购房助理：空关房是否要交物业费?

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海名牌时报　　 2005-11-30 16:41

上海有关部门为了规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益。从今年10月1日起，物业管理收费实行明码标价。根据规定物业管理企业要在服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。物业服务收费明码标价的内容则包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。

　　实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当实行明码标价。

　　业主可以要求物业管理企业按年、半年、季或月收取物业费。并不一定按照物业公司要求的一次性交纳一年甚至数年的物业费。在合同中最好写明是否包括小区内公开区域消耗的水电费，是否包括社区红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等等各种智能设施使用的费用。如果包括，也应在该条后面的空格中注明。

　　在签定协议时，以下约定最好也能明确：首先是明确房地产商聘请从事前期物业服务的公司，应是不低于哪个级别级资质的物业管理企业；其次明确物业服务费收取的时间，是先服务后收费，还是先收费后服务，明确购房人签署收房单领取钥匙后开始缴纳物业服务费。

　　不得以物业费相要挟

　　业主与物业管理企业都不应该以物业费互相要挟对方。比如，有的业主不满物业管理企业的服务质量，拒绝交纳物业费，这是不对的。相反物业公司也不得要求业主交纳物业费而进而达到其它目的。比如有的开发商要求先交半年的物业费，否则的话想拿新房的钥匙就只能缓一缓了。其实正常情况下，开发商与业主是房屋买卖的关系；物业公司与业主是物业管理服务的关系。开发商不存在为了让业主交物业费而以房屋的钥匙做要挟的情况。因为开发商只管卖房，等住户入住后应由业主委员会选聘物业公司来管理小区。按照《商品房买卖合同》的约定，开发商作为房屋出卖人负有按期交付房屋的义务。依据《合同法》，当事人互负债务，有先后履行顺序的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定，除非合同中约定以购房者先期交纳物业费作为房屋交付条件。

开发商应该按照《商品房买卖合同》的规定，向购房者交付房屋，不得附加任何条件，开发商以交物业管理费作为房屋交付条件，属违约行为，如因此造成逾期交房，开发商应承担逾期交房的违约责任；而物业公司应该按照《物业管理服务合同》的约定向购房者收取物业管理费。即使开发商与物业管理公司签订了前期物业服务合同，但开发商和物业管理公司签订的前期物业服务合同不得侵害购房者的合法权益，在购房者未入住且未征得购房者同意的情况下，要求购房者先期支付物业费是没有法律依据的。

　　“空关房”的物业费

　　“空关房”是否应该交纳物业费，也是很多业主关心的话题。所谓“空关房”，一般指整个小区或大楼项目实施物业管理后，尚未使用或某一时段内未使用的物业。通常有以下几种情况：

　　（1）开发商未出售的空房。小区或大楼通过竣工验收，己向小业主发出入伙通知，物业管理已经实施、并正式投入使用后，开发商尚未租售出去的空房。

　　（2）小业主未接受的空房。小业主接到入伙通知后，因个人原因，暂时未前往办理物业交接手续、领取钥匙的空房。

　　（3）小业主已使用的空房。小业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用、或已入住但某一段时间外出、探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置。

　　根据有关规定，新建商品住宅未实现销售的部分，应由出售（产权）单位按所占建筑面积比例向物业管理企业缴付全部或部分物业管理服务的各项费用，并在《前期物业管理服务合同》文本中予以明确；已实现销售的部分，自住宅交付之日起，除另有约定外，无论空关或使用，由买受单位或个人按售房建筑面积向物业管理企业缴付物业管理服务的各项费用。

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