上周供求双双滑落 中端住宅受市场疲软冲击最大

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2011-08-12 11:15

　　[提要]在经历了7月最后一周的成交量翘尾后，由于缺乏热销盘的支撑，8月第一周的供应、成交数据双双回落。其中，中价位段住宅的去化压力最大。从住宅的库存量来看，内外环间的住宅库存量上升最快，这也是中端住宅集中的区域。

　　上周（8月1日—8月7日）商品住宅成交面积TOP10

　　在经历了7月最后一周的成交量翘尾后，由于缺乏热销盘的支撑，8月第一周的供应、成交数据双双回落。其中，中价位段住宅的去化压力最大。

　　市场购买力依旧疲软

　　数据显示，上周（8月1日—8月7日）共有4个项目供应6.32万平方米的新房源，比前周少供应了10.6万平方米房源，大幅下降63%。在数量有限的供应中，公寓的供应量只有2.8万平方米，仅占到其中四成多。另外，成交数据也应声落地，环比前周大幅下滑46%，上周成交12.67万平方米。成交均价21707元/平方米，环比上涨1.5%。上周仅宝山的保利叶语成交量超过1万平方米。

　　分析师指出，继5、6月份出现交易数据的“非持续性”的回暖之后，7、8月份又重现回落态势。但是这并不表明市场再次进入了低谷期。因为7月底的成交数据显示，在供应量相对充裕的大环境下，市场出现了成交数据的短暂上扬，降价项目非但没有增多，反而近期市场表现良好的几个项目的成交均价较其5月均价出现不同程度的上调。表明市场上的购买力虽然冲力不强，但还较为平稳。但是在经历过5、6月份供应集中上市的推动之下，一些购买意愿较强的需求已经部分得到释放。加上7、8月份进入传统的楼市淡季出现的供应上的限制，导致市场出现下滑迹象。

　　中价位住宅去化压力最明显

　　近期市场的低迷在中端住宅市场上体现得尤为明显。德佑地产研究主任陆骑麟指出，进入8月后，周成交出现了明显萎缩，创出近两个月来的新低，其中对于中端市场影响更为明显。上周中端商品住宅（单价3-5万元/平方米）仅成交1万平方米左右，跌幅达到64%，明显高于全市整体跌幅。

　　从住宅的库存量来看，内外环间的住宅库存量上升最快，这也是中端住宅集中的区域。同策研发中心分析师指出，7月底，全市商品住宅可售余量为781.03万平方米，仅比上月末减少1.16万平方米，库存压力依然严峻。从7月底的数据看，仍然比去年年底库存量高出两成，和去年同期相比，更是高出了三分之一。从环线情况看，内外环库存量环比上升6个百分点，而内环内以及外环外的库存量有1-4个百分点的下滑，这主要是因为7月部分中高端项目去化速度相对缓慢所影响，而外环外的刚需楼盘，尤其是单价在1.5万元/平方米左右的项目销售态势良好。从商办可售情况看，也与上月末差异不大，上下波动幅度不到1个百分点。

　　8月预计36个住宅项目开盘

　　截至8月5日统计，2011年8月预计开盘住宅共36个。其中，公寓项目26个，别墅项目9个，公寓别墅混合盘1个，环比7月28个的实际开盘量上升28.6%。预计8月开盘的楼盘包括闸北不夜城板块的都荟豪庭、嘉定新城板块的风景里、青浦重固的万科尚源等。分析师汤正魏指出，在8月预计的新增供应中，相比7月20日统计的8月预计开盘量，本次统计新增了12个预开盘楼盘，且其中有2个项目位于内环内。在这12个新增项目中有7个为7月延迟至8月开盘的项目，在新增楼盘中占比近6成，从一定程度上使8月预开盘量由原来的下滑趋势转变为上扬趋势。不过，这当中有个别楼盘一再延期开盘，8月能否如期开盘还是未知。

　　华燕市场研究中心分析师指出，从供应来看，淡季对市场所造成的影响，加上政策的不断打压，减退了开发商的推盘热情。从成交来看，由于楼市调控力度的加大及加息传言，使得购房者对于未来房价下跌有所期待，因此更多的购房者选择驻足，以观后市。房价下滑被视为下半年趋势，而实际上何时真正出现，还需视宏观调控的力度。现今房价仍处于一个上下浮动的“震荡期”。

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