保障房融资渠道急待创新 传统土地融资遇空前挑战

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 投资快报　　 2011-06-14 11:24

　住建部最新表示,各地要公开保障性安居工程建设信息,11月末以前必须全面开工。

然而,实际的执行情况却并不乐观。最新数据显示,截止目前,很多地区的保障房开工率还不到计划数的30%。“利润微薄、开发商没有积极性”被认为是导致“1000万套”计划推进缓慢的主要原因。但据《投资快报》调研观察到的信息,地方政府资金吃紧进而影响其推出土地的能力,这恐怕才是今后更加需要引起重视的“制度陷阱”。种种迹象表明,过去几年由地方融资平台推动的土地一级开发模式已经难以为继,创新型的土地资金融通模式急待求解。

　　被忽视的土地一级开发

　　显而易见,房子要建在土地上,如果没有足够多可供建设的土地供应,无论是调控商品房价格还是加大保障房的建设,最终都可能沦为空谈。

　　一块土地在正式建房之前,往往需要经历征地、拆迁、安置、补偿,以及实施相应的市政配套设施建设,达到“三通一平”或“五通一平”的建设条件(生地变成熟地) ,上述操作过程就是所谓的“土地一级开发”。

　　虽然房地产一直是热点话题,然而在现实中,大家往往还是把讨论的重点集中在开放商拿地以及之后的二级开发环节,而甚少关注政府土地储备的供应是否充足。

　　传统土地融资遭遇空前挑战

　　长期以来,国内的土地一级开发由地方政府和当地土储机构直接主导,但随着地方融资平台整顿以及国土资源部“两整治一改革”专项行动的全面展开,这种传统运作模式遭遇空前挑战。

　　由于地方政府的财力有限,近年来地方建设的主要资金来源主要依靠政府负债。但随着风险的快速叠加,政策治理的大幕已经拉开。去年中,国务院发布《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》,规定地方政府融资平台将不能够以举债的方式为土地一级开发筹集资金。今年以来,在流动性紧缩的大背景下,国有银行和商业银行纷纷收紧对融资平台的资金供应。

　　国土资源部“两整治一改革”专项行动通知明确指出,2011年3月底前,土储机构必须与其下设或挂靠的土地开发机构彻底脱钩,各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。

　　此外,近年来不少上市公司直接或间接参与土地一级开发(如云南城投、中天城投、香江控股、中南建设、黑牡丹等)都取得了丰厚的收益,但随着房地产企业再融资审批的暂停,这一重要的资金流也面临干枯。

　　海外融资渠道隐现

　　在宏观政策偏紧基调不变的背景下,国内土储资金链条出现的困境,无疑已经成为保障房推进过程当中的重大障碍。新的、突破传统模式的土储创新融资渠道急待突破。

　　从资金来源的几种途径分析,信贷资金的大规模投入难以为继,民间借贷成本太高而且追求高流动性,不符合土地一级开发对资金“大额、长期”的需要。而地方债的发行受制于金融和证券监管体制,并非易事。

　　目前,民间有大量的闲置流动资金,在境外还有大量长期基金渴望进入中国市场。应该说,土地一级开发行业具有巨大的市场空间、相对的稳定性和收益率,以及能带动中国城市化进程和城市建设发展的重要作用。

　　引导民间资金和境外资本进入国内土地一级开发市场,是一件好事,地方政府可以取得稳定的资金来源,资本可以有一个长期、低风险的稳定收益投资渠道。如果以信托产品的形式将这些资金组织起来,交由专门的机构去操作,不失为一个好的方式,但民间资本对流动性有极高要求,对于有较长锁定期和缺乏便利退出方式的投资顾虑较大。

　　谙熟资本运作的业界资深人士已经注意到土地一级开发市场暗流的商机及崭新的融资渠道:“如果能以类似于上市公司IPO的股本融资形式(可在二级市场直接交易)而募集设立相关投资基金,既解决了原始投资人对资金流动性的要求,同时又达到将长期资金投向土地一级开发的目的”。但目前,国内的公募基金只限于证券投资。有投行人士认为,如果利用境外资本市场的创新机制,将境外长期资金(非热钱)引人内地,用于土地一级开发这样的民生工程,对各方都是共赢,不排除这会成为未来的一种潮流,成为化解融资平台风险,助推保障房建设的有生力量。

　　对于房地产调控及土地储备融资出现的最新动向,本报后续将予以持续关注。

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