅放量截然相反，本月前19天，商铺市场总共成交7.89万平方米，比4月同期下跌了46.98%，同比下跌了54.90%；成交均价为16261元/平方米，环比小幅上涨0.86%，同比上升了16.99%。

　　有关人士表示，商业地产整体成交均价比2010年同期出现大幅上涨，主要原因是市中心高品质商业地产成交量的明显增加。在商品住宅市场投资受到限制的情况下，大量的资金寻求出路，而优质的商业地产就成为其主要的投资方向。此外，商业地产交投升温促使部分项目涨价，这也是近期市场均价同比大幅上扬的重要原因之一。

　　办公楼行情更高商铺一筹

　　相同的政策环境下，办公楼市场成交量持续走高，且均价同比上升幅度比商铺更为显著，中原地产研究咨询部相关人士分析，这主要是因为两类物业的成交重心不同。

　　一方面，办公楼的买家基本都是公司或者比较有实力的个人投资者，他们选择的区域大都偏好CBD区域，如陆家嘴、虹桥等区域，原因是入驻这些区域对公司的品牌形象有较大的提升作用。如本月截至19日成交量最多的长宁区新世界长宁商业中心项目，便是被SOHO中国整体收购。此外，近期成交项目中也不乏环球金融中心、日月光中心等在售优质项目。而根据德佑地产市场中心研究经理陆骑麟透露，近期成交活跃的杨浦五角场板块五角丰达商务广场、徐汇滨江板块绿地滨江国际中心等项目，都是市中心区域高品质写字楼。“相比之下，商铺市场目前的成交量则主要集中于外环外的社区型商铺”，陆骑麟说。根据中原地产研究咨询部相关人士透露，在5月至今的商铺市场成交榜单中，住宅小区的裙房商铺占据成交前十项目的半壁江山。这些商铺面积普遍在100-200平方米之间，均价则在4000-8000元/平方米。较低的总价使其得到了众多中小投资者的青睐。

　　德佑地产市场中心研究经理陆骑麟表示，目前外环以外新建住宅的社区型商铺恰恰也是当前主要的可售商铺。短期来看，这些商铺的投资回报率普遍较低，并且新兴区域商铺出租的难度相对较大，因此市场认可度也较低。

　　未来办公楼、商铺均向“外”走

　　对于未来商业地产市场的整体发展趋势，中原地产相关人士分析，就办公楼市场而言，目前核心区域项目大多由开发商自持出租。少量的在售项目多处于CBD的延伸区域。如处于徐家汇板块延伸的宜山路的光启城等。未来，随着CBD区域办公楼市场的趋于饱和，以及轨道交通的向外辐射，将会有更多的开发商和购买需求将目光投向外围的延伸区域。

　　商铺市场方面，由于城市化进程的加速，上海郊区新建住宅需要大量的商铺来与之配套。未来商业市场投资风向将依然以外围区域为主，开发商也将会更将注重开发与自身住宅相匹配的商铺项目。

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