二手房维修金认房不认人 维修金随房走
http://www.haozhai.cn 文章来源: 信息时报 作者：田桂 2011-08-19 13:36
广州将建立首期物业专项维修资金预存制度，由开发商在卖楼前统一缴交。昨日，广州市国土房管局发布了《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见和建议。
根据《意见稿》，二手房买卖时，首期物业专项维修资金将跟着“房”走，不跟业主走。新业主不需要与旧业主办理账户转移手续，凭新房产证和个人身份证就可以申请使用维修金。
征求意见时间：8月18日~27日。
联系部门：广州市物业专项维修资金管理中心，电话：83636550。
市民可通过电子邮件（gzwxzj@163.com）、信函（广州中山四路246号信德商务大厦四楼专管部，邮编510030）、传真（83636572）反馈意见及建议。
一手楼维修资金
开发商卖楼前须先交物业维修金
《意见稿》提出，建立首期物业专项维修资金预存制度，明确由开发商在申请商品房预售许可证前或以现楼方式销售的在申请办理房屋产权初始登记前，预交存维修资金。
据悉，目前广州规定由购房业主自行到政府委托的专户管理银行办理交存维修资金，未按规定缴纳的，开发建设单位不得将房屋交付购房者。本次《意见稿》对上述交存物业维修资金的方式进行了修改。这样可有效避免开发商不按规定交存自有物业和未销售物业维修资金的情况。
开发商作为开发项目的所有者，视为该项目的“大业主”。
按照《意见稿》，无论是预售商品房还是销售现楼，开发商都必须按照地产测绘部门的预测面积（现楼按实算面积）先交存物业维修资金，并且应当在申请办理房屋产权初始登记前完成维修资金交存手续。
开发商须将维修资金交存至一家专户管理银行并分解到具体房号。银行出具分户交存维修资金凭证。在卖房时，开发商应当将维修资金交存的标准、数额、时限、地点、交存方式等情况一次性告知业主，并在《商品房买卖合同》中明确约定维修资金由买受人全额交存，并凭该房屋已交存维修资金的专户管理银行出具凭证向买受人收回。未约定的，视作开发商同意将该房屋的维修资金随房屋所有权同时过户。
据了解，目前广州市执行的住宅交存首期住宅专项维修资金的标准为，高层（有电梯）为每平方米建筑面积105元；多层（无电梯）住宅（含别墅）为每平方米建筑面积77元。
二手楼维修资金
二手房换主人维修金“随房走”
随着房地产市场的发展，二手房交易买卖频繁，首期专项维修资金的过户问题出现不少“扯皮”现象。比如，张三在李四手上买下房子后，又将房子卖给王五。但是张三购买房屋时，跟李四并未办理首期专项维修资金过户，这样问题就带入了下一手买家，导致问题复杂化，维修资金使用困难。据悉，截至去年2月份，广州多年来累积房屋专项维修资金36亿元，但全市维修资金使用了4000多万元，使用率极低。
根据《意见稿》，首期专项维修资金“认房不认人”，将直接与房号挂钩，不再与业主名字挂钩。
新规中明确，房屋所有权转移时结余的维修资金要随所有权同时过户。也就是说，二手房买卖后，只要新业主拿到房产证，单方即可办理维修金过户。以往，维修金过户需要新旧业主双方办理，一些多次转移的房屋很难找到最初缴存人，导致使用维修金时产权人无法行使表决权。
目前，广州市已在存量房买卖合同示范文本中加入了维修资金过户的相关条款。业界人士认为，专项维修资金使用率有望提高。
1.何为房屋维修资金？
包括房屋公用设施专用资金和房屋本体维修资金。这笔资金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给新房主。
2.是否可挪作他用？
建设部的管理办法规定：维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。国务院《物业管理条例》第六十三条规定，物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责人员的刑事责任。
3.房屋维修金由谁管？
按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。
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