嘉定青浦四地块低价成交

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2011-08-26 11:48

　　上海土地市场再次迎来集中拍地

　　土地市场近期相对活跃，溢价一直控制得很好。

　　上海土地市场再次迎来集中拍地，昨天，上海四地集中出让，嘉定区的三幅地块均以底价或接近底价拍出，而8月份最大的一幅纯宅地也被绿地集团以底价拍走。

　　四幅地块均以低价成交

　　昨天，嘉定区出让的三幅地块面积均较小，自然人和中小开发商均跃跃欲试。其中嘉定新城高台路以南、云谷路以西商住办地块被旭辉集团以2.47亿元底价拍得，楼板价5181元/平方米；茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块被4位自然人葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良以1.11亿元底价获得，楼板价6000元/平方米；而唯一高于底价的嘉定区高台路以南、永盛路以西地块也仅溢价3%，以0.91亿元被广西中旭房地产开发有限公司拍得，楼板价2066元/平方米。

　　据悉，这三幅地块的面积都相对较小，其中最大的也仅为2.6万平方米。再加上地处外环外，总价均不高，所以再次出现自然人拍得土地的情况并不意外。而从成交楼板价来看，均为未来项目盈利预留了一定的空间。

　　昨天下午，绿地5.23亿元底价摘得青浦区白鹤镇吴淞江北侧12万方纯宅地地块，楼板价1903元/平方米。白鹤镇吴淞江北侧地块，出让面积120241.1平方米，容积率1.0-2.5，起始总价5.23亿元。

　　拍价低因为土地出让限制多

　　四幅地块均已底价或者接近底价的价格成功出让是受到多方面因素的影响，其中，最为重要的因素就是此次出让的无论是嘉定三地块、还是青浦区白鹤镇吴淞江北侧地块，均对开发商的后续要求较多，比如：嘉定三地中的一幅就要求用地住宅中小套型比例不得低于住宅总建筑面积的20%，同时其核定建筑面积占比为住宅65%、商业25%、办公10%。交地后8个月内动工，动工后36个月内竣工。这在一定程度上变相地提高了拿地门槛。

　　白鹤镇吴淞江北侧地对所建住宅面积及套型均做出了严格的要求，要求90平方米以下住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积70%，全装修住宅面积应占总住宅面积的30%以上。同时配建经济适用住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。最为关键的是，由于该地块为青浦白鹤镇在吴淞江北侧飞地，该地块飞入江苏省花桥镇范围内（特殊化），如在开发初期，出入通道、施工通道的建设中需借用相邻地块，由竞得人与相邻地块产权所有人协商解决。该地块开发建设过程中，竞得人还要承担较多的道路建设及基础设施建设等其他费用。“目前开发商在拿地问题上，仍然是相当谨慎的。”业内分析人士指出，随着今年房地产调控的不断加码，上海市的土地交易遭遇寒流，此前数月来冷清行情不断，接连出现底价成交行情。下半年以来，政策面再次面临收紧，除部分储备地块较少的开发商外，其他开发商或更多的将资金用以维系自身资金链而不再像过往大肆拿地，预计开发商对一线城市的拿地放缓及策略必将延续。但在目前的市场环境下，偶而出现开发商连续拿地，或者某一地块拍出高价，这或与一些实力地产企业采取了不同的投资策略以及一些地块底价更为诱人有关。

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