上海楼市上半年盘点
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2011-06-26 14:08
【关键词】涨幅：回落明显
尽管目前的总体房价水平未见明显下滑，但因此否定调控政策的作用显然有失偏颇。有统计结果表明，去年1－5月全市新建商品住宅成交均价的同比涨幅分布于44%－68%，而今年这一指标已回落至10%以内、最近的四五月更是双双呈现负增长，幅度在3%左右。二手房方面的情况也较为类似，去年1－5月的二手房成交均价同比涨幅分布于27%－43%，而今年除了1月份同比上升17%外，接下来的4个月均同比下降5%－10％不等。
【关键词】房价：坚挺
相对于成交量而言，房价整体变化则相对平稳，并未出现显著升跌迹象。据统计，今年上半年一手房成交均价处在20000－22000元/㎡区间内，基本与去年相持平。二手房市场同样如此，价格徘徊在16000元/㎡，与去年下半年相一致。值得注意的是，随着楼市交易量开始逐步回暖，开发商减小或取消优惠活动，这将使得房价下跌可能性降低。此举也直接影响房东心态，房东让价空间逐步缩小。
【关键词】自住：占比超9成
调控重拳使得目前市场上投资客大幅减少，今年上半年，市场上的买家基本都是自住需求购房者。
通过21世纪不动产上海区域对旗下300余门店成交数据的抽样调查显示，入市购房者中，调控后投资比例下降、自住上升。上述调查同时显示投资用途的购房套数比例由去年四季度的7%－10%下降至目前的仅4%，而相同时期内改善型置业由52%－58%下降至目前的46.4%；同期内首次置业的上升最为明显，由38%－40%增长至目前的48%。综合看来，自住类购房目前占比已近95%。
【关键词】投资客：未大面积抛盘
据有关中介门店了解到，目前达成交易的案例中业主为了改善居住的占比高达70%－75%，较去年四季度上升约7%。目前，投资者抛盘在业主中约5%。而在去年，这一现象较为鲜见，主流比例分布在1％－3%不等。
【关键词】土地市场
受楼市宏观调控政策的影响，上海土地市场较往年冷清了许多，整体形势不容乐观，“底价成交、低溢价率”等现象已成为今年市场的常态。据汉宇地产市场研究部统计显示，今年1－5月份，上海共出让了268幅土地，成交总价为364亿元，去年同期，上海共出让了179幅土地，成交总价为624亿元。从两组数据可以看出今年以来，上海土地出让总量较去年增长了49.72%，但土地出让金收入却比去年同期减少了41.67%。并且今年上半年经营性土地供应也较以往出现了结构性的调整，保障性用地、商办用地占据主流，即使出现部分优质住宅性用地，也普遍溢价率较低，不难看出反映出开发商对未来楼市预期的不确定性。
【关键词】保障房：或成“替代品”
从今年经济适用房启动情况来看，目前全市共提供了3.7万套保障性房源，分别来自浦东三林、闵行浦江、松江泗泾等几个基地，并且逐步放宽了原先的申请条件，受惠于更多的上海市民。二月以来相关申请、审核等工作也在各区陆续开展。
不过从本月发改委下发的保障性债券融资这一通知来看，足以显示保障性建设难度之大，任务之重。据悉，期待政策短期内松绑不现实，除非有不错的“替代品”现行政策才有逐步退出的可能。所谓“替代品”，可能是保障性住房建设已具备较大规模，或在持有环节加大力度打击短期炒卖、平抑房价过快上升，或改变“土地财政”局面、地价稳定。
【关键词】政策
2011年1月27日，多部委联合发布“新国八条”政策，其中“限购”、“限贷”政策对于楼市影响力显著。
虽然，从目前两大城市的楼市表现来看，房产税的影响力度较小，但“空转”多时的房产税目前已正式进入“实转”阶段，已经跨出一大步，未来如调整其相关政策内容，对于楼市的作用力度将不可限量。
不仅如此，日趋收紧的信贷政策对于楼市影响同样显著。除此之外，5月1日正式实施的“商品房明码标价细则”，也将会起到规范房地产整个行业的作用。
【关键词】二手房：两头热
今年上半年二手房市场受宏观调控政策的影响较大，从5月二手商品住宅成交总价情况来看，市场呈现出两头增长的趋势，高端物业开始受到实力买家的青睐，主要是深受“限购令”的影响，以及未来楼市不确定性的制约，这部分客户受限于购买套数，出于资产保值、增值的目的，纷纷选择“大户型、高总价、优地段”的品质楼盘，并且近期购买这类房源的客户出现了年轻化的趋势。
【关键词】预测：步入“调控非常期”
从目前楼市整个成交情况来看，调控政策仍然未到达预期效果。因此新一轮调控政策出台预期十分强烈。汉宇地产市场研究部认为，今年下半年楼市将继续处于“调控非常期”。
从今年上半年政策出台后，一手房市场一直保持着供大于求状态，如果下半年，新轮调控政策出台后，势必造成交易量下滑，这将使市场的供求失衡状态继续保持。汉宇地产认为下半年房价走势基本保持平稳，其一：下半年楼市将会继续处于政策收紧阶段，这大大降低房价上涨可能。其二：土地市场作为房地产一级市场，住宅价格并未出现明显下跌势头，因此不会导致商品住宅价格下调；其三：就目前市场而言，整个楼市由刚性需求主力支撑，而此类客户，即使楼市处于调控周期，仍会选择入市，这将使房价下跌可能性降低。其四：自从去年4月份出台第一轮调控政策后，时隔一年多时间，房价并未表现出明显下跌势头，再加上购房者对于未来楼市的预期也未发生实质性转变，因此下半年房价下跌可能性相对较小。
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