遍地开花量价齐升 商业地产风险出现白热化
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中华工商时报 2011-05-27 11:31
目前，楼市调控政策逐步收紧，住宅市场成交量低迷，开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严控的商业地产开发。在全国各大城市商品住宅成交量持续下滑的同时，不受限购的商业地产则在不少城市出现量价齐升。商业地产俨然成为开发商以及投资者的战略转移目标，然而，商业地产需要专业精深的设计、开发、运营团队。同时，尽管商业地产无关民生，但其并非处于调控真空区，商业地产的遍地开花与快速升温同样预示其风险在不断加大。
纷纷进入热情高涨
国家统计局数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。商业地产与住宅地产所展现的市场形成很大差异。
近两年来，商业地产可谓风起云涌。无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商业地产开发。除一线城市外，商业地产在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。投资企业对商业地块用地的拿地热情不断升温。眼下上市房企保利、招商地产、金地均加大了商业地产开发，一向声称专做住宅开发的万科也已经高调进入商业地产，远洋地产明确提出，在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重50：50的既定战略，万通地产也宣称，未来5年内其商用物业收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产的20%至30%。有开发企业向记者透露，去年一年该公司在多个城市取得了不下28单综合性商业开发项目，目前正在广挖商业地产设计运营人才，筹措资金，着手进入实体建设阶段。据了解，当下这种手握数十单大型商业地产开发项目的企业并非少数。戴德梁行发布的全球房地产投资报告也显示，2011年外资格外青睐中国的商业地产。全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%，其中中国商业地产为资金重点流向。
规避政策风险是“诱因”
开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。当一线城市商业地产趋于饱和的情况下，政策非调控重点地区的二三线城市便成为房地产企业“攻城略地”的战场。有开发商透露，由于这些地方处于城市发展的旺盛阶段，政府要业绩，急于招商引资，因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资，特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地，虽然也要按招拍挂程序走，但可以获得和政府方面协商的余地，拿地胜算大。另外，经协商地方上往往会给与减免城市配套费用、分期开发等优惠，拿地成本可大为降低。去年以来，二三线城市不断爆出投资超百亿的“造城”项目，许多大型房企跻身“造城”行列。
综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险要大。为避免引资风险，地方政府往往要求开发企业要长久自持30%的商业物业。这对开发商的资本运作能力是一大考验。
由于商业地产不在新政调控范围内，开发商对非政策调控重点地区的住宅价格升值空间也十分有信心，很多城市综合体的开发商通常采取先期开发住宅，用银行贷款及销售资金滚动开发后期的写字楼、商业部分。也有开发商先期销售工时相对短、成本较低的LOFT建筑以运作商业建筑。尽管限购政策在全国普遍推开，但有不少开发商此前预判这将是一项短期政策，到年中即会放松。然而，从目前的政策形势看，中央不但没有放松对住宅的限购政策，全面紧缩的“银根”，以及接连不断的新政对商业地产资金来源正在产生巨大的影响。
5月18日，央行再度上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，使存款准备金率达到了21%，这直接导致银行的放贷金额将进一步缩水，开发商将面临融资压力。据国家统计数据显示，4月份房地产企业到位资金6094亿，环比下降了14.1%。其中，国内贷款下降了16.8%。显然存款准备金率上调之后，国内贷款获得资金将会继续减少。
与此同时，近日银监会加大了对房地产信托的监管，要求各家信托公司从本月起，每月10日前须上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。对于三个月内将到期兑付的项目，要求信托公司按5级分类评判风险，负责监管的银监局也要逐一出具“兑付风险判断意见”。根据中国信托业协会的数据，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额达710.9亿元，同比增长12.5%，这个数字已经与2010年各季度的均值相持平。业内人士分析，银监会的目的在于，通过掌握如上的风险数据确定是否出台新的房地产信托业务监管措施。这种“引而不发”的政策效力，显然会使此前房地产融资的重要渠道房地产信托的融资难度增加。
此外，日前针对多家房企意欲扎堆“借壳上市”，证监会下发意见稿规范“借壳上市”。要求“借壳上市”须执行首次公开发行(IPO)趋同标准，拟借壳资产必须持续两年盈利，且净利润累计超过2000万。
5月12日，发改委再次发布了关于执行“一房一价”政策的通知，开发商在新房价格上被进一步规范。针对开发商热衷的“LOFT”相关部门也明确，规划部门加强审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收。此外，北京已将商业地产纳入调控视线，商改住项目将拿不到房产证。6月1日起，“商改住”、“虚拟商铺产权”，这些房地产开发销售中的违规行为将被遏制。
房贷紧缩持续凸显
房贷紧缩的信号仍在持续释放。日前有消息，银行可自主提高首套房的首付比例。业内人士预计，首套房首付上调至四成，会有50%贷款人群受到影响，购房需求将减少。
有开发商坦言，尽管今年开发企业的资金状况远好于2008年，但商业地产开发运行需要的资金量很大，今年下半年持有大量土地的商业地产开发企业压力会很大。央行一而再再而三的提高存款准备金，提高首套房的首付比例，银行放贷额度会缩小。目前通过信托进行房地产融资成本已经高达20%以上，如果房地产商资金链进一步趋紧，信托产品的收益率或会继续走高。现在很多缺少渠道的开发商借道民间借贷，但民间借贷已经出现100%的高额年息，风险很大。目前众多房地产企业纷纷在发行基金，这是眼下唯一没被政府方面限制的融资渠道，但采用基金融资目前需要给投资人15%的回报，成本也已经很高，开发商融资压力明显增加。
业内人士认为，商业地产，特别是大规模的城市综合体商业开发项目在资金链这一最主要的环节上日益加大的风险已不容忽视。
竞争呈现白热化
另外从专业层面上看，当前各行业企业一哄而上着实令人担忧。专业人士认为，商业地产必须对应需求量。尽管商业地产的升跌不会直接影响民生，但调控政策影响着房产投资者对楼市的预期。商业地产的投资需求弹性远大于商品住宅需求。由地方政府主导、出于追求业绩盲目的规划，恐难免导致定位不准、规模不当，而对于未来投资回报不确定，将造成招商或经营困难。对此，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌指出，在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，一定会造成供大于求。
除此之外，各类企业涉足商业地产，使本来就不充足的商业地产专业人才更为稀缺。与住宅项目不同，商业地产规划定位、设计开发、运营管理人才需要相当的实战经验。各环节都不得出现差池，否则会导致失败。如今争夺商业地产人才的战争已近白热化，有开发商感叹，现在有经验的运营经理年薪开价五百万，比现在许多开发商老总还要高。物以稀为贵，寻找得力的人手成为今年商业地产企业的“一道坎”，令开发商备感头痛。
有业内人士预计，未来两三年里各类商业项目将集中入市，供大于求在许多地方似成定局，商业地产的竞争会白热化。实际在海内外资金蜂拥圈地商业地产之际，一线城市局部地区的商业地产已供过于求。有报道，由于对未来市场预期变化，北京商业地产5月首周成交量暴跌75.7%。业内人士认为，二三线城市的商业地产大多需求量有限，定位失误、开发量过度形成市场泡沫的风险已成为需要高度警惕的问题。
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