贷款利率每年一调 是否应该提前还房贷早谋划

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-11-29 10:01

根据现行房贷政策，贷款利率实行每年一调的方式。不少借款人担心明年利率上涨后，还款压力增加，所以，临近年底了，很多借款人都在考虑提前还款。但到底怎样提前还款才合算？或者，要不要提前还款？这些问题让大多数借款人感到迷惑。记者为此请教了银行房贷专家。
　　
　　要不要提前还款
　　
　　提前还款的目的是为了节省利息的支出，但房贷专家指出，提前还款并不是都能节省利息的。比如，你的还款期限还没有超过一年，那么银行就要收取一定的违约金，这样，反而不合算。应该等到还款期满一年后再提前还款。
　　
　　还款快要到期的客户，由于剩余的本金已经很少了，即便利率上调，增加的利息也是很少的。比如借款为10年期，现在已经还了八九年了，就没有必要急于提前还款。
　　
　　有投资计划的客户也不应该着急提前还款。有些借款人一旦手上有余钱就拿来提前还贷，碰上好的投资项目却又需要贷款，而经营性贷款利率要比房贷高，办理起来也比较麻烦。房贷专家建议，在提前还贷前，借款人最好考虑清楚近期有无投资计划。如果手上有好的投资项目，收益率可能够超过房贷利率，就应该考虑投资，而不是急着还款。
　　
　　选哪种还款方式
　　
　　如果借款人决定要提前还款，就要面临如何选择还款方式的问题。银行房贷专家介绍说，除了少部分借款人会提前还清全部贷款外，大多数借款人都是提前归还部分贷款。提前全部还清剩余贷款当然最省利息，但这要求还款人有很强的经济实力。部分提前还款相对比较复杂，目前，银行一般有两种方式供借款人选择：
　　
　　剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
　　
　　剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
　　
　　举例来说，如果一位借款人2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年11月，提前还款时间为2005年11月份。
　　
　　方式一：一次性还清所有贷款该借款人原月还款额为3719元，在这种提前还款方式下，2005年11月，当月一次还款294563元，则可以节省利息支出62474元。
　　
　　方式二：部分提前还款，月还款额不变，缩短还款期限 

　　在这种提前还款方式下，2005年11月，当月一次还款153719元（其中3719元为当月应还款额），下月起月供仍为3719元，则新的最后还款期为2009年3月，节省利息支出51048元。
　　
　　方式三：部分提前还款，减少月还款额，还款期限不变
　　
　　在这种提前还款方式下，2005年11月，当月一次还款153719元（其中3719元为当月应还款额），下月起月还款额为1770元，至最后还款期2013年10月，则可以节省利息支出33385元。

　　通过上述个案，房贷专家提醒借款人，选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还清节省的利息最多。在部分提前还款方式中，缩短还款期限节省的利息较多，还款期限不变节省的利息相对较少。

　　此外，部分银行还允许将每月还款额减少，同时缩短还款期限，或者改变原还款方式，例如由等额本息换成等额本金还款方式。借款人如何选择呢？房贷专家介绍说，可以掌握这样一个原则，还款的期限越短，每月还款的金额越多，节省的利息也就越多。但在决定之前，借款人还要结合自己的经济实力、以及未来的收入变化、资金需求等情况，进行综合考虑。
　　
　　买房金算盘
　　
　　本期案例：杨浦内环自住房

　　本成交案例坐落于杨浦区中山北二路99弄，为一套两室两厅一卫的房子，面积83平方米，成交价格为81万元。买家选择一次性付款。

　　区域分析：该案例地处五角场板块，处于杨浦区的内环区域。黄山路和中山北二路两条主干道周边聚集了大量的中高档楼盘。该区域离五角场商圈相对比较近，楼盘的价格相对也较适中。

　　投资分析：由于前两年人们对五角场板块的期望值很高，大量的投资者和自住客来此置业，过度投资使房价上涨过快，所以今年调控政策一出来，五角场的价格随即出现较大的波动。尤其在4月到8月间，楼价从1．2万元／平方米的高位急剧下滑，落差很大。总体2000元／平方米的降幅吸引了不少自住客纷纷入市，区域成交逐渐开始活跃。进入十月后，房价下降的趋势虽逐渐放缓，仍吸引了很多的动迁居民前来购房:小面积、单价在1万元左右的单元尤其受到青睐。

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