上海赵巷宅地难“称王”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中国房地产报 　　 2011-06-27 11:30

　　上海“地王”板块赵巷再推低密度宅地。上海市规划和国土资源管理局发布的2011年第1号预申请公告显示，青浦区赵巷镇特色居住区16号地块将于近期召开推介会。

　　该地块东至业前路，南至淀浦河，西至排涝河，北至规划道路，出让面积约14.44824万平方米，规划为纯住宅用地，容积率为1.02。

　　这已是该地块第二次预申请。上海久银投资研究部经理赵豫川表示，2010年这块地首次预申请即受到追捧，超过30家房企领取标书。但由于该地块容积率仅为1.02，且预申请结束时间恰逢国土资源部禁止容积率小于1地块出让的政策敏感期，被迫中止出让。

　　近几年来，上海青浦赵巷板块已成为上海土地市场一个专出“地王”的区域。业内人士认为，这块优质宅地还会受到房企追捧，但在当前房地产市场走低的背景下，很难再“称王”。

　　■土地市场

　　曾频出地王

　　赵巷国际别墅区（原赵巷特色居住区）占地面积8000余亩，其中可开发面积约6000亩，整个板块按照整体规划、分片开发的原则，共划分为15幅地块。

　　2007年11月8日，重庆龙湖地产以总价15.42亿元拿下赵巷镇8号地块，溢价率高达417%。这块地成为赵巷板块第一个真正意义上的“地王”，并将赵巷板块住宅用地楼板价提升至10000元/平方米。

　　2009年7月23日，金地集团（600383）以总价30.48亿元拿下赵巷镇10号地块，溢价率322%，楼板价达14500元/平方米；2010年12月9日，和记黄埔旗下的业贸投资有限公司，以总价16.2亿元竞得赵巷17号住宅地块，成交楼面价21865元/平方米，溢价率192%，再次刷新“地王”纪录。

　　■住宅市场

　　房价稳步上涨

　　“赵巷板块的房价一直在稳步上升。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍表示，该区域规划为国际别墅区，当前在售房源均为别墅物业。

　　以该区域的首个“地王”地块为例，2007年龙湖地产拿下的赵巷镇8号地块开发的项目——龙湖滟澜山于2008年12月正式销售。当时的售价为：联排别墅价格在450万元~600万元/套，双拼别墅价格在800万元~900万元/套。

　　从开盘至今，该项目的售价一直稳步上涨。截至今年6月23日的售价为：联排别墅总价约900万元~1300万元/套，双拼别墅均价约1300万元/套。在不到3年的时间里，该项目的售价最高涨幅超过188%。

　　龙湖项目的房价涨幅并非该区域个例。

　　该区域在售高端住宅项目凯迪·澳澜湾，2007年开始销售的均价为11500元/平方米，现在已涨至30000元/平方米。别墅项目莫奈的花园，独栋别墅2008年6月的售价为28000元~36000元/平方米，当前售价高达55000元/平方米。

　　■价格预期

　　地价难攀新高

　　“这块地的成交价不会超过去年成交的17号地块。”上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟认为，高端房市场受政策影响较大，开发商拿地态度非常谨慎。

　　赵巷镇特色居住区16号地块首次预申请时的总价为10.8亿元，折合楼板价为7352元/平方米。但其二次预申请的起始价并未公布。

　　一位不愿透露姓名的开发企业投资部负责人说，当前政府严控高溢价，该地块的起拍价有可能调高。他同时认为，该地块“成交价不会太高，肯定不会超过和黄拿下的那块地”。

　　■开发前景

　　业界持保守态度

　　和记黄埔拓展部一位负责人表示，他们持续关注赵巷镇特色居住区16号地块，并已购买了标书。对于该地块的最终成交价格，这位负责人也认为“应该不会高于17号地块”，由于起拍价尚未公布，具体成交价格“不好预测”。

　　不同于2010年普遍看好赵巷镇特色居住区17号地块，业内人士对16号地块的开发前景普遍持保守态度。从现在来看，新房价格的持续走低使得预期降低了。“高端住宅受限购政策影响很大。”前述开发企业投资部负责人认为，此轮政策调控持续时间较长，当前并未有松动的迹象。赵巷板块的地价从2007年至今，在“地王”效应的作用下已过快上涨。当前该区域房源有价无市，未来房价上涨空间也很有限。

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