美兰湖定位逐渐明显 多元化社区为未来趋势

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网 　　 2011-07-01 11:32

　　2011年6月下半月以来，美兰湖板块商品住宅的均价维持在1.8万元/平方米，并没有大的起落，但6月下半月板块商品住宅成交量较5月下半月激增三成。以小别墅、低总价为主的房型近期显然受到了投资者的青睐。随着房产调控政策热潮逐渐被消化，相当一部分前期观望的投资人终于按耐不住出手了，此次尤以再次置业的成熟房产投资人为主。

　　交通催熟北区发展区域定位逐渐明显

　　地铁一号线和上海火车站曾造就上海北端的闸北区成为最繁华的商业区，而后兴起的大宁板块又使闸北区域摇身一变成为区域内房价最高地段之一。随着世博期间多条轨道的陆续开通，整个申城北部地区包括闸北、普陀、宝山等地已持续迎来楼市的超常规模发展期。

　　地块发展参差不齐是北区开发的特点，高端项目如火车站区域、长寿路、苏州河沿岸、大宁绿地早已在2003年突破万元大关，目前均价在3万左右。由于此区地域宽广，也不乏万元的低档次楼盘，交通便利性与理性价格使北区被新上海人所喜爱。同时，北区人口密集，市场需求量不断增加，供给量相对减少，一定程度上也推高了房价。曾以大华地区为代表的宝山区早在21世纪初，已因其社区成熟、多层房型以及联通南北高架的地理位置成为拉动北部房价的主力因素。

　　由于起点较低，宝山美兰湖地块的发展空间令人期待。相对于其他“一城九镇”中新兴城镇，美兰湖距市区较近，同时可以依托宝钢产业，在各试点镇中优势比较明显。此外，所处的罗店镇尚未经过大规模开发，现有的城镇化建设密度不高，土地资源丰富，河网发达，具有营造大面积生态园区和建设低成本、高品质现代绿色居住区的有利条件。原先公交系统薄弱的劣势也因7号线的开通得到补足。上述特点使得美兰湖走高档居住区路线，以别墅等高档物业为主，并采取先造环境，再作住宅的手段，对整个区域的档次氛围营造打下了良好基础，为未来发展高档居住区提供了条件，这种做法值得其他板块借鉴。

　　目前美兰湖周边社区、北欧风情街等主要景观项目已全面建成，3390亩的符合国际级（PGA）比赛标准的36洞高尔夫球场和高标准会所中南18洞球场为沪上乃至华东地区数一数二的高尔夫球场。唯一不足的是，此地块由于历史原因，推广力度相对沉寂，相对较早发展的仰仗大学城优势的松江新城、依托产业支撑的安亭新镇以及主打旅游特色的朱家角镇，美兰湖更需事件推广聚拢人气，从而使其地块定位更深入人心。

　　十年缔造生活配套多元化社区为未来趋势

　　随着市区现代化进程的加快，城市环境给市区老年人带来越来越沉重的负担。与10年前相比，更多年长者选择崇明、朱家角等地安度晚年。“宁要市区一张床，不要郊区一间房”的传统观念早已随风而逝。上海保监局相关负责人称，2011年至2030年将是上海老龄化人口迅猛增长期，在这20年间，60岁及以上的户籍老年人口平均每年增加11.78万人，到2030年将猛增至561.26万人。随着这部分老年人口的迁移，上海周边新兴城镇正在进行一场全方位的楼市革命。

　　人口迁移的很大因素在于周边小区配套设施的建立，古北新区近20年的发展使人目睹了配套设施决定了房价高低。上海周边社区也已将配套设施的完善列为开发地块的重中之重，以罗店镇为例，北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态林区3.4平方公里。新镇内建有高标准的学校、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。目前居住区以2-5层公寓、联排或独立别墅为主，并崛起了以万科琥珀墅这类英伦风情与中国元素兼容的、以类独栋方式打造的联排别墅项目为代表的精品楼盘。

　　美兰湖地产中介负责人告诉记者，此前上海兼具景观资源和地段优势的高档住宅很少，美兰湖虽然占据两大优势，但由于配套设施不齐全，其销售情况也就并不理想。但随着十年规划的逐渐成型，像万科琥珀墅这样高品质别墅项目还是较受高端购房者追捧，并且随着未来高尔夫球场与湖面生态的完善，此地块还会越来越显出它的稀缺性。

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