逆势而动 北京三大豪宅演绎暴利法则
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一财经日报 2011-06-07 11:18
随着房地产调控新政对市场影响逐渐深入，楼市成交量锐减，但5月以来，北京豪宅逆势而动，钓鱼台7号院涨至30万元/平方米，从北京最贵蹿至全国最贵。6月3日该项目已被暂停销售，然而“新华视点”记者调查发现，京城另外两大在售豪宅霞公府和长安8号，尽管价格未现涨势，却也在以不同的手段攫取着暴利。狂涨价、久囤地、撬地球——最经典的楼市三大暴利法则，在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。
狂涨价：成本仅四万售价三十万
2009年7月，位于北京西三环内的钓鱼台7号院开盘时，以7.2万元/平方米的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第一季度，每平方米销售均价突破8万元，三季度已达到10.35万元。开盘后一年多的时间内，在北京市豪宅均价排行榜中，钓鱼台7号院稳居榜首。
不过，钓鱼台7号院似乎并不满足于北京最贵。北京市房地产交易管理网5月的数据显示，该楼盘刚刚公布了一批拿得销售证的现房，其中3号楼为30万元/平方米，1号楼和4号楼为20万元/平方米，2号楼为18万元/平方米。这不仅是目前北京最高的价格，也是中国内地可公开查询的单价最高项目。
从7万多元/平方米涨至30万元/平方米，仅用了不到两年时间。分析人士指出，该楼盘成本最高很可能在4万元/平方米以下。
目前这个项目因涉嫌暴利已引起北京市相关部门的重视。北京市住房和城乡建设委员会3日宣布，已暂停该项目23套定价过高房屋的销售，并已联合北京市地税局对该项目展开调查。
久囤地：地价两千多房价十余万
在上市的两年时间内，钓鱼台7号院几乎始终笼罩在京城最贵楼盘的光环中，唯一一次“星光暗淡”是2010年8月14日，位于王府井区域的霞公府以均价10.79万元/平方米开盘，取代了前者成为北京豪宅新贵。
不过，与堪称天价的房价相比，霞公府的地价却廉价得难以想象。
记者从北京市国土资源局获悉，该项目2005年已拿地，当时这一地块的规划建筑面积为26万平方米，土地成交价为58030万元，楼面地价仅有2232元/平方米。
凭借分期开发策略，经过5年多的蛰伏，该项目经历了2007、2009年两波房价上涨高峰，至2010年上市时，项目已卖至10万多元/平方米。
一位业内资深人士表示，分期开发、对项目谢平鹞恢玫乜槌て诹袒模碛靡蛲恋卦鲋荡吹谋├钦龇康夭幸档潜规则，造成了土地闲置，从根本上讲影响了市场供应，是一种变相的囤地。
湘财证券地产研究员张化东表示，尽管一些项目久囤地不排除规划和拆迁难等原因，但更多的开发商囤地实际上就是为了坐享土地升值，近年来地价飙升太快，尤其是市中心地块已成稀缺资源，如果一次性建房销售，就无法享受地价溢价的利益，反之闲置土地有时候收益更大，分期开发变相捂盘、尽量延长开发进度都能起到囤地效果。
撬地球：5000万元“运作”到150亿元
在北京市长安街与西大望路交会处东南角，总建筑面积达23万多平方米的长安8号项目正在进行最后阶段的施工。按照该项目目前售价每平方米7万多元来计算，其市值最少为150亿元。但是，该项目的启动资金只有5000万元。
2004年，北京王府世纪发展有限公司旗下公司北京耀辉置业有限公司拿到了长安8号地块，占地面积为2.745万平方米、规划建筑面积23.29万平方米。
上市公司天鸿宝业当年的公开资料显示，耀辉置业的净资产不到3000万元，注册资本只有5000万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目，无疑困难重重。
起初，王府世纪将耀辉置业62%的股权以3100万元的价格卖给了上市公司天鸿宝业。尽管耀辉置业买地的投入是个谜，但从这个数据也可以看出，获得土地使用权的耀辉置业，当年市值仅5000万元。随后，天鸿宝业通过银行贷款等资本腾挪术，为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元，项目顺利启动。
合作中途，天鸿宝业被控股方首开股份借壳整体上市，首开股份又继续为该项目注资，运作了一段时间后，因产品定位等问题首开股份决定将其转让，买家是奥园地产。后续阶段，奥园地产又为该项目注入大量资金，提供偿还欠款、建设装修的费用。
通过合作买家的不断更迭和资本运作，长安8号目前基本建成，已上市销售。虽然一开始耀辉置业资金实力有限，但其撬动的建设开发资金高达数十亿元，最终项目市值高达150亿元。
事实上，在房地产领域，借助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。例如一个住宅项目的预计投资额是10亿元，利润是3亿元，项目利润率为30%。但实际上开发商只需拿出2.5亿元，即可启动项目，后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发，不用再自掏腰包，最终项目利润率将超过100%。
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