“金九”豪宅备货足！信心缺？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2011-08-26 09:38
8月15日-21日一周，据汉宇地产统计，随着“金九银十”脚步日益逼近，多个豪宅项目跃跃欲试，纷纷在8月份取得预售许可证，这也成为一周内住宅新增供应市场最大亮点。
豪宅扎堆“领证”
近期，取得预售证有推案计划的高端楼盘分别是徐汇龙华板块的海珀府邸、松江泗泾板块的华润置地佘山九里。上述项目选择在这个时机进入市场，无疑是为“金九银十”时期打下坚实基础做准备。
据悉，海珀府邸将推出酒店式公寓及豪宅两种产品，其酒店式公寓面积为60-90平方米，豪宅房源面积则横跨280-350平方米，而华润置地佘山九里则会推出280平方米、330平方米、380平方米不等的大平层房源。
而就在此前，位于浦东区外高桥板块仁恒森兰雅苑刚刚取得预售证，据上海中原地产研究咨询部数据显示，仁恒森兰雅苑共推出267套高层和复式房源，共6.52万平方米，主力户型为183--364平方米大面积户型，预计该项目将成为板块内在售的高端标杆项目。
由于上述楼盘真正开盘时间预计多以9月份为主，因此并未带动成交量上升。
市场出现疲态
21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，7月全市单价在5万元/平方米以上的新建豪宅项目累计成交套数为156套，环比提升20%；成交面积约为3.96万平方米，环比提升23.2%。尽管7月豪宅成交套数及面积分别依旧仅占调控前的1月份同类成交的56.7%、65.2%，但在2月调控以来，豪宅成交已连续5月呈现逐月回升之势。
然而这一回升势头在8月恐难以保持住。
8月前22天，全市单价在5万元/平方米以上的新建豪宅项目累计成交套数为81套，较7月同期下降30.7%；成交面积约为2.03万平方米，较7月同期下降29.8%。目前8月前22天的豪宅成交套数水平仅为7月份的51%，预计自2月调控以来，豪宅成交此后连续5月呈现逐月回升的势头或就此终结。
浦东一高端项目于7月新推二期房源，其此次推盘约6.45万元/平方米的最低报价较两年前首次推盘时的4.68万元/平方米高出近37.8%。网上房地产信息显示其新推盘源共计209套，开盘一月累计仅成交27套，去化率仅为12.9%。远低于该项目在2009年8月初首次开盘后一月八成左右的去化水平。
这也可从一个侧面看出上海楼市目前的疲态。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，7月限购等政策的突然收紧，高端住宅依然面临巨大调控压力。豪宅市场的购买力或将越发有限，也将是制约其下半年继续走高的重要因素之一。豪宅的成交具有阶段性的特点，在今年二季度集中释放后，预计短期内再次向上的空间有限，金九银十的成交尚待观察。
成交再度降温
单价在10万元/平方米以上的顶级项目时有成交。今年年初至今截止8月22日，单价10万元/平方米以上顶级项目累计成交94套，同比增加147%。不过进入7月顶级豪宅成交渐有降温之势，7月楼市10万元/平方米以上项目仅成交5套，8月至今也仅成交4套，远低于今年4月多达35套的成交。
进入8月份，承接7月末豪宅向下的势头，此前高端住宅已连续3周呈现下滑，不过在8月第3周内高端住宅成交终于止跌回稳，且环比增幅高于全市平均水平。8月15日-21日一周上海再现单套总价亿元以上的成交，浦东张江板块华洲君庭以1.35亿元总价成交一套850平方米的独立别墅，总价高达1.35亿元，15.9万元/平方米的单价较其2008年首次面市时报价高出55.9%。
价格松动频现
随着住宅市场成交量显现受阻影响，成交均价也开始呈现下调势头。部分豪宅公寓项目也开始采取一定让价优惠活动，来推动自身销售进度。
以位于卢湾打浦桥板块的某楼盘为例，该项目于去年6月下旬推出200套大户型房源后，在一个月时间内，仅售出23套物业。限购政策出台后，该楼盘更是连续多月保持零成交状态。
而近期从售楼处了解，为吸引有限的实力买家目光，项目现采取一定优惠方式，一次性付款95折，贷款97折，促使该项目在8月上半月售出3套房源，成为近期高端市场中表现相对活跃的楼盘。而目前房源成交均价为5万元/平方米，与首次开盘之时相比，降幅在4%左右。
同时，也有部分楼盘采用赠送物件及配合打折的双重卖点，来刺激自身销售进度，如位于杨浦新江湾城板块的某楼盘。
该楼盘平均售价在37000元/平方米左右，由于产品户型面积较大，针对客群以具有一定购买能力的改善型客户为主。根据汉宇地产市场研究部一手房监测数据显示，该项目于去年12月首次入市后，其成交表现并不乐观，截至目前，项目整体去化率仅为13.5%。而最近开发商则出于增加自身卖点考虑，推出购房赠送空调、地暖、新风、智能系统等多样物件。但受到调控政策不断深化影响，未来项目成交情况仍会面临严峻挑战。
业内人士分析，目前全市高端项目让价现象并未呈现普遍迹象，但也从侧面说明开发商出于资金链角度出发，仍会做出一定应对措施。如未来成交量仍保持受阻状态，这将使得部分高端住宅价格有望出现松动迹象。
另据21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析，标杆楼盘往往是一个区域的风向标，其降价行为有可能引发周边楼盘后期的连锁反应。而近期高端物业虽然价格松动，但由于客户群体较为狭小、且迫于“限购”无法入市，所以即使有小幅降价也少有成交。另须注意的是，目前降价楼盘多为单价5-7万元/平方米，单价10万元/平方米以上的顶级豪宅价格仍未见松动。
[延伸阅读]
大平层面临角力
大平层作为近几年继“限墅令”之后快速发展起来的一种新型豪宅，这种“扁平化”的别墅，自推出就引起市场关注。数据显示，今年上半年，1-6月上市的含有大平层的项目约有14个，户型面积基本位于160-500平方米之间。但从上半年的市场整体水平来看，大平层项目成交较为低迷，与上一年的成交走势相比出现了大幅下滑。
数据显示，今年上半年大平层成交套数约为1448套，总成交面积为241482平方米；从成交量来看，上半年大平层的成交量远小于去年下半年的成交情况。如位于松江板块的某楼盘推出大平层，该案4月开盘，截止到目前，只成交了个位数。
对此现象，分析师肖云祥分析：
本轮市场调控力度较大，“新国八条”、上海房产税试行、“限购”、“限贷”等多重猛药，调控的主要对象就是改善型和投资型购房者，因此对于大平层类的项目市场影响作用是较为显著的。
作为较为新兴的物业类型，近年大平层楼盘项目上市速度较快，与需求增速减缓形成一定对比，加之其他联排、叠拼别墅和花园洋房等住宅的不断推出，高端产品的市场存量呈不断上升趋势，除开调控原因，市场竞争压力正逐渐加大。
产品因素上，大平层产品一般具有大空间、私密化、精装化等物业特征，其产品特征决定了市场客户群的定位，因此项目所对应的购房需求情况将会在很大程度上影响市场的销售态势。
而开发商营销策略上，部分大平层项目具有良好的区位优势，一些开发商会依赖控制推盘速度来保证房产的升值及价格的上涨，产品的上市节奏在一定程度上也会影响市场成交情况。
从目前来看，8月到年底所推出的大平层项目较少。考虑到“金九银十”的到来，随着市场回升，大平层作为较稀缺且新型的物业类型，或有更多项目推出。
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