嘉定楼市谜局：地价向“左”，房价向“右”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2011-06-16 11:27

　　“作为市场热点区域，嘉定未来楼市如今陷入了谜局：一方面，最新拍出的地价出现下滑明显，相比2009年时的最高水平有所下降，而另一方面，区域房价丝毫并没有为此受到任何压力，仍有上涨之势，楼盘成交依旧火热。”

　　在各方逐力之中，嘉定楼市究竟向左走，还是向右走，一切拭目以待。

　　嘉定地价下行

　　6月9日上海土地市场在沉寂两个月后，迎来了今年以来最大规模的单日土地出让，共有8幅住宅和商业用地入市，其中嘉定区就占了6幅，分别为南翔的3幅住宅用地和嘉定新城的3幅商办用地。

　　出乎意料的是，虽然推出了市场久违的纯住宅用地，但市场反响却颇为冷静。嘉定南翔板块的3幅宅地的溢价率都没有超过30%，分别以楼面地价每平方米9704、9650、10200元的价格成交。

　　值得注意的是，这相比2009年嘉定拍出的地价水平已经出现了较大幅度的下滑。2009年12月，嘉定南翔板块宅地拍出了13200元/平方米的楼板价、溢价率更是达到惊人的302%，创嘉定区域新高。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示：“从嘉定土地成交价格来看，略低于市场预期水平，基本上处于较为合理成交价位区间内。宏观经济政策的持续加码给市场各方资金层面带来的收紧或已导致开发商进入理性状态。”

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，这反映了开发商显然对于目前政策执行尺度和持久性有了新的认知。众多开发企业尽管拿地渴求依旧，但并不愿意冒险去顶破地价天花板，这主要还是基于房价在未来2-3年内走势趋稳的判断。从更长一点的时间段内来看，只要限购令不除，房价上行就没有充分的消费支撑。

　　“溢价率并不突出主要因为地块的起始价位并不便宜。衡量周围在售楼盘价格，未来开发利润已经普遍遭到挤压。由于地块所处区域目前周边配套设施相对偏弱，虽吸引了不少愿意‘开荒’的开发商竞投，但未来利润空间着实有限。”宋会雍强调。

　　房价未受影响

　　嘉定地价下行，目前并没有影响到嘉定房价。尽管嘉定土地溢价率逐渐回归理性，并且同区域的同质地块价格也出现一定降幅，但是房价并没有出现下降，甚至还在继续“温和上涨”。

　　华燕周报显示，上周（6月6-12日）嘉定住宅成交均价为17740元/平方米，环比上涨2.85%。其中，位于嘉定南翔的华润中央公园(论坛)(论坛)成交31套，成交面积3641平方米，成交均价23586元/平方米，位列周公寓成交面积首位。位于嘉定安亭板块的嘉亭菁苑成交30套，成交面积3468平方米，均价16398元/平方米，紧随其后。

　　此外，世联地产提供的数据还显示，2011年1-5月嘉定区商品住宅成交均价为16855元/平方米，较2010年同期上涨了6.83%，而较2009年8-12月的成交均价上涨幅度更是达到了惊人的54.2%。

　　中原地产嘉定新城分行经理莫文俊告诉记者：“嘉定新城板块内的房价在2009年底出现了一波明显的上涨行情，到2010年3月这波行情达到了顶峰，以区域内的新盘西尚海为例，这一波行情让西尚海从14000元/平方米涨到了16000-17000元/平方米。但随着2010年4月调控政策出台之后，房价出现回落，现在差不多维持在15000元/平方米，但相比2009年的房价，肯定还是涨了很多。”

　　陈晟告诉记者，近期拍出的两块地块溢价相对合理，就目前嘉定区域板块的销售价格来说，尚存一定的利润空间。但地价的相对走低短期内还无法影响到周边的房价。不过，从长期来看，对房价多少还是会有影响，区域地价走低带来的联动效应会在2年内体现出来。

　　项目表现不俗

　　据方方地产咨询机构的统计数据显示，2009年嘉定区共成交25块住宅及商住用地，其中南翔共成交住宅及商住用地5块，分别被华润、朗诗、新城等多家品牌开发商拿下，此外嘉定新城板块共11块住宅及商住用地成交，被保利、绿地、龙湖、盘谷等知名开发商纷纷拿下。

　　值得注意的是，现如今，这些高溢价成交的地块经历一年多开发之后开始纷纷入市，市场表现还算差强人意。

　　其中，华润以8066元/平方米和7220元/平方米的楼板价分别拿下住宅和商住用地，如今华润中央公园项目已经入市，均价达到25000元/平方米，并在5月中旬开盘时取得了热销佳绩。

　　华燕置业分析师指出，从价格上分析，目前华润置地菁英苑(论坛)(论坛)的销售均价在25000元/平方米（含装修），并在开盘时已较预期降价5000元/平方米，并可享受全款9.9折优惠。去除装修价后，此价格与周边二手房价格基本持平。除此之外，该项目所处的地段，加上开发商的品牌效应，该项目的逆市热销在情理之中。

　　此外，朗诗当时以7981元/平方米的楼板价拿下的地块，如今朗诗绿色街区(论坛)的售价达到22000元/平方米。根据网上房地产数据显示，如今也已经销售过半。保利梧桐语(论坛)5月底开盘，开盘均价16000元/平方米，而拿地时的楼板价为7814元/平方米。网上房地产数据显示，截至6月13日下午6点成交14套。

　　而曾拿下2009年嘉定南翔最贵楼面地价的新城地产也将在近期推出其产品新城公馆(论坛)，据开发商内部人士透露，虽然目前价格还不便透露，但由于推出的是大平层的高端产品，所以售价也不会在20000元/平方米之下。

　　21世纪不动产上海锐丰格林世界店分行经理胡文健介绍：“2009年至今嘉定南翔的房价几乎是翻了一番，2009年初区域板块内一手房供应还屈指可数，而到现如今，短短的一条宝翔路上，就同时有5家新盘在对外销售。11号线通车之后，这大大缩短了嘉定与市区之间的距离，因此来自市区的买家越来越多地关注嘉定区的各个板块，尤其是南翔板块，来这里买房的人数在11号线通车后有了明显的上浮，南翔房价自然也就水涨船高了。”

　　“供大于求”埋下隐患

　　“目前，嘉定区域内的新盘较2009年时候相比，明显增加了不少，目前共有七八个新盘在售，这可能与2009年、2010年嘉定区推出了较多的土地有关。”中原地产嘉定新城分行经理莫文俊指出。

　　值得注意的是，悄然之中，嘉定楼市迅速形成了“供大于求”的局面。据世联地产提供的数据显示，2011年1-5月，嘉定区商品住宅供应面积合计79.96万平方米，较2010年同期的45.3万平方米上涨76.51%。

　　而相比供应的大幅上涨，成交量则并不“给力”。世联地产数据显示，2011年1-5月，嘉定区商品住宅成交面积合计46.89万平方米，较2010年同期的38.68万平方米，仅增长了21.23%。

　　“嘉定作为离上海市区最近的郊区，嘉定新城一直以来受到刚性需求购房者的欢迎，今年随着土地的集中出让，嘉定一直是上海市场上的供应大户，尤其是轨交11号线通车后，成交也一直处于活跃状态，尤其是南翔、嘉定新城等热门板块。”罗寅申告诉记者，由于调控政策对于市场的影响，在很大程度上影响到了成交量，但开发商造好的房子还是要推出，所以造成了成交的增长不及供应的情况。

　　宋会雍则表示，“造成成交增长跟不上供应的主要原因还是价格，目前的嘉定区域各板块的价格不具有吸纳效应。由于在资金链方面还有不错的维持，降价促销力度不明显，开发商目前还是采取了常规的定价路线，价格不具有吸引力，这无形中造成短期内的交易量难以跟进。”

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，此次供应的嘉定区的纯住宅用地全未出现前几年的高溢价率，表明了开发商资金紧张的状况并未改变，其次也说明了开发商对后期楼市持谨慎态度，可能楼市相对处于低位还将持续较长时间。

　　土地市场“变天”：溢价率大降

　　经历了连续2月宅地市场萎靡之后，6月上海土地市场迎来井喷。然而，连续多幅纯宅地的出让并没有带热土地市场，成交土地溢价率普遍偏低。业内人士表示，市场低迷、信贷收紧等因素使得开发商手中的资金趋紧，未来土地市场或将成为买方市场，低溢价率将成为常态。

　　嘉定推地凶猛

　　上海市规划与国土管理局土地公告显示，6月3日至6月29日，除去公告终止出让的徐汇区天平街道68街坊小襄阳地块以及松江九亭的北场一号地块，上海共将有15宗地块出让，共计出让土地面积82万平方米，建筑面积132.8万平方米。

　　根据世联地产数据平台显示，5月上海全市仅成交3幅商品房用地，1幅动迁安置房用地，共计面积共10.95万平方米。6月成交土地面积将大幅上涨，环比增长720%。

　　另外，记者发现，嘉定地区土地出让面积占到整个6月出让的土地面积的一大半。在6月即将成交的15幅地块中有8幅土地位于嘉定区，占到53.3%。土地出让面积占6月土地出让面积的50.96%，出让建筑面积占全部的54.91%。

　　“现在大规模的土地出让势必会带来未来房地产的供应量的井喷。这样的土地出让规模已经堪比2009年年底时嘉定地区的土地出让水平。”21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗寅申告诉记者。

　　溢价率普遍走低

　　方方地产咨询机构分析师告诉记者，“今年前五月土地供应节奏放缓，尤其是宅地供应屈指可数，这势必造成接下来土地市场的供应放量。进入6月，土地市场将掀起一波供应小高峰。”

　　继6月3日两幅宅地上市后。6月9日，又有8幅住宅和商业用地进入市场。值得注意的是，虽然大量的土地入市，其中包括了不少优质的纯住宅用地，但近期成交的土地溢价率普遍偏低。

　　6月上旬成交的10块土地中仅2块土地溢价率超过100%，其余溢价率均在60%的以内。纯宅地溢价率更是大不如前。成交的10块土地中有6块地为纯住宅用地，其中也仅有青浦华新镇8号地块的溢价率达到100%。

　　陈晟表示，“当前土地市场溢价率偏低主要原因，一方面是开发商对于未来的预期开始下降。另一方面，国土资源部对于所有超过50%溢价的土地需要上报也使得地方政府在土地出让时适当提高了起始价格，从而降低了土地的溢价率，一定程度上起到了对于土地市场的冷却作用。”

　　变成买方市场

　　世联地产华东区域总经理袁鸿昌向早报记者表示，宏观调控加上信贷收紧，大大打击了开发商拿地的积极性，所以未来一段时间内土地市场保持现在低溢价率的状态的可能性比较大。

　　“开发商对于未来整体市场的预期偏弱，也将会使土地市场变成买方市场。在买方缺乏资金时，下半年大量的土地面市后，土地市场或将会遇冷。”袁鸿昌说。

　　“今年下半年，土地市场都会维持这样一个低溢价率的状态，开发商也多将策略从进攻性调整为防守型。”李占军表示。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，“对于政策执行的力度与持久性，开发商达成了普遍的共识，所以尽管拿地渴求依旧，但基于房价在未来2-3年内走势趋稳的判断。土地的低溢价率将成为常态。”

　　袁鸿昌：地价只是单方面因素

　　世联地产华东区域总经理袁鸿昌

　　土地价格的下滑与房价没有必然联系，土地价格下降只能说明开发商对未来市场持谨慎态度。开发商从拿地到产品入市，前后需要2年左右时间，这段时间内市场走势受很多因素影响，因此很难确定。而现在的房价，是开发商根据自己当时拿地价格来计算成本，而非根据现在地价计算成本，拿地价格低，能够使得开发商在房价上的承受力更强，但土地价格下滑不会直接导致房价的下跌。

　　由于宏观调控致使市场低迷，交易量萎缩，加上信贷收紧使开发商手里资金越来越少，拿地积极性也随之减弱，所以未来一段时间内土地市场保持现在低溢价率状态可能性会很大。而三、四季度房价持平或者下跌可能性较大，其中原因有很多，并不是土地价格单方面原因造成。

　　李占军：房价非成本决定

　　上海房地产研究人士李占军

　　计算土地价格是为了可以计算开发商的开发成本，但目前市场上房价并非由开发成本所决定，而是由供求关系决定的。土地价格下滑也不会造成房价直接下跌，所以关键问题在于解决供需矛盾而非一味地控制成本。

　　目前众多开发商于未来市场走向上并不是很明确，大家都在看方向，但看不清，所以大多数开发商策略是“不拿地，或者少拿地，不竣工、不预售、不降价”。

　　但也有部分手里有钱的开发商认为在调控期间拿地溢价率比较低，竞争对手少，在此时出手比较合算。

　　房地产市场走势主要是看未来政策走向，如果未来没有进一步的政策打压，而是落实现有政策，那房价走势也会维持在现在缓慢增长状态；但如果政策放松，例如限贷限购政策放宽或取消，那房价可能会出现报复性反弹；如果有新一轮政策继续打压，未来房价会不会出现拐点就很难预料了。

　　陈晟：地价下跌预示楼市遇冷

　　业内人士陈晟

　　众所周知，土地是房地产生产的原材料，土地市场也是房地产市场反应的前站。地价的走势也影响着楼市的走向。现在，土地市场降温预示着未来房地产市场冷却，现在土地价格会在1到2年内在房价上得以体现。

　　目前嘉定土地市场的整体水平确实较2009年时出现下降，整体处于相对稳定的状态，面粉价格高于面包的现象不再出现。大部分土地溢价维持在50%以内的合理水平。此外，地价下滑也说明开发商对于未来的预期开始下降，这一预期也会慢慢体现到房价上。未来房价结构上会出现维稳微跌的状态，三季度保障性住房周边地区的商品房价格就会率先出现下跌。

　　另一方面，所有超过50%溢价的土地都需要上报国土资源部，这也是迫使土地溢价率降低的原因之一，由于这一规定，地方政府在土地出让时会适当提高土地出让的起始价格，从而达到降低土地溢价率的作用。

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