沪上半年单价10万以上豪宅成交85套
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2011-07-21 11:54
楼市调控政策剑指投资投机需求，对于高端市场的冲击巨大。然而，最新统计数据却显示，今年上半年单价10万元以上的豪宅成交同比增加157.6%。近期沪上再现亿元豪宅成交，可见顶级豪宅需求仍然旺盛。
再现单套亿元成交
德佑地产数据显示，6月27日-7月3日的一周时间内，绿城玫瑰园、汤臣一品和翠湖天地嘉苑三大豪宅项目分别各成交一套单价10万元以上的豪宅，单价分别达到10.5万元、14.9万元和15.2万元；单套总价分别达到1.05亿元、6500万元、4900万元。
德佑地产研究中心主任陆骑麟告诉记者，“这次成交是汤臣一品自3月以来的首次成交，而翠湖天地嘉苑(论坛)在5、6两月已售出了8套房源，单价均在13万元以上，绿城玫瑰园本次售出的独栋别墅面积达1000平方米，楼市再现亿元总价楼盘成交。”
“豪宅成交反弹与6月底以来豪宅供应充裕有关。豪宅供应充裕，又是由2-5月市场成交回暖带动起来的。”分析师薛建雄表示，但进入下半年后，由于购房需求已经在上半年释放，市场成交可能再次下滑。
成交量同比增长157%
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，今年上半年，上海单价10万元以上的住宅共成交85套，同比增加157.6%。成交面积36369平方米，同比增长139.8%。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，“沪版限购令、房产税出台以来，住宅投资集中领域内，豪宅公寓交易表现略显敏感，虽成交套数比重在4、5月份出现明显下调，但同比去年还是出现加大幅度的上涨，保值的属性依然牢固。”
此外，在2011第八届中国别墅节高峰论坛上公布的最新研究报告显示，现阶段，上海有超过六成以上的财富人群仍选择不动产投资，且集中在以别墅为主体的豪宅市场。
“目前，国内个人投资渠道有限的情况下，豪宅对大笔资金持有者而言，仍是较好的投资渠道。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔这样告诉记者，“相对金融产品，豪宅更适合普通投资者介入。而国外投资者亦多采用外资购入豪宅来达到变相的币值提升目的。豪宅作为区域标志性建筑，有更大机会分享升值收益。”
黄河滔进一步指出，“除了投资获利、收藏保值，购入顶级豪宅体现自身身份也是这些买家的下单动力，对价格的相对不敏感和物业自身的稀缺性，使这些豪宅在调控下仍受关注。”
一手房鲜见优惠
在近期的一波降价优惠潮中几乎没有看到一手豪宅的身影。
某开发商营销负责人告诉记者，“豪宅市场与普通住宅市场不同，买家对于价格的敏感度较低，而更看重产品的品质，所以降价起不到促销的作用，所以更多的开发商选择惜售。调控政策确实很大程度上影响到豪宅市场。”
德佑地产滨江店经理王凯表示，“小陆家嘴区域的豪宅如世茂滨江花园、盛大金磐和财富海景等豪宅，在去年年底的那波行情里上涨了不少，有的房源单套价格比去年上半年上涨了20%。现在部分房源的业主有了一定的让价，通常溢价范围在5%~10%。这样比去年上半年的价格还是有10%左右的上涨。”
“近期就有一套财富海景的房源挂牌，成交价为2000万元，平均单价9.6万元。这一价格已经比去年年底时便宜了接近1万元/平方米。所以有3个买家都表示购买意向，最后是被一个境外买家一次性付款买下。”王凯表示。
新盘预告
5个项目下半年入市
近期，限购风声趋紧却抵挡不住豪宅入市的热情，下半年单价过10万元的豪宅预计开盘的数量仍然不少。据记者粗略统计就有5个项目预计入市，分别是绿城黄浦湾、中建大公馆、滨江凯旋门、远中风华园别墅、协和城。
绿城黄浦湾营销经理姚磊告诉记者，“黄浦湾预计会在下半年推出新增供应，单价预计超过10万元，产品为280-400平方米的精装大平层，近期会推出其展示中心和样板示范区。”
中建大公馆的项目媒体负责人温海泠表示，位于新江湾的中建大公馆也将于下半年推出其叠加和独栋别墅产品，面积在220-410平方米，其中独栋产品的单价会超过10万元。
此外，颇受业内关注，堪称“沪上第一豪宅”的滨江凯旋门项目，以及位于静安的远中风华园别墅也预计在年内推出。
单价10万元以上公寓项目
1华润外滩九里
区域：黄浦板块：浦西滨江
均价：100000元/平方米
户型：3房188-245平方米、
4房245-277平方米
地址：黄浦紫霞路99号
卖点综述：
华润品牌开发企业，项目坐落于外滩核心区域，陆家嘴、人民广场、淮海公园、新天地等主要商业商务中心近在咫尺。
2新华路一号
区域：长宁板块：新华路
均价：100000元/平方米
户型：3房、4房280-340平方米
地址：新华路1号
卖点综述：
香港九龙仓集团精心打造，靠近轨交便利，市中心60套私家臻藏低密度花园式社区。
3海珀日晖
区域：黄浦（原卢湾）板块：打浦桥
均价：100000元/平方米
户型：3房300平方米
地址：龙华东路886号
卖点综述：
绿地集团上海最高端的综合体项目。邻近4、8、9号线三条轨交。黄浦江畔标志性大型现代服务业综合项目。
4绿城黄浦湾
区域：黄浦板块：浦西滨江
均价：100000元/平方米
户型：3房280-400平方米
地址：中山南路566弄
卖点综述：
绿城系列豪宅产品。精装修，大户型。浦西南外滩一线滨江豪宅。
5翠湖天地嘉苑
区域：黄浦（原卢湾）板块：新天地
均价：160000元/平方米
户型：320-680平方米
地址：黄陂南路506弄
卖点综述：
瑞安房地产高端住宅项目。1、8号线(论坛)双轨交。上海时尚地标新天地商圈大配套。星级酒店物业管理。
6白金湾
区域：虹口
板块：北外滩
均价：105000元/平方米
户型：3房240-375平方米、
4房360平方米
地址：海平路18号A、B座
卖点综述：
北外滩板块滨江豪宅。4、12号线双轨交；由写字楼及商业，纯住宅公寓，超星级酒店即悦榕庄三部分组成。周边有航运商贸区、现代商务区。
7汤臣一品
区域：浦东板块：陆家嘴
均价：160000元/平方米
户型：431-434平方米
地址：花园石桥路28弄
卖点综述：
陆家嘴核心地段。江景大平层顶级城市豪宅。现房实景呈现。汤臣品牌及高端物业服务。
8嘉里华庭二期
区域：长宁板块：新华路
均价：100000元/平方米
户型：4房238-245平方米
地址：华山路1038弄
卖点综述：
与1930年代建造的老花园洋房为邻。轨交2号线旁；南京西路、徐家汇、淮海路商圈及衡山路娱乐休闲区近在咫尺。
9协和城
区域：静安板块：南京西路
均价：100000元/平方米
户型：40-148平方米
地址：南京西路2068号
卖点综述：
轨交2号线静安寺站。集商业、酒店、娱乐、豪宅及国际艺术中心于一体，同纽约“曼哈顿”相似，有五条主题商业街设计。
10万元以上别墅项目
1西郊明苑别墅
区域：长宁板块：虹桥
均价：125000元/平方米
户型：地上面积340-585平方米，地下面积205-315平方米，花园面积422.84-1020.54平方米
地址：龙溪路189号
卖点综述：
紧邻西郊宾馆，虹桥路沿线别墅区。绿化率近60%，各型别墅错落有致。大花园高附加值。
2江南华府
区域：青浦板块：朱家角
总价：1.68亿元
户型：1800平方米
地址：珠溪路阁游路
卖点综述：
大淀湖畔，455亩湖畔绿地，容积率仅0.175，低密度坡地中式庭院。
3棕榈泉花园三期
区域：浦东
板块：川沙
总价：9800万元-1亿元
户型：733-841平方米
地址：龙东大道3800弄
卖点综述：
毗邻上海浦东中心东方世纪国际社区，距离浦东国际机场约20公里。三期是41栋独立别墅。
4东郊一号
区域：浦东板块：金桥
均价：140000元/平方米
户型：500-670平方米
地下面积300-400平方米
地址：银柳路58弄
卖点综述：
正对东郊国宾馆，张江东郊板块核心位置。居住氛围浓厚。由欧陆建筑风格、低容积率的高端独栋别墅组成。总计26套。
5君庭
区域：浦东板块：张江
均价：120000元/平方米
户型：1300-1400平方米
地址：银柳路385弄
卖点综述：
轨交2号线广兰路站、张江高科站。占地达5亩，单栋面积在1300-1400平方米之间。总计21套。
6合生东郊别墅
区域：浦东板块：张江
均价：100000元/平方米
户型：700-1000平方米
地址：翠柏路699弄
卖点综述：
合生创展集团在浦东东郊别墅板块开发的顶级豪宅别墅。周边高端别墅社区云集。容积率0.25。
7西郊庄园
区域：闵行
板块：华漕
均价：130000元/平方米
户型：300-500平方米
地址：金丰路588号
卖点综述：
大虹桥板块。众多国际学校、涉外服务机构及休闲娱乐配套设施。
8万源城御溪
区域：闵行
板块：古美罗阳
均价：110000元/平方米
户型：600平方米起
地址：万源路788弄
卖点综述：1、12号双轨交；中环稀有别墅豪宅。纯粹的西班牙地中海风情。
9古北臻园
区域：闵行
板块：华漕
均价：128000元/平方米
户型：700-900平方米
地址：古北路1551弄57号
卖点综述：10、2号线双轨交；有十多条公交可至体育馆和徐家汇等地。
观点：上海同策房产咨询
记者观察
买来容易卖掉难？
业内普遍认为，豪宅尤其是单价10万元以上的豪宅，对于资金的要求高而且又有身份的象征，易手难度相对较大。
中原地产数据显示，从5月的二手豪宅交易情况来看，单价在10万元以上的顶级豪宅占比仅为18%，且均为公寓项目，别墅项目无一列席。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，“豪宅的新增供应和其面对的特定受众本身决定了这一点。”
“目前楼市受到限购令的影响，高端住宅成交受到较大制约，基本依靠置换类购房者支撑。但作为高端楼盘中的‘顶层’项目，单价10万元以上的豪宅并不是普通购房者所考虑的对象，故此时即使有房东将该类高价房源挂出，市场上能够响应的购买力亦是寥寥无几。”罗寅申表示。
记者从中原二手门店了解到，顶级豪宅交易量更是“凤毛麟角”，挂牌量和交易量都极其有限，单月成交套数一直保持在1-2套。
据21世纪不动产上海锐丰碧云豪宅分行经理王浩透露，板块内单价在10万元以上的房源挂牌稀少，同时其购房所需的资金要求决定了购置的高门槛，因此即使有房源挂入市场中基本也多成为购买者对板块内其他房源价格的类比标准，对市场成交影响甚小。
“近期板块内有一房东问询过如今的市场，准备将一套云间绿大地的别墅挂出，但在了解了现在购买力主要集中在板块内300万-400万元之间的中下端房源、且普遍都有砍价意愿后，遂决定再观望一下。”王浩透露。
但上海德佑地产市场部经理蒋旭却有不同的观点，“豪宅尤其是单价10万元以上的豪宅，在其一手房销售完毕后，二手房是相当受市场欢迎的，甚至有的房源会出现几个买家排队等候，但由于没有挂牌的房源卖出而出现有市无价的情况。”
王浩补充道，“顶级豪宅的挂牌数量确实很有限，通常拥有的高端业主很少主动来挂牌，而是我们通过一些其他的途径或是租转售等形式才会有供应房源。”
买家自述
买豪宅首要是选地段
宋先生是一家私企老板，上海的物业不下五六套，其中包括独栋别墅和豪宅公寓。
宋先生告诉记者，“更多的时候会住在市中心的公寓这边，因为在市中心生活会比较便捷，无论是平时上下班、购物还是消费都是在市中心住比较方便,双休日或者是放假的时候会住到远郊的别墅去度个小假。”
“独栋别墅和豪宅公寓各有各的好处，提不上哪个更好，而是看需求。自己住的话两者都可以，而投资的话，我会选择市中心的高端公寓，无论是出租，还是将来出手相对别墅都要容易得多。”
当被问及买房子时最看重什么时，宋先生毫不犹豫地说，“地段、地段还是地段，我最看重的还是地段，房子最重要的就是其所处的位置，因为土地是稀缺资源，好地段的房子就是更为稀缺的，所以无论是自己住还是做投资，地段是我第一个考虑的因素。”
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