底价46.7亿 上海虹口总价地王或刷新

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新浪房产　　 2011-06-01 21:39

　　提要：46.7亿元！这是上海市规土局网站发布的今年第57号公告所推出的地块底价。该地块为海门路55号地块，如果该地块顺利成交，那么上海虹口总价地王又将刷新。

　　46.7亿元！这是上海市规土局网站发布的今年第57号公告所推出的地块底价。该地块为海门路55号地块，如果该地块顺利成交，那么上海虹口总价地王又将刷新。

　　46.7亿底价或刷新虹口总价地王

　　据上海规土局网站显示，海门路55号地块为商办地块，该地块范围东至海门路,西至公平路,南至东大名路,北至东长治路，总出让面积为40577.4平方米，容积率为5.0，底价高达46.7亿元，起始楼板价为23003元每平方米。

　　46.7亿元的底价，足以刷新上海虹口区总价地王的记录。据了解，截止目前，虹口区总价地王为2005年所拍出的国际客运中心北侧地块，最终成交价为35.3亿元，由金光纸业香港建设(控股)公司夺得。而虹口区单价地王为2010年所拍出的北苏州路190号地块，折合楼板价为31691元每平，最终由苏宁置业集团有限公司。值得注意的是，这两幅“地王”级地块皆为商办地块。

　　土地出让底气不足北外滩或进入深层次开发

　　据了解，海门路55号地块所在的北外滩区域，是与外滩、陆家嘴并称“金三角”的区域之一。曾在2005年，由于北外滩摩天轮计划推出，汇山东块地块得到了各品牌房企的热捧，最终该地块由浙江华门公司夺得，楼板价高达34554元每平，然而仅2年后被收回。北外滩土地成交往往表现的底气不足，相较于地王频出的外滩及陆家嘴区域，北外滩或显得较为冷清。

　　资料显示，北外滩其功能定位将集中在航运服务业、知识型服务业和文化旅游业三大产业上。目前在航运产业上获得了较大的发展，此外，目前正在打造顶级商务区或使得北外滩的商办地块地价不断飙升，目前，北外滩区域甲级办公楼租金范围在4.4-8.8元/平方米/天，乙级办公楼平均租金则保持在3-4元/平方米/天。

　　优质住宅土地稀缺商办用地真的火了？

　　SOHO中国今天宣布于2011年5月31日签约收购位于上海虹口区的地铁10号线四川北路站地块，收购价为15亿元元。项目在虹口区海南路10号，地块面积16,426.6平米，用作商业及办公用途。

　　宅地不见而商办地块连推，商办用地真的火了？从近3个月土地出让情况来看，优质宅地严重稀缺，土地出让方或避开政策窗口期，也连推商业用地及保障房用地。据新浪乐居调查显示，除工业用地之外，3-5月集中出让的经营性用地共约34幅，其中纯宅地仅2幅，配套商品房用地14幅，其余都为商业用地。然而成交情况却并不那么火热，大部分都为底价成交。

　　业内人士认为，出现这种现象的原因有三，其一，由于优质宅地的稀缺及土地出让方的大力推崇，近几年上海商办用地大规模放量，未来市场消化存在压力；其二，而从开发商的方面来看，由于受到宏观调控政策的影响，房企资金链出现问题，目前也无力竞争商办地块；其三，由于开发商办物业需要一定时间的回报空间，资金无法立马回笼，此外部分项目的租金回报率无法冲抵其开发成本，开发存在较大风险，对此开发商需斟酌妥当。

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