金地集团大幅增加新开工面积

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 　　 2011-08-23 11:04

从284万平方米调整为383万平方米 目的在于完成年度销售目标

金地集团“一体两翼”业务体系是以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展。 中报业绩下滑，昨日该公司收于6.09元/股，跌3.64%。刘建平 制图

　　金地（集团）股份有限公司（金地集团，600383）近日发布2011年中报，2011年上半年公司实现营业收入48.38亿元，同比下降43.02%；实现营业利润7.77亿元，同比下降58.14%；实现归属母公司净利润4.78亿元，同比下降61.05%，每股收益0.11元。

　　由此，我们对金地集团的中报做了分析报告。

　　全年结算毛利会有提升

　　我们认为，金地集团中期业绩符合预期，毛利相对于去年同期上升4个百分点，营业利润率下滑超过营业收入的主要原因是本期的管理费用与销售费用同比去年增长超过100%：一方面是因为上半年合同销售的整体规模超过去年同期水平使得费用绝对数大幅增长，另一方面我们认为公司今年以来走中高端路线，在产品宣传方面力度加大。

　　我们预计金地集团全年结算毛利方面比中期会有进一步提高。（编注：广发证券认为，金地集团的资产负债仍处在扩张过程中。上半年，公司的存货（房地产项目）增加了约150亿元，资金的来源主要是销售的回款和短期借款的增加。从现金流量表来看，经营活动净现金流出51亿元，与筹资活动获得的54亿元差不多抵消。截至6月底，公司手持现金156.8亿元，比年初增加20亿元。截至6月底，金地集团的净负债率为61%，处于上升趋势，也略高于公司长期平均51%的水平；存货占总资产的比例则是71.8%，与73%的长期平均水平接近。）

　　已调整了新开工计划

　　上半年金地集团销售面积81万平方米，销售金额112.5亿元，分别较上年同期增长67.8%和109.3%。金地集团下半年房源供应将更加充足，预计新增可售货源约240万平方米，总可售货源约338万平方米，预计可售的货量超过400亿元。（编注：广发证券分析，金地集团上半年112亿元的销售金额构成，可以明显看出“一线城市项目表现平淡，二三线城市销售强劲的特点”。例如，单盘销售金额最大的项目依次为：西安湖城大境（19.5亿元）、杭州自在城(9.0亿元)、沈阳滨河国际（8.5亿元）、北京仰山（8.3亿元）、天津格林世界（5.9亿元）；往年销售业绩经常排前列的上海、南京等地的项目单盘销售金额只有5亿元左右，明显逊于往年，而珠三角地区的项目只有珠海项目超过5亿元，其他项目的销售表现也不尽如人意。）

　　按可售货量去化六成来看，金地集团下半年销售额应该在240亿元左右，这样我们预期公司全年销售额在350亿元左右。公司在下半年将会加开未限购区域项目以及储备的商业项目。

　　截至报告期末，金地集团已销售尚未结算资源签约面积约242万平方米，签约金额约300亿元。报告期末公司预收账款255亿元，预计这部分为公司未来锁定EPS在0.9元。

　　另外，金地集团目前已经调整了新开工的计划，原计划新开工为284万平方米，调整为383万平方米，公司调整的目的在于完成年度销售目标，增加目前市场去化较好的货源。（编注：广发证券对比了调整前后的新开工计划后发现，主要的变化是增加了一些二三线城市的项目开工数。例如，西安湖城大境增加新开工面积竟然高达50万平方米，长沙项目增加约10万平方米，此外武汉、沈阳和绍兴项目也都有所增加。）

　　向新融资渠道进行探索

　　金地集团今年以来进一步夯实“一体两翼”的业务体系，以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展。

　　在住宅方面，金地集团目前已经形成了“褐石、名仕、天境、世家”四条主力产品线。（编注：正由于此，金地集团销售价格方面，上半年的累计销售均价为13925元/平方米，比去年全年均价提高了12.5%。广发证券分析，这主要是由于金地这两年的产品定位有更趋高端化的迹象，可以从公司将产品线调整为“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”四大系列中看出来。但不凑巧的是，今年上半年，一线城市和高端产品恰恰是受调控政策影响最显著的区域和客群。）目前公司净负债率55.7%，随着下半年销售额的增加，有进一步获取土地的能力。

　　在商业地产方面，一方面，金地集团继续推动商业地产与住宅地产联动，通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平。另一方面，金地集团未来的商业地产将会通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报。金地集团于2010年9月设立了商业地产公司，并将旗下北京金地中心、西安和岗厦项目等商业资产注入到商业地产公司。从规划来看，金地集团2011年计划投资1-2个城市综合体项目，力争5年内在主要城市地铁节点处建造20个城市综合体，使商业地产投资占比达到20%，资产达到600亿元，再造一个金地。

　　在房地产金融方面，金地集团上半年在新的融资渠道方面也进行了探索，2011年6月金地计划斥资8.36亿元收购香港至祥置业61.96%的股权，虽然最终没有成功收购，但是我们认为公司未来仍有可能通过其他渠道为公司发展提供资本运作平台。预计到2015年，金融业务将给集团贡献约20%的利润。

　　综合分析，我们认为，目前销售额的计划目标没有变化，金地集团下半年销售额目标为290亿元，相对于其他龙头企业来说公司的弹性最大，一旦市场转暖公司将成为最受益企业。我们预计金地集团2011-2012年EPS（每股收益）分别为0.75元、0.95元，维持对其“推荐”的投资评级。

　　中期业绩报告发布后，昨日金地集团报收于6.09元/股，下跌3.64%。

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