上海写字楼仍在去危机化

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2011-06-03 11:55

　　2008年三季度，受金融危机影响，浦东甲级写字楼经历了四年上涨之后的首次下跌，跌幅达到7%。由此，上海写字楼行情走进了金融危机的阴霾之中。至2010年一季度，租金跌至6.1元/平方米/天，创历史最低水平。

　　自2010年二季度开始，上海写字楼行情慢慢恢复，租金升幅维持在0.1%~3.24%。到2011年一季度，租金升至7.34元/平方米/天，离金融危机之前(2008年二季度)的9.62元/平方米/天最高水平，仍有较大差距。

　　戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达表示，经济回暖、企业扩张等因素帮助写字楼强劲回暖，但由于今年供应量继续增大，写字楼想要恢复至金融危机之前的水平，恐怕仍存在压力。

　　缓慢恢复路

　　上海甲级写字楼行情恢复之路波澜不惊。

　　第一太平戴维斯统计数据显示，今年4月份上海甲级写字楼租金继续上涨，与3月份相比上涨0.6%，比第一季度租金上升1.5%。租金上涨主要是由于市场需求旺盛，特别是来自国内和国际汽车公司、IT和金融公司的扩张需求，而同时高品质供应有限。

　　虽然租金仍在上涨，但是由于每次涨幅都普遍较小，即便两年多时间过去了，上海甲级写字楼也仍未能恢复到金融危机之前的水平。

　　现在看来，2008年三季度是一道分水岭。在此之前，上海甲级写字楼已经保持了长达四年的高速增长期；而在此之后，受到金融危机影响，写字楼开始拐入下跌行情。数据显示，浦东写字楼租金率先下跌7%，随后传至浦西，到2008年四季度全市写字楼租金出现了10%的较大跌幅。

　　经过了长达六个季度的下滑之后，到了2010年二季度上海甲级写字楼才开始“由跌转升”。戴德梁行统计数据显示，2010年二季度写字楼租金为6.8元/平方米/天，环比微涨0.1%，2010年三季度租金为7.02元/平方米/天，环比上涨3.24%，2010年四季度租金为7.14元/平方米/天，环比微涨1.71%，2011年一季度租金7.34元/平方米/天，环比微涨2.08%。

　　对于近五年上海甲级写字楼租金表现，第一太平戴维斯市场研究部负责人简可也将其划分为三个阶段，他指出：“从2007年三季度到2008年三季度，上海甲级写字楼租金继续上涨，涨幅为8.0%；而2008年三季度到2010年二季度租金不断下跌，幅度高达26.7%；从2010年二季度到2011年一季度租金开始不断微涨，涨幅为5.6%。”

　　主角发生转换

　　历时长达两年，上海甲级写字楼仍未能完全走出金融危机阴影。

　　对此，戴德梁行写字楼部华东区董事、主管杨达认为：“历时两年的恢复期并不算太长。这反映出了写字楼市场还是比较健康的，基础比较扎实，并没有出现急转直上的非理性。”

　　“金融危机的影响对上海写字楼影响并没有那么可怕。”杨达强调，刚开始的时候，企业由于之前没有经历过因此比较紧张，尤其是一些外资企业反应过度，纷纷收缩中国国内市场甚至迁出办公，导致了新增办公需求缩小、甚至出现退租。其实，金融危机对中国国内并没有太大影响，可能上海等一线城市有所反应，但在杭州、南京等二线城市完全没有感觉到金融危机对写字楼影响的存在。

　　“就在外资企业收缩的时候，国内企业尤其是内资银行和保险等金融机构趁机扩张，帮助上海写字楼逐步恢复。”杨达指出。如2009年三季度，上海农村商业银行以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天10个楼面超过2万平方米的铺面；中国农业银行37.7亿元购入37个楼面共计85073平方米办公楼。

　　简可也指出，在写字楼市场走出低谷的过程中，国有企业和银行保险等大型金融机构起到重要作用，数家企业趁租金下跌时机买入或租下几千甚至上万平方米的办公面积，使市场存量得以逐步消化。目前来看，这一趋势仍在继续。

　　仍面临压力

　　杨达还强调，其实外资企业也迅速调整了对策，差不多半年时间之后，他们便又开始在国内扩租。

　　据了解，仅在2011年一季度，普莱克斯、劳斯莱斯分别在浦东嘉里城租赁8900平方米、2000平方米的办公面积；豪氏威马船运在浦东星展银行大厦租赁2600平方米的办公面积；摩根士丹利、谷歌在浦东环球金融中心租赁6000平方米、2000平方米办公楼；AECOM在会德丰国际广场租赁6300平方米，相较其之前的办公面积扩张了60%左右；富士通预租了太平金融大厦内近5400平方米的面积。

　　“种种利好因素在推动上海甲级写字楼逐渐回暖，但是今年想要整体恢复到金融危机以前的水平，仍存在较大压力。”杨达说，主要是由于今年上海甲级写字楼供应增加，尤其是浦东小陆家嘴区域，如国金中心二期、太平金融大厦、上海中心、长实在陆家嘴的一幢写字楼项目等。

　　高力国际华东及西南区兼物业投资服务中国区董事总经理翁琳介绍，2011年上海甲级写字楼新增供应大增，有多个新增项目入市。预计今年新增供应为103.32万平方米，其中59%将集中在第二季度和第三季度入市。在新增供应中，23%位于浦西，77%位于浦东，其中绝大多数坐落陆家嘴区域。预计未来空置率将会攀升。

　　租户“外迁”商务园区

　　商务园区写字楼市场表现持续走强。这得益于越来越多的原本租住在核心商务区甲级写字楼租户主动选择了“外迁”。

　　据了解，经过近几年的发展，商务园区办公室在交通、品质、配套等方面不断改善，再加上较低的租金，性价比突出。

　　选择外迁

　　在上海甲级写字楼持续强劲回升的同时，商务园区也不断迎来一批又一批的来自核心商务区的“外迁”租户。

　　据了解，近日刚入市的漕河泾浦江科技广场一期，便吸引了这些租户的关注。目前已有5-10家意向租户正在和该项目洽谈。这些租户大多数需要5000-15000平方米的大面积办公空间。

　　浦江科技广场便位于漕河泾浦江高科技园，占地面积逾18万平方米，地上建筑面积30万平方米，地下建筑面积近10万平方米，计划分三期实施完成。一期地上建筑面积约9万平方米，包括C、D、E三栋甲级写字楼和一栋13000平方米的商业配套。

　　此次入市的是其中的D栋和E栋。D栋写字楼总建筑面积24375平方米，E栋总建筑面积28273平方米，预计于2011年底竣工。规划面向的为跨国公司、电子信息产业、研发中心、医疗产业等高科技企业。

　　值得注意的是，目前自核心商务区向外搬迁的企业不在少数。据了解，一家国际知名铁矿石供应商就已从陆家嘴搬迁至闸北火车站附近的宝矿洲际中心，此外，迪士尼和富士通也分别从市中心的企业天地和外滩中心搬迁至浦东花木地区的嘉里城。

　　高力国际办公楼服务租户代表华东区董事王嵘亮介绍，2008年-2009年高力国际曾帮助位于漕河泾的三栋写字楼成功出售，买家分别为凯德置地、腾讯及国家核电。2010年甲骨文、英维思、泰科医疗、霍尼韦尔等众多跨国企业也相继入驻漕河泾商务园区。

　　王嵘亮指出，随着甲级写字楼租金逐渐上涨，一些企业主动“外迁”已成为目前一个非常明显的趋势。有的企业选择将业务部门、前台等办公继续放在市中心，其他研发中心、设计中心等则“外迁”至商务园区，有的甚至选择将企业全部“外迁”。

　　性价比突出

　　高力国际华东及西南区兼物业投资服务中国区董事总经理翁琳表示，随着中国经济逐渐走出全球金融危机影响，越来越多企业意识到企业办公成本的回升势头。上海甲级写字楼的租金重回上涨态势，今年第一季度租金较去年第四季度上涨了7%。

　　“相对而言，商务园区租金较低，高级商务园区的租金通常是市中心办公楼租金的40%~50%。”翁琳强调，“加上更为灵活的办公空间和不断完善的交通网络，预计市场对商务园区办公楼的需求将会不断增加。”

　　翁琳介绍，近几年很多企业在选择办公地址的时候，已经不仅仅比较地点和租金，越来越多的企业在商务园区购买或租赁办公楼，它们对于“绿色办公”的渴求渐渐成为一种趋势。而政府也积极扶持企业，对在其行政区域范围内注册的企业总部给予优惠政策，这些举措更加速了企业总部向商务园区迁移的趋势。

　　王嵘亮总结道，相比于核心商务区的甲级写字楼，商务园区办公楼所具备的优势也已经逐渐形成。除了以往就具备的较低的租金水平、灵活的办公空间，支持公司长期发展、政府提供税收优惠政策等之外。

　　“更重要的是，如今商务园区的交通网络基础设施不断改进、园区的配套设施(购物中心、酒店、娱乐设施)等也不断提升，这一点大大吸引了这些‘外迁’租户。”王嵘亮说。

　　上海甲级写字楼租金全球排名第42位

　　据高力国际最近发表的《全球写字楼研究报告》显示，2010年下半年上海甲级写字楼租金持续上扬，在全球最贵写字楼排名中，位列第42位，比上半年上升了5位。租金较去年同期略升，为每年每平方英尺40.02美元(约合每天每平方米7.7元人民币)。香港仍雄踞排名首位，为每年每平方英尺191.97美元(约合每天每平方米36.99元人民币)。

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