宝龙地产：负债率半年提1倍 二三线造新城
http://www.haozhai.cn 文章来源: 理财周报 2011-09-19 11:44
黄永华表示，此次融资的年利率并不算高，有很多企业融资的年利率达到了20%以上
日前，宝龙地产宣布向中国人寿信托发债融资10亿元，大股东兼主席许健康，抵押其占已发行股本近20%的股份作担保，利息率高近14%。
通过多次发债融资，宝龙地产净资产负债率已经从年初的20%提高到了46%。
无奈之举
宝龙地产此次融资发行的优先票据2014年到期，涉及金额为10亿元，年利率为13.8%。许健康同时抵押8亿股公司股份，相当于已发行股本19.66%。
宝龙地产表示，发债所得款项扣除开支及佣金后为9.945亿元，将作为现有及新增物业项目提供资金，以及用作一般营运资金用途。
有业内人士分析，中央连续多次加息，商业银行贷款规模受限，政府以多重措施打击楼价，令房企资金流受压。
在内地贷款愈见艰难的情况下，惟有依靠其他高息方法以取得资金。尤其是以商业地产为主营项目的开发商，这类企业对资金的渴求更高，因为商业地产回报周期长，资金周转率相对住宅项目要慢。
除此之外，宝龙集团有限公司副总裁黄永华向笔者表示，此次融资的年利率并不算高，同行业中，有很多企业融资的年利率达到了20%以上。
为此，笔者咨询了民生银行(600016,股吧)相关部门的相关人士，该人士指出，一般银行提供的开发贷中3-5年中长期贷款基准利率为6.9%，个别情况可能更低，但也要视项目的具体考核情况而定。
除此之外，海通国际分析员侯淩中指出，该等票据与其他行业的公司比似属偏高。但在当前信贷收紧的形势下，对开发商来说，任何额外现金在将要到来的市场整合中都显得非常宝贵，因此对宝龙地产能够成功发债看法正面。
值得注意的是，宝龙地产的一位高层人士向笔者透露，本来公司是不需要这笔融资的，因为之前与银行几乎已经达成了一笔几十亿的融资的协定，但是现在，银行根本没有信贷额度。无奈之下，公司只好采取抵押股权的方式取得这笔融资。
负债率提高一倍
据笔者了解，8月26日，宝龙地产在香港召开中期业绩发表会时，其首席财务官欧阳宝丰介绍，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，商业地产却同比减少55%。
与此同时，宝龙地产负债率从年初20%迅速提高到46%。
黄永华指出，商业地产项目开发有一个周期，这个周期不是1到12月份的周期，而是跨年度或者更长的周期。去年这个阶段正好是商铺销售比较旺的阶段，因为这个产品赶上了这个档期，今年产品的档期正好赶上是住宅，因为公司新开的几个城市综合体住宅先起，所以先卖住宅。
有业内人士表示，宝龙地产的产品线布局主要集中在二三线城市，住宅先行先卖，也是抢在二三线城市调控之前的一种策略调整。另外，长期持有物业会对开发商资金链提出考验。为了支持商业地产的开发，需要住宅领域的强势回款。
值得注意的是，据笔者了解，自去年9月以来，宝龙地产已两次在境外发债。
去年9月，宝龙地产宣布，发行于2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据；今年3月10日，宝龙地产又一次发布公告称，发行优先票据7.5亿美元，为期三年，年利率为11.5%，每半年支付一次。
而今年9月8日，正如上文所述，宝龙地产再次发债10亿元，年利率为13.8%。由此可见，尽管年利率持续走高，但宝龙发债融资的步伐并未停止。
积极造“新城”
上述证券分析师向笔者表示，如果自持物业比例高的话，风险性很大，要求开发商有充裕的资金去养商圈。而宝龙地产有些项目就是在造新城，新城造成功了叫新城，造不成功就是“死城”。
据悉，今年年初，宝龙地产以6.1亿元的价格成功摘得上海曹路新市镇A4-8、A4-9、A4-13商办地块。
据笔者了解，该地块位于上海的郊区。黄永华向笔者表示，该地块除了建造商业中心外，还将加入中高端住宅部分，会建成一个城市综合体。换言之，就是在造新城。
事实上，黄永华还向笔者表示，宝龙地产自持商业项目占整体商业地产项目的比重要超过60%。他指出，这就需要加大融资规模，自持物业需要长期投资，有些项目可能三五年之后，利润才能体现出来。
黄永华向笔者坦言，此次融资是为了公司的扩张而补血。因为公司有很多项目不舍得卖，也不会卖。公司加重自持物业的比例，虽然对销售和现金流有一定影响，但看重的是以后的利润增长点。
除此之外，黄永华还表示，公司会密切关注北京等一线城市的土地市场。下半年大概会拿5、6块地，主要集中在二三线城市。
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