龙头房企8月销售惨淡 秋市一博或引深楼市普跌
http://www.haozhai.cn 文章来源: 深圳商报 2011-09-16 11:36
核心揭示
近日，多家龙头房企公布的8月份销售金额数据同比纷纷下滑、存货压力加大。更为雪上加霜的是，刚刚过去的“金九银十”的前2周，各地楼市成交数据显示，9月份房企们的销售压力仍然不小。
对此，中信证券研究员陈聪直言：“没有金九银十，只有政策正常化。”他认为，在销售不确定性加大的情况下，房企对长期的经济前景和房价上涨失去信心，再加上地价、土地首付等资金成本较高，使得房企在资金紧张的初期，就开始务求尽快利用推货高峰处理存货。
即使房企积极降价，恐怕也不能特别热销，如果房企不降价应对，则销售情况可能会非常惨淡，一些推货量集中在9－10月的房企，未来可能会面临严峻考验。
风光背后难掩忧虑
龙头房企销售额齐跌
截至9月初，120家上市房企销售半年报已全部公布完毕，不过出乎意料的是，在楼市调控不断深入的背景下，上市房企业绩不但没有下滑，反而出现大幅的上涨。根据深交所下属的深圳证券信息有限公司近日公布的数据显示，今年上半年，120家上市房企净利润同比上涨21.77%，达203.19亿元。
不仅如此，空前严厉的“限购”、“限贷”、“限价”等调控手段也并未导致上市房企营业收入的萎缩。数据显示，上半年上市房企营业收入同比上涨8.81%，达1282.48亿元。
其中，对于“招保万金”四大标杆房企而言，除金地集团上半年业绩同比下滑61.05%之外，其余均实现业绩上涨：万科小幅上涨5.88%，招商地产上涨39.8%，保利地产更是逆市大涨71.74%。
“人无远虑便有近忧”，同样出乎意料之外的是，业绩的大涨并未让房企沉浸在喜悦中，谨慎、忧虑成为当前不少房企的共同心态，不少房企甚至开始寻求它路。这一点在8月份的全国土地市场拍卖结果中可见一斑。据世联地产最新月报统计，8月全国开发商对于多处出让的商办地块报价十分谨慎，致使成交的商办地块多为底价成交，其中还包括不少前期呼声较高的商办地块。专家指出，开发商对商业地块的热情不高，在拿地方面谨慎估算风险，在一定程度上与最近中国人民银行发出商业地产信贷风险提示有关。
同时，为了抵御风险，招商地产在半年报中就明确表示，将“积极参与相关城市的保障房建设”；而业绩出现大幅下滑的金地集团更是坦言，“如果限购政策长期化，将推动房地产业态的整合，体量小、资金压力比较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场。”
对此，长江证券地产分析师苏雪晶表示，“虽然整体而言，上半年房企销售业绩增速仍维持稳定，但是由政策传导造成企业面临两方面的主要压力：资金链与去库存压力，这也是价格松动的直接诱因。”
龙头房企销售额齐跌
恶劣形势不止于此。从近日房企公布的8月销售数据可以看到，金地集团、中国海外发展、富力地产、首创置业和中渝置地等龙头房企8月销售金额普跌，存货压力加大。
9月5日，万科在8月份销售简报中显示，8月份万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，但销售金额同比却减少12.6%，销售面积也仅同比增长5.0%，远远低于过去一年多的调控中，万科每月几乎保持20%左右的销售环比增速。
9月7日，一向以“激进”的刚毅作风示人的保利地产，在公布的8月份销售数据中则出现销售面积、金额双双下跌的局面。其简报显示，8月保利地产实现签约面积52.94万平方米，同比下降36.45%；实现签约金额60.22亿元，同比下降11.99%。
此外，一些在港上市的内地房企8月份的销售数据也出现了不同程度地下滑：首创置业刚刚发布的8月销售业绩显示，公司8月单月签约面积同比下降30.7%，签约金额则同比下降43.1%；中渝置地8月份的销售更是仅为2.27亿元，销售面积2.44万平方米，为今年单月销售新低。
深圳楼市的强势新秀——佳兆业9月7日也表示，2011年8月佳兆业实现合约销售金额人民币20亿元，按月（环比）及按年（同比）分别增长10%和下降19%。他们认为，合约销售面积的增加，合约销售的平均售价有所下降，是由于集团采取地域多元化的策略扩展至深圳以外地区，而该些地区的平均售价一般较低。
不过，万科在销售简报中也承认：随着限贷、限购政策的叠加效应进一步显现，市场竞争趋于激烈。该公司8月份在北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、无锡、深圳、广州、东莞、佛山、武汉、成都等14个城市的商品住宅总成交面积仅为2009年同期的一半，而批准预售面积则基本持平，成交批售比（成交面积/批准预售面积）仅为0.65，与7月份一样，再次接近2008年同期水平。
因此，有分析人士也认为，房企销售金额的下滑不能简单归结于销售均价的下调，一线城市成交面积的萎缩也是重要原因，正是由于这些一线城市楼市交易的萎缩，房企们才会将重点放到售价较低的二三线城市。
而在这些房企龙头8月份销售金额同比齐跌的情况下，“金九银十”的开端貌似也并不理想。据深圳市国土资源房产局公开数据显示，上周（9月5日－11日）深圳楼市成交平淡，新房成交量下降28%，中原地产研究人士甚至表示，深圳楼市即将出现深度降价。
存货周转速度达历史最低点
苏雪晶表示，在销售不利的情况下，房企们的存货压力也越来越大。目前房企库存已经达到历史高位，现金存货比以及存货周转速度（以当期销售收入/存货衡量）均突破2008年达到历史低点，这些都表明目前板块去库存压力很大，行业进入去库存周期，全面去库存的局势将不期而至。
根据WIND资讯提供的中报数据，A股120家上市房企（剔除世联地产与金科股份，前者为房地产经纪商后者刚刚完成借壳）的存货总量已经达到了10153亿元，较去年同期的7326亿元上涨38.59%。并且，由于存货去化率持续走低，上市房企已经超过万亿级别的存货还在增长。
除了库存压力外，房企们还面临着严峻的资金压力。中银国际地产研究员田世欣表示：“根据上市房企发布的半年业绩公报，排名前十的房企中除碧桂园外，其他9家房企负债总额为6824.1亿元，比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元，大型房企承受的资本压力和风险依然较大。并且10家房企中半数负债率超过70%。”
此外，目前银行面向房企的信贷基本暂停，而信托融资年息已经达到18%左右，基金的融资成本则普遍超过25%。大型的房企还可以通过信托及基金融资，中小型的房企则只能通过民间借贷融资。但民间融资成本已经高达5分以上，年息超过60%，风险程度过高。
鉴于此，不少房企显然也“心知肚明”，因此不少开发商已经开始着手降价促销的工作。比如万科在刚刚进入9月份便宣布旗下11个项目，10000套房源入市，总价优惠措施也从此前的每套5000元上升至每套1万元。
业内人士就认为，万科11个楼盘联动意在对市场进行试探，同时，其它龙头房企也开展了类似诚意登记等打折优惠活动作为宣传的噱头吸引买家。
对此，田世欣认为，“伴随调控力度的逐渐加强，房企对政策的持续性也都已有了较为清晰的判断，目前楼市已经从前两年的卖方市场转向买方市场，要想在这个既定的蛋糕中多分的一块，房企就必须在价格上作出较大的让步，这一点，已经成为房企的共识，所以，下半年随着资金压力的加大，已经上市房企对于年报业绩的追求，必然将有更多的开发商加入到降价的行列中来。”
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