租金猛涨三至五成 新一波涨租浪向高端租赁推进

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2011-08-26 09:40

　　在租赁市场，中低端房源长久以来抢尽风头。而近一个多月来，在毕业租赁等中低端租赁需求逐渐降温的背景下，高端租赁市场却显露锋芒：一方面，高档房源售转租现象增多，另一方面，外籍租客以及受限购导致的“买转租”需求十分旺盛。而供求两旺的态势也直接推动了高端市场租金水平的提高，部分房源租金同比大幅攀升50%以上。

　　业内人士分析，长远来看，受上海两个中心建设不断推进的带动，未来会有更多的外资企业进入上海，因此高端租赁市场仍有较大发展空间。

　　供应足：高档房纷纷“售转租”

　　刘先生在上海拥有多套高档物业。今年上半年，出于把资产重新配置的需要，他把中山公园板块2套房源挂牌出售。然而，受限购令等政策的影响，刘先生的物业一直没有吸引到多少有效买家。有些看房者虽然诚意度颇强，但还价的幅度却非常大，超出了刘先生的接受范围。“再等等，总会遇到合适的买家吧。”一开始还抱有这种念头的李先生却失望地发现，随着时间的推移，购房者对降价的预期也越来越强。尤其是在外地户籍家庭补税购房行为叫停之后，看房者的议价幅度越来越大。考虑再三，刘先生决定暂时撤销出售意向，把房源转为出租。

　　越来越多的高档房业主退出了买卖市场。根据上海中原碧云一店经理刘广介绍，在其门店买卖挂牌房源中，近一个月来已有2成房源改为出租意向。德佑地产中山店经理冯明则表示，从6月开始，中山公园板块内房源售转租的现象开始出现并逐渐增多。受此影响，和7月同期相比，目前门店出租房源的数量又增长了10%。“多数房东认为当前不是出售房源的最好时机。”对于高档房售转租现象的增多，上海中原地产刘广如是分析。高档物业的保值性相对较强，因此，绝大多数业主对于房源售价的期望值都很高。如果不是资金链特别紧张，业主一般不会主动降价，对于议价空间的接受幅度也未见明显放大。在买卖双方心理价差明显的情况下，这些房东宁愿暂时出租房源，继续等待较好的卖房时机。

　　此外，加息也是当前高端市场出租房源增多的原因之一。德佑地产中山店经理冯明说：“不少房源在挂牌出售前处于空置状态。近期，这些房源虽然取消了出售挂牌，但却没有选择继续空置，而是挂牌出租。原因是，今年以来连续几次的加息加大了部分房东的还贷压力，促使他们‘以租养房’。”

　　消化快：两类需求争抢房源

　　新增的出租房源能否快速消化？德佑地产冯明表示了肯定。他说：“近期高端租赁需求很旺盛，不但新增房源消化速度快，不少前期已空置一段时间的待租房源也都找到了租客。”

　　那么高端租赁市场有多红火？冯明举了个例子。“我们近期接待了一位租客，连续3天他要看的房源都先一步被其他租客定掉。无奈，这位租客最终勉强选了一套不是太优质的两房，月租金12000元。”上海中原新古北分行经理谢承松也表示，今年以来，高端租赁成交一直比较活跃，而8月以来门店高端租赁成交量比7月同期又增长了20%。

　　自2008年金融危机之后，高端租赁市场一直表现平淡，为何近期成交却如此火爆？原因在于两类租客的支撑。

　　其一是被限购令挤出买卖市场的购房者。德佑地产冯明表示，近期，外地户籍补税购房行为被禁止，使得一些外地购房者不得不暂时通过租房来解决居住需求。以其门店7月底成交的一单租赁交易为例，租客王先生是浙江人，今年上半年来沪经商。因长期居住在酒店多有不变，王先生打算购买一套住房。但因不符合外地人在沪购房的标准，他只能租下一套月租9000元的一房解决燃眉之急。据了解，多数情况下，暂时被限购的租客对房源要求不高，目标房源在高档市场中属于较低价位段。

　　另一类租客是外籍人士。信义房屋朱平平透露，今年以来，不少世界500强企业在上海设立了分公司，并由此带来了大量的外籍租客。在近期信义房屋古北门店的租赁交易中，不少租客都是在虹桥枢纽区域工作的外企白领和中高层管理。

　　上海中原新古北分行经理谢承松透露，在其门店8月以来的租赁交易中，外籍租客占到了6成之多。他表示，除选择房源时比较“挑剔”外，外籍租客对中介服务的要求较高，如需要中介定期代开租赁发票，代聘家政人员，以及代为办理家电维修、水电煤交付等。

　　行情涨：部分房源租金同比高5成

　　由于中低端租赁需求旺盛，相对应的房源租金近两年一直保持迅猛涨势。情况相似，近期高端租赁需求的增加也推动了高档小区内租金水平的普遍上升。

　　根据德佑地产新天地店经理徐文宣介绍，华府天地内去年租金行情在35000-40000元/月的房源，近期租约到期后重新出租，租金水平已经高达55000-60000元/月左右，租金同比涨幅高达5成左右。而在中山公园板块，据德佑地产门店经理冯明介绍，目前高档小区租金水平比今年年初也已上涨了30%-40%。“事实上，从今年年初开始，就有一些房东预期今年高端租赁需求会增长，因此纷纷提高了挂牌租金。但因涨幅较大，不少租客对此接受程度低，成交速度也就相对比较慢。但进入第三季度后，高端租赁需求进一步增长，同时租金上涨现象也更为普遍，因此多数租客已逐渐接受了新的市场行情。”徐文宣说。

　　合富置业市场部相关人士分析，上海两个中心建设正在不断推进。可以预见到，未来上海的对外开放程度会进一步提升，进入上海的外企企业将逐渐增多。这将给高端市场带来大量的租赁需求,未来高端租赁市场仍有较大发展空间。

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