8月最大纯宅地出让 绿地5.23亿摘白鹤镇吴淞江北侧地块
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐焦点网 2011-08-26 09:59
8月25日，沪上迎来本月最大一副纯宅地出让，位于青浦区的白鹤镇吴淞江北侧地块最终以5.23亿底价拿下，楼板价1903元/平，出让面积为12万平方米。
白鹤镇吴淞江北侧地块，位于青浦区白鹤镇飞入江苏省花桥镇范围内的吴淞江北侧飞地，东至白鹤镇界,西至白鹤镇界,南至吴淞江,北至白鹤镇界，容积率1.0-2.5，起始总价5.23亿元。但由于该地块位置较为偏远，周边配套设施较差，截止24日，仅有绿地一家企业提出竞买申请，并最终以底价拍得。
白鹤镇吴淞江北侧地块
与上周祝桥新镇E5、E6地块的激烈竞拍和最终近100%的高溢价率相比，白鹤镇吴淞江北侧地块的出让未免显得十分落寞。但该地块的“先天不足”，也让人对这一成交结果并不惊讶。
该地块目前基本处于与外界隔绝的状态，现状条件无任何市政道路与外界连接，因此后续施工组织受制条件众多。根据该地块的答疑纪要，在开发初期，出入通道、施工通道的建设中需借用相邻地块，由地块竞得人与相邻地块产权所有人协商解决。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，此类规模较大的近乎生地的地块开发，除了多担负了一些城市建设的职能外，开发过程中的其他不确定风险因素很多，地块的开发门槛也更高。因此，在拿地竞争方面，并不会特别激烈。最终只有绿地一家企业提出竞买，而且底价成交基本上是合情合理的结局。
事实上，该地块的具体开发确实颇具难度。据了解，有开发商提出该地块南侧紧邻天然河道吴淞江，北侧紧邻两个已建成的住宅小区，今后施工现场临水、临电、排水系统等施工组织设计及布设实施难度相当大，答疑纪要中则表示，该事项由白鹤镇政府配合竞得人与昆山花桥镇政府协商解决；
另外，该地块不仅要与昆山花桥镇政府就基础设施等进行诸多沟通，还要承担道路建设及基础设施建设等费用，仅滨江大道一项的建设资金就相当于土地出让金的近3成，其前期开发及沟通成本较高，因此极大影响了开发商对该地块的热情。
宋会雍认为，只有一些综合实力较为雄厚，与政府关系较为密切、且此类新城开发经验丰富的企业如保利、绿地、城开才能够承担这样的开发任务，中小企业基本无力染指。加上地块本身远离中心区，未来房价基本确立要走平民路线，开发收益方面受限较多。
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