办公楼领衔交易优势明显

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2011-07-08 11:42

　　根据DTZ戴德梁行投资部开展的一项外资机构大宗物业收购及转手调研显示，自2005-2010年间在上海的25宗外资大宗收购并成功转手的交易中，写字楼项目占比48%，其次是住宅及服务式公寓，占44%，零售商用物业仅占8%。究其原因，从投资周期、毛回报率、以及退出难度等因素考量，办公楼项目均领先于其他物业类型，2011年国内大宗物业投资依旧延续活跃态势中扮演主角。

　　办公楼周期短回报高

　　该调研显示，一般办公楼在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并获得约50%的增值。住宅及服务式公寓的投资周期略长，大约34个月，而收益率则超过50%；而零售商用物业则需要持有超过43个月时间才能够达成约40%的增值；工业地产方面，虽然有交易产生，但还未有转手退出的案例。

　　对此，戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示：“办公楼之所以投资占比突出，主要因为办公楼具有投资周期最短，回报率较高的特点。”

　　商用物业专业要求高

　　零售商用物业由于涉及到经营和养铺期，经营状况一般的项目很难找到下家，转手的难度相对更大，例如位于淮海路黄金地段的无限度广场曾两度转手，前身是上海广场的裙房部分，面积达4.07万平方米，经过两次整体改造才找到了合适的定位。

　　由此可见，收购零售商用物业更考量收购方的专业度，淮海路传统地标香港新世界大厦商场将华丽“变身”为上海K11购物艺术中心，通过将免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店等的创艺生活元素植入商场内外的升级改造，不久的将来，这里将是沪上开创性融合艺术、人文、自然的体验型商业体，收购方正是把艺术·人文·自然三大核心元素融合的全球性原创商业地产品牌K11。

　　甲级办公楼交易或蔓延

　　二线城市伴随着经济总量的增长，正在经历经济结构的转型，从制造业向服务业积极转变，对优质办公楼的需求正大幅攀升。预计机构投资者介入后，整体租金水平将得到较大改善。例如2010年9月，平安保险在武汉购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼之后，该区域租金已从过去的月租70元/平方米上涨至110元/平方米左右，升幅达57%。

　　对此，叶建成预计：“随着一线城市投资市场‘门槛’的逐渐提高，以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来1-2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动，二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间。”

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