沪四地连拍“进账”10亿元
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晚报 2011-08-26 16:27
昨日，上海共4幅地块进行出让，总成交金额达到10亿元。由于起始底价较高，多幅地块出现零溢价。作为8月出让的最大一幅纯宅地——青浦区白鹤镇吴淞江北侧地块，由于地块位置较为偏远，周边配套设施较差，截至24日，仅有绿地一家企业提出竞买申请，最终以底价竞得，楼板价仅为1903元/平方米。
嘉定新城地块半年升值近三成
昨日上午，嘉定新城三地连拍，最终广西中旭房地产开发有限公司以9121万元拿下了嘉定高台路以南、永盛路以西商办地块，溢价率3%，楼板价2100元/平方米。该地块共有三家企业到场参与竞买。
同样于上午出让的嘉定新城高台路以南、云谷路以西商住办地块被被旭辉集团以2.47亿元底价拍得，楼板价5181元/平方米。而茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块被自然人葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良以1.11亿元底价摘得，楼板价6000元/平方米。
在上海土地交易市场，单纯的商业用地行情往往无法与住宅用地相比，尽管面临调控，住宅对于地块价值的持续向上拉动作用仍然表现得非常明显。此次推出的两幅商住及商住办用地，起拍楼板价分别为6000元/平方米和5381元/平方米。在今年1月6日，绿地集团以3.13亿元的价格竞得了2010年122号公告中推出的商住用地嘉定区双单路以南、云谷路以西地块（E23-1、E23-4），成交楼板价不过为4533元/平方米。
就在此次推出的商住办用地——高台路以南、云谷路以西地块东面不远处，白银路沪宜公路口的尚品刚于近期开盘，并进行网上整体销售，合计推出336套商住两用公寓，全部都是面积在31平方米—58平方米的精装复式SOHO公寓，受到购房者的热捧，开盘当天就售出180套房源，成交均价在18430元/平方米左右。
另外一幅出让土地为嘉定区高台路以南、永盛路以西商办地块（A16-2），该地块起始价格为8821万元，起始楼板价1995元/平方米，略低于今年6月旭辉竞得嘉定区高台路以南、裕民路以东商业地块（C13-1）2594元/平方米的楼板价。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，嘉定新城土地供应旺盛的局面已经持续数年，而且一贯价低量足。今年初，绿地集团以楼板价4533元/平方米竞得嘉定区双单路以南、云谷路以西地块的商住用地。相比之下，此次推出两幅含居住性质的地块起拍楼板价已经较半年前的成交楼板价分别高出了近15%和32%。另外，从土地出让结果上看到，尽管地块相邻，但单纯的商办属性仍不如商住属性有吸引力。不能不说，近期推出的商业按揭贷款制度的收紧，让开发企业直接感受到潜在的资金压力，报价也更为谨慎。
同策咨询研究部总监张宏伟也持同样的观点。在他看来，调控背景下开发企业资金链相对紧张，政府也逐渐改变策略，将推出地块面积划分得更小。小面积地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受。昨日出让的嘉定地块基本上都是小面积地块，最大的才2.6万平方米。“对比今年地块成交面积，小面积地块成交数量所占比例最大，占地块数量的77.67%，如果剔除工业地产地块，住宅及商办类地块数量也不在少数，分别为38块、39块。”张宏伟如是说。
绿地竞得纯宅地楼板价1903元/平方米
继8月17日上海两幅纯宅地出让之后，昨日上海又迎来1幅纯宅地出让，即青浦区白鹤镇吴淞江北侧地块，该地块出让面积12万平方米，为8月出让的最大一幅纯宅地。但由于该地块位置较为偏远，周边配套设施较差，截至24日，仅有绿地一家企业提出竞买申请，最终以底价竞得，楼板价仅为1903元/平方米。
出让公告显示，该地块位于青浦区白鹤镇飞入江苏省花桥镇范围内的吴淞江北侧飞地，与外界近乎隔绝，现状条件无任何市政道路与外界连接，后续施工组织受制条件众多。根据该地块的答疑纪要，在开发初期，出入通道、施工通道的建设中需借用相邻地块，由地块竞得人与相邻地块产权所有人协商解决。
有开发商提出该地块南侧紧邻天然河道吴淞江，北侧紧邻两个已建成的住宅小区，今后施工现场临水、临电、排水系统等施工组织设计及布设实施难度相当大，答疑纪要中表示该事项由白鹤镇政府配合竞得人与昆山花桥镇政府协商解决；此外，该地块开发建设过程中，竞得人还要承担较多的其他费用，如该地块要求建设一条城市次干道——滨江大道，该道路、沿江驳岸、沿江绿化带及地下管线配套（含强弱电、上下水、天然气等）的实施建设费用约1.5亿元须由竞得人承担；地上、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁和拆除手续并自行承担费用；基础配套设施原则上由昆山花桥镇提供，竞得人需自行协商解决，费用由竞得人承担。
由此可见，该地块不仅要与昆山花桥镇政府就基础设施等进行诸多沟通，还要承担道路建设及基础设施建设等费用，仅滨江大道一项的建设资金就相当于土地出让金的近3成，其前期开发及沟通成本偏高。周边并没有特别合适的项目可做价格参照，参考花桥房价，预计未来售价在1万元/平方米偏上，开发企业的额外获益并不算太丰厚。
宋会雍坦言，此类规模较大的近乎生地的地块开发，除了多担负了一些城市建设的职能外，开发过程中的其他不确定风险因素也更多，事实上增大了此类地块的开发门槛。只有一些综合实力较为雄厚，与政府关系较为密切、且此类新城开发经验丰富的企业如保利、绿地、城开才能够承担这样的开发任务，中小企业基本无力染指。加上地块本身远离中心区，未来房价基本确立要走平民路线，开发收益方面受限较多。因此，在拿地竞争方面，并不会特别激烈。而绿地凭借自身在昆山多年的精耕细作，完全有经验和能力完成土地的开发，最终只有绿地一家企业提出竞买，而且底价成交基本上是合情合理的结局。
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