阳台飘窗不能无限放大 沪10月起叫停开发商偷面积

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放日报 　　 2011-09-08 11:22

　　买一层送一层、超大阳台、送地下室等开发商用来变相提高容积率的方法将被叫停。日前召开的上海市建设规划管理工作会议上传出信息，《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）将从今年10月1日起实行。该《暂行规定》主要针对本市建筑设计中容积率计算标准不一、引用法规依据混乱造成开发商“偷面积”来扩大实际容积率等问题。

　　地下室地上高度低于1米

　　由于阳台一般算二分之一面积，这让一些开发商找到机会设计超大阳台。一些楼盘设计了超大飘窗，以达到“偷面积”的目的。根据《暂行规定》，阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按二分之一面积计入容积率。否则，必须按全面积计入容积率。

　　飘窗方面，台面与室内地面的高差不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。不少开发商卖房时，往往以赠送地下室为诱惑。但在具体操作中，有时地下室在地面以下的部分比较少，往往被处理成“地上室”，成为实际使用的面积。《暂行规定》明确，地下室必须符合一定条件，其建筑面积才能不计入容积率。这些条件主要包括：房间地平面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的二分之一；地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米。除地下车库外，只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入地下室。

　　商业建筑层高不超过4.5米

　　根据《暂行规定》，商业、办公建筑的层高不宜高出4.5米。超出4.5米的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算建筑面积，并按折算建筑面积计入容积率。不过，商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊和走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆和展览馆等公共建筑、大型商业建筑的层高不受此规定限制。

　　在建筑中往往有设备层的说法，即专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。《暂行规定》明确，高度在2.2米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可以适当放宽。但超过建筑标准层高度的，建筑面积应计入容积率。设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。

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