朱晓红：如何发现豪宅价值

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 豪宅博客　　 2011-09-07 11:13

　　对于豪宅的定义，以及价值的判断，这里有一个怎么看，看什么的问题。

　　如何发现豪宅价值？“在空间上要由远往近看，在时间上要由近往远看”，这是笔者在很多地方评点楼盘常说的一句话。城市、社区、住宅是大圈套小圈的包含关系，这三个圈层相互影响，相得益彰。豪宅是一个体系，在什么城市？在什么社区？将直接影响豪宅的价值！因此，无论是开发豪宅与购卖豪宅都应该先选择城市，然后选择地段（社区），在去打造或选择什么样的豪宅！因为，城市与社区是要发展的，豪宅所处的地段没有变，但它可利用的城市公共资源可能会变，了解城市规划，社区规划，就可以预估到可能出现的升值空间。买豪宅不仅是买房子，也是在买环境，买城市资源，不仅仅是买现在，也还是买未来、未未来！

　　我们曾经在一个大型的业主聚会活动中搞了一个问卷调查：1、豪宅只是一个产品？2、豪宅是一个体系？结果5%的人认同豪宅只是一个产品；95%的人认同豪宅是一个体系。我们接着又搞了一个豪宅体系各元素的权重调查，结果发现在城市、区域、环境、配套、产品、服务、圈层七个元素当中，权重的依次排名是：区域、环境、圈层、服务、配套、产品、城市。同样的问题在另一此开发商的聚会上的调研结果是，开发商把城市选择、地段选择放在最重要的位置上。从两次活动中，我们发现豪宅是一个体系的观念已经被广泛认同。在这样的价值取向的基础上我们来讨论豪宅标准就会多一些共鸣，少一些岐义！

　　关于豪宅标准的定义，因中、西方因文化的差异，以及定性与定量两种分析模式的差异，也就产生了标准的差异。国内因地域文化差异及专家们自身学术水平的不同，对豪宅的定义也是各放异彩。这里介绍几种定义:

　　一、西方定义学家DAVIDH对豪宅的定义：

　　1)豪宅一定要有超过五个的卫生间。

　　一个卫生间、一个半卫生间或者拥有五个座便以上的公共厕所不在豪宅范围之内。

　　2)豪宅一定要有三个以上的车库。

　　单车库、双车库或者将车停在Drive-way上的房子不能称为豪宅。

　　3)豪宅一定有六个以上的卧室。

　　一个卧室、两个卧室或者由书房临时改装的卧室不能算作豪宅。

　　4)豪宅一定要兼有游泳池和Jacuzzi。

　　单有小游泳池的房子或者只有Jacuzzi而没有游泳池的房子也不能算做豪宅。

　　5)豪宅一定要有20，000呎以上的院子。

　　Apartment的那种公用的20，000呎的院子不可以计算在内。

　　6)豪宅里要有自卫武器。

　　要求是合法安全的

　　7)豪宅要有自己private的Drive-way和Gate。

　　Optional,根据地区和地形而不同，Gatedcommunity里面所有的房子都不可以计算在豪宅之内。

　　8)豪宅要有很大的厨房，而且厨房里面一定要有Island。

　　没有island的厨房已经被David列在非豪宅厨房之列。

　　9)豪宅里面一定要有一个EntertainmentCenter娱乐中心。

　　10)豪宅至少要有两个以上的壁炉。

　　以供每年圣诞节期间来自北欧的圣诞老人有出入方便的选择。

　　11)豪宅至少要有两层以上。

　　一层的房子即使具备了其他条件也不能称为豪宅，而且，一层加上Basement的那一层地下也不能算作豪宅。

　　12)豪宅要有四个以上的TrashCan.

　　少于四个TrashCan说明主人很少开Party,豪宅不开Party就不是豪宅了。

　　13)豪宅要有SecuritySystem.(各式各样的锁头不计算在SecuritySystem之内.)

　　14)豪宅要有GardeningSpecialist的专业服务。如果主人自己充当园艺师的话，豪宅就降级成了House。

　　15)住豪宅的人不能开日本车、韩国车或者法国车、也不能开Yugo，或者吉利任何年份和款式的汽车。

　　16)豪宅里面一定要有仆人。

　　17)衡量豪宅的标准不能单一以价格计算。如果单以价格计算，在纽约一千万也不一定能够装备一个豪宅而在Oklahoma的乡下20万美元就可以买一幢豪宅。

　　18)豪宅要有一个网球场或者是篮球场。（Optional）

　　19)豪宅要有GreenHouse。（Optional）

　　20)豪宅里面要有钢琴、名画和古董。

　　二、著名专家韩世同则提出十条标准：

　　1)无可替代的升值地段.；

　　2)不可复制的稀缺资源；

　　3)殿堂般的生活配套圈；

　　4)科学立体的交通网络；

　　5)高尚质素的居住人群；

　　6)品味卓然的生活文化.；

　　7)与生俱来的豪宅基因；

　　8)比肩国际的王牌物业；9)大师级的建筑团队；

　　10)上风上水的堪舆环境。

　　与韩世同表述有些差异的是豪宅元素派、特征牌、比重牌：

　　三、豪宅原素派：

　　1)地段稀缺；

　　2)自然环境优美；

　　3)人文环境良好；

　　4)街区环境有崇高的艺术感；

　　5)室内环境重视空间次序；

　　6)要有书香情结；

　　7)顺应风水；

　　8)装修建材环保高贵；

　　9)高度保护私密；

　　10)追求舒适完美。

　　四、特征派表述得更为简约,认为具备三个特征就是豪宅：

　　一是地段稀缺;

　　二是环境的不可复制性;

　　三是品质的均好性。

　　五、比重派把豪宅各元素的重要性比例化：

　　一、独特的位置与景观比重为50%;

　　二、规划设计中体现的内在品质占30%;

　　三、装修等外在品质占10%;后期服务占10%。

　　目前关于豪宅标准的探讨热烈、标准多样.比如:

　　六、豪宅六标准论(即安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺性)；

　　七、豪宅七标准论(即认定的权威化、生活方式的国际化、设计的潮流化、细节的典范化、感受的尊崇化、配套的奢侈化、服务的高标准化)．

　　以上的豪宅定义与标准，与目前较我国常用的豪宅价值测评体系有价值取向上的相同之处，那就是开始突破产品主义，开始从体系的角度来品鉴豪宅。

　　目前的豪宅测评体系：区域价值、生态资源、产品设计、园林规划、物业规划与管理、价值发现。

　　区域价值涵括：区位交通（地理位置、交通条件）、区域规划（区域环、2、2政府规划、区域功能、区域配套）、发展潜力（稀缺资源、生活配套）

　　生态资源涵括：空气质量（区域蓝天率、空气负离子浓度）、绿化覆盖率(区域绿化面积、典型区域样本项目绿化率对比)、山、水、地质环境（天然山脉、天然河系）

　　产品设计涵括：所在地区豪宅整体市场及典型区域的风格、社区规划、建筑风格、户型设计

　　园林规划涵括：园林绿化(植被种类\原生态绿化)、园林布局（园林主题、功能特征、景观设计）

　　物业规划与管理：（管理团队、资质等级、理念、制度、特色、服务水平）

　　如何认识豪宅？如何发现豪宅价值是一个“前有来者，后有古人”的探索过程，这里只是抛砖引玉！

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