万科顺着调控走 尚握408亿现金可抄底

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 投资快报 　　 2011-08-17 14:58

上半年，限购令、用工荒、资金收紧、种种不利因素压在房地产企业身上。万科作为当中的龙头企业、首当其冲成为行业的风向标。因此我们可以透过万科上半年的经营状态来了解一下整个房地产行业的境状。

　　近两年利润基本无忧

　　报告期内公司实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，较上年同期分别增长19.2%和5.9%.上半年公司房地产业务毛利率为32.1%,比上年同期增加3.2个百分点；

　　从实际销售情况来看，上半年销售面积同比增长76.5%、销售金额同比增长78.6%（为2011上半年的实际签约金额）。销量上并看不到万科有受到房地产调控的影响，而单位平方售价基本与去年持平，也可以说平均数据来看房价已没有上涨了。

　　从销售结算来看，期末的已售未结量非常大，达到合同金额1187亿（指的是已签售楼合同，但由于未交楼未结算到实际营业收入的金额）。这个金额基本可以满足今年、明年的结算需要，也就是说未来万科的业绩基本已确保了，今明两年财报上的净利润基本不会差。

　　公司同时指出，现在的劳务工整体来说处于严重的供不应求状态，从而导致一些项目的峻工有所耽误。

　　手握408亿现金计划下半年抄底

　　上半年的土地市场的情况来看，交易量在萎缩，16个公布数据的城市供地规模比去年同期下降了18%,成交量同样下降，购地意愿在降低，大部份土地都在底价成交。但成交价并没有下降，甚至还有所上升。而现在的政策非常严格，从银行获得开发贷款非常困难，国内贷款增幅是07年来的低位，比08最低谷时稍微好一点。

　　万科认为上半年市场的调整才刚开始，由房屋市场传导到土地市场还需要一段时间。因此上半年并没有太积极拿地；从万科土地储备来看，上半年公司规划中的权益建筑面积为3785万平方米，去年年底是3640万平方米，土地持有量有所下降，平均买地的楼面地价太约是2500/平方。

　　万科预期未来土地市场将有下跌的空间，因此报告期内手上持有近408亿现金；并表示在下半年会把握时机拿地，特别是北、上、广、深等核心城市，但不认为下半年就是“底”.

　　限购初见成效刚需型产品销量坚挺

　　公司方面表示，上半年的限购政策造成了末班车的效应，在政策生效之前有买房需求的消费者突击买房。因此1、2月份14个主要城市同比出现大幅增长，而3、4月份则同比出现大幅度的下跌。5月份之后进入到一个新的稳态，稍有回升。北、上、广、深和杭州五个一线房价的城市中，今年的销售是同比下降的，和09年比大幅下降50%以上，明显受到了限购政策的影响。

　　万科的产品结构主要针对刚需型买家，因此受到限购政策的影响不大。上半年的产品销售中90平米以下的销售占比53%,144平米以下90平米以上的占比37%,是公司跑赢市场的原因之一。另一原因是装修房比例较高，因为刚需客户一般倾向于选择装修房；而投资客户更愿意毛坯房，因为对他们来说买一个装修房是不合适的，装修不能升值，只会造成折旧。也说明万科的客户里面投资性购房者占比较少。

　　保障房利润只有2%

　　关于保障房问题，公司方面表示目前在建300万套，平均利润为2%左右。并表示公司的原则是在不损害股东利益的情况下积极参与，履行行业责任，流淌道德的血液。

　　从万科的中报基本可以看到，国家房地产调控政策的作用正在发挥，首先满足首次购房者需求、限制房价过快上涨的目的初见成效。也正因为万科顺着国家的调控方向经营，坚持刚需型住宅和手握大量流动现金，受到调控的影响极微；未来还有充足的现金趁机抄底。而背离政府调控目的，从事高端住宅开发和过度借贷的房企，往后将面临十分困难的经营处境。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097