虹桥商务区本月将再现拿地热潮
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海商报 2011-08-08 11:58
4幅商办地块计23万平方米开标，或将产生今年上海总价地王
8月，上海土地交易市场将迎来推地热潮。据悉，本月共计将出让32幅地块，其中，虹桥商务区核心区一期就有4幅商办地块出让，且全部以招标形式进行，出让面积合计约23万平方米左右，总金额近90亿元，而其中很有可能将产生今年上海土地市场的总价地王。
在这4幅商业用地全部完成出让之后，加上虹桥商务区核心区一期此前出让的5幅地块在内，虹桥商务区核心区一期已经推出了9幅地块。如果8月的4幅地块全部以起始价成交，这9幅地块的成交总金额合计将达186．88亿元。
虹桥商务区迎来拿地热潮
数据显示，上海8月共计将出让32幅地块，其中保障房用地共10幅，纯住宅用地共3幅，其余多为商办性质地块。商报记者注意到，虹桥商务区核心区一期在8月中将迎来4幅地块开标，分别是虹桥商务区核心区一期3号地块北块、02号地块、05号地块和07－1地块，出让面积合计约23万平方米，且全都以招标形式进行出让，一经公布就引起各界注意，截至目前，这4幅地块中的两块已经于8月初完成了出让。
8月3日，73号公告中的虹桥商务区核心区一期05号地块开标，而龙湖地产（00960．HK）凭借综合招标方案，以30．5422亿元的起始价拿下，折合楼面价约10503元／平方米，而这幅地块也成为今年以来上海土地市场上的商办用地总价地王。
据介绍，虹桥商务区核心区一期05号地块紧邻虹桥枢纽中轴线南侧，距离虹桥高铁、城际地铁枢纽及虹桥国际机场仅500米，经营性建筑面积将达29．08万平方米，未来拟规划为大型购物中心、高端办公楼五星级酒店，这幅地块的取得也标志着龙湖进入上海4年后首度进军核心商业地带。
虹桥商务区核心区一期07－1地块在7月初的76号公告中推出，上周五，这幅出让面积仅为8203．2平方米的商办用地被冠捷投资有限公司拿下，成交价即招标起始价2．8285亿元。据介绍，冠捷投资有限公司系冠捷科技（00903．HK）旗下的全资子公司，而冠捷科技集团为全球化高科技企业，主要从事液晶显示器、液晶电视、AIO一体机的研究开发、生产制造和销售推广业务。至此，冠捷科技也成为第七家正式进驻虹桥商务区核心区一期的企业。
新的总价地王或将产生
除了刚刚出让的虹桥商务区核心区一期05号地块和07－1地块之外，虹桥商务区核心区一期03号地块北块和02号地块则将于8月下旬开标，届时，很有可能将产生今年上海新一轮的总价地王。
资料显示，89号公告和90号公告分别推出的地块为虹桥商务区核心区一期03号地块北块和虹桥商务区核心区一期02号地块，前者用途为其他商服用地，东至申贵路、南至锡虹路、西至申长路、北至扬虹路，出让面积为51294．7平方米，容积率4．0－5．6；后者土地用途为商办、其他商服用地，东至申长路、南至苏虹路、西至申武路、北至通虹路，出让面积92133平方米，容积率3．0－5．6。
虽然这两幅地块都为公开招标出让，按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，其中，投标金额只有25分，占总分120分的20．8%，但这丝毫不影响上海今年新一轮商办用地总价地王的出现。据《出让须知》显示，虹桥商务区核心区一期03号地块北块的招标起始价为23．6692亿元，而02号地块的规模远远大于03号地块北块，同时也是虹桥商务区核心区一期推出的所有地块中面积最大的一块土地，其起始价自然更高一筹，达到30．6305亿元，单就起始价而言，就超过了龙湖以30．5422亿元拿下的虹桥商务区核心区一期05号地块，待02号地块开标之日，即使以底价出让，也将成为今年新一任的上海商办用地总价地王。
今年上海土地市场上的总价地王是1月底时远洋地产以31．34亿元竞得的宝山区杨行镇西城区北块G－2－1地块（A块）（住宅用地），相比之下，虹桥商务区核心区一期02号地块的起始价为30．6305亿元，“输”了0．7亿元左右。但随着众多开发商大虹桥区域的追捧，虹桥商务区核心区一期02号地块最终的成交价很可能会超过远洋地产的杨行地块，成为今年新一任的上海总价地王。
而随着虹桥商务区核心区一期这4幅商办用地在8月份的尽数出让，仅这4幅地块就将为土地市场贡献至少约87．67亿元（仅以起始价估算）的出让金。
开发商扎堆争夺大虹桥
根据规划，虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，突出低碳设计和商务社区的规划理念，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。虹桥商务区核心区一期规划总用地1．4平方公里，东侧紧邻枢纽本体，西至嘉闵高架，南至义虹路，北至扬虹路，区域内包括商业用地、商办综合用地、商业娱乐用地、绿地、道路等用地，规划总开发规模约170万平方米，包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。
自去年以来，虹桥商务区核心区一期已经推出多幅地块，香港瑞安房地产、上海地产集团、台资丽宝建设、北京万通、上海三湘等知名开发商已经相继进驻大虹桥。目前，瑞安的虹桥天地项目和上海地产集团的虹桥绿谷已经宣布启动，这两个项目的总建筑面积合计将超过88万平方米。再加上北京万通的04号地块、上海三湘的09号地块和丽宝建设的01号地块之后，此前，虹桥商务区核心区一期出让的5幅商业用地的总建筑面积合计已经超过了113万平方米，成交总金额接近百亿（实为99．21亿元）。
然而，在如此多的项目扎堆之后，大虹桥仍在加推地块，虹桥商务区核心区一期在本月就有4幅地块进行出让，粗略估算，虹桥商务区核心区一期3号地块北块、02号地块、05号地块和07－1地块的建筑面积至少在80万平方米以上。换言之，虹桥商务区核心区一期在土地市场已经合计推出了9幅地块，总建筑面积合计将达到200万平方米左右。如此多的商用物业项目扎堆，商报记者不免担心，在这些项目建成之后，虹桥商务区将面临激烈的争夺。
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8月上海土地出让金收入将达高峰值
据新浪乐居&克尔瑞数据显示，上海今年1－7月份的土地出让金共计约549．92亿元，同比去年下降24．68%。1－7月，上海土地共计成交383幅，成交占地面积2210万平方米。
据介绍，今年4至5月为上海土地市场的低谷期，两月共计土地出让金不足40亿元。而相比之下不难发现，今年1月是土地市场的出让旺季，仅一月的土地出让金就达到了150亿元。而今年1至7月，上海的土地出让金共计达到约549．92亿元，同比去年下降了24．68%。
实际上，据今年上半年的统计数据显示，上半年，上海土地出让金总额约为2009年上半年的水平。此前，2009年下半年，上海土地出让收入为853．3亿元，2010年上半年为677．4亿元，2010年下半年为883．4亿元。换言之，上海今年1－7月的土地出让金较去年上半年就减少了120多亿元。
如今，8月份的上海土地市场将迎来32幅地块开标，仅其中的4幅虹桥商务区核心区一期的商业用地，土地出让金初步估计就将达到近90亿元（仅以起始价估算），如此看来，8月上海土地出让金收入或将达到一个高峰值。
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