豪宅市场成交趋热 市中心板块启动迅速
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐焦点网 2011-05-30 16:45
调控政策的持续发力正不断挤压豪宅市场的投资泡沫，而被抑制的自住和保值需求则在近期逐步释放。近期的豪宅市场不断成交，在众多板块中，市中心区域表现突出，外滩九里、翠湖天地等项目销售均好于市场预期。专家分析，刚性需求带动成交快速回升，而豪宅成交从江景豪宅扩散至市中心豪宅，被认为是上海豪宅市场质变的重要信号。
高端住宅跑赢大市
延续一季度末交易复苏势头，上海一手豪宅市场4月份同比持续上扬。据上海中原地产一手豪宅月报数据显示，2011年4月上海市豪宅市场新增266套房源，成交103套，同比供应下滑两成，交易仍小幅增长，供求比值也由去年同期的3.53：1缩小为2.58：1。与此同时，不同类型物业表现迥异。豪宅公寓新增房源同比减四成、成交增一成，供求比值较去年同期略有缩小；别墅成交同比增长，只是成交增幅相对偏弱，短期呈现供大于求的格局。
其中，单价10万以上公寓呈现出跑赢同期上海整体市场的走势。据佑威系统显示，2011年1月至5月15日，单价10万以上的公寓累积成交21套，同比上浮10.5%。从成交时间来看，在限购与物业税新政后成交约占43%。业内人士预测，2011年或成上海豪宅年。
“调控政策的影响仍然非常大，但人民币升级预期和通货膨胀的双重背景考量，被压抑已久的需求融合了自住和保值的双重目的，高端客户做出入市选择性，而且这种趋势开始走强。”中原地产事业二部总监梁志森表示。
成交数据显示，今年以来的上海豪宅市场在2月份遭遇冲击明显，在传统春节淡季及新政合力效应下，交易量同比下滑约三成。但随着仁恒怡庭、四季雅苑、翡冷翠园、远中风华园等纷纷推盘，打破供应僵局，拉动豪宅市场交易大幅反弹。3月开始，老牌豪宅项目也纷纷发力，上海豪宅的代表区域——卢湾新天地版块翠湖天地成交3套，滨江版块外滩九里则贡献了5套成交量，新崛起的闵行及松江版块的万科翡冷翠园、上海紫园去化总量更是达到了惊人的40套，彻底清扫2月份市场阴霾，巩固了豪宅市场交易回暖势头。
有业内人士表示，预计5月高端市场将展开新一轮的营销攻势，且不排除豪宅集中成交带动近期沪上新房住宅成交均价的上扬。
市中心板块趋热
事实上，在高端住宅成为主流的资产重配策略后，近期不受限购或其他政策影响的买房者经过一段时间的观察，已经开始入市。大多数客户打算一步到位，购置大面积产品，尤其是有实力的客户则选择了保值性更高的市中心户型面积较大的高端豪宅。
在近期的这波豪宅行情中，市中心板块表现突出。据中原地产的数据统计显示，就成交结构而言，单价10万元以上的上海高端公寓市场重心悄然“位移”，以往一般江景豪宅与非江景的成交比例约为8:2，目前大约6:4，传统市中心板块的成交量稳步上升。新天地板块、华山路板块等的传统市中心区域成交趋热。
业内人士分析指出，从稀缺江景资源占有型产品到崇尚文化市中心便利繁华型产品，这种演变现象的背后是高端人群生活方式和价值取向的演变。以翠湖天地为例，除了具备市中心住宅的天然优势，其居住的舒适度和对豪宅生活的深度考量所倡导的“奢华的艺术”，可以说是上海豪宅中第一个高标准打造的艺术豪宅产品，因此极具市场竞争力。日前，翠湖天地的成交单价突破16万元/平方米，被业内认为是上海豪宅市场质变的一个重要信号。
市场预期向好
尽管近期上海豪宅市场整体成交趋好，但从供应量来看，仍然偏紧。据了解，新天地板块除了翠湖天地三期最后一批TheManor外，预计未来2年左右都没有新房供应，而华山路湖南路板块同样没有新增供应；从二手供应角度看，由于限购政策以及物业税影响严重，二手高端豪宅放盘下降明显，业主惜售特别是大户型的好房源；同时如陆家嘴滨江板块、新天地板块二手换手高峰已过，并随不断的换入自主性需求为主，显然二手市场特别是高端房源供应也是偏紧。
消息灵通人士表示，不少豪宅项目酝酿调整价格预期，价格或将进一步上扬。从高端市场的推盘节奏来看，下半年小陆家嘴板块、外滩滨江板块以及市中心板块都将有所放量。在新增供应的预期下，豪宅市场有望保持热度，持续成交。
据预计，上海豪宅市场下半年将引发激烈争夺。众地王项目将在下半今年集中入市，以其代表新鸿基滨江凯旋门、华侨城苏河湾、金地天镜等地王项目分布来看，均以黄浦江滨江、苏河板块为主，市中心供应仍显不足；而随着地王们的纷纷入市，市场升值预期明显，或对豪宅市场起到抬升作用。
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