上海部分楼盘降价最高近15% 买家看空后市

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 作者：徐运　　 2011-09-26 10:07

数据来源：上海搜房网

　　买家继续看空后市三季度新盘降价势头扩大

　　晨报记者徐运

　　今年的第三季度期间，伴随楼市调控政策继续收紧，和买家后市预期进一步转淡，本市新盘降价势头出现扩大，一些豪宅楼盘的成交均价也有所下调。

　　降价最高达近15%

　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，全市持续成交的新建公寓项目共208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个，扩大至9月期间(截至9月20日，下同)的114个、占比55%；而这些增加的降价盘，环比降幅多集中在10%以上。

　　在上述4个月持续成交的新建公寓项目中，共有10个项目成交均价连续下降。从区位角度观察，有5个集中在嘉定区，且均分布于江桥和嘉定主城区板块。而从价格角度观察，这些项目中有7个的主流均价在1.1万－1.7万元/平方米间，总价集中在140万－170万元/套。值得注意的是，这10个项目虽有持续降价作为依托，其合计成交量却仅在7月间有所上升，8、9月间则是持续下降，并低于6月的水平，出现了“降价失灵”情况。

　　根据新浪乐居对上海各区域在售楼盘的统计，9月有多个楼盘成交价与8月相比均有不同程度下调，部分楼盘调价幅度达到15%，这些楼盘中，调价幅度较大的以中高端项目居多。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，虽然三季度新建公寓降价势头扩大，其降价幅度却未有明显放大，不论从逐月变化还是季度变化均可看出，降幅10%以下的项目仍占降价盘的绝大多数。新盘降价的同时，也在无形中影响着市场预期，使买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大幅度的降价举措，这或可以解释“降价失灵”情况的出现。

　　中高端楼盘下降幅度不小

　　位于长宁区中山公园板块的某高端楼盘8月成交均价为52112元/平方米，而其4月成交均价为60440元/平方米，成交均价下调了13.8%。

　　新浪乐居对目前单价5万元/平方米以上的中高端项目成交情况进行统计后发现，近七成项目成交价格与此前相比出现不同程度下调，部分楼盘9月房价下调幅度甚至达到15%。尽管下调了售价，部分项目成交依旧冷清。

　　克而瑞数据显示，位于长宁的另一个高档项目今年7月的成交均价为82515元/平方米，6月的成交均价为97303元/平方米，两个月相较之下，成交均价下调幅度达15.2%。

　　尽管如此，该楼盘的成交数量并未上升，即使下调了成交均价，但仍难促成交。位于杨浦区某高档楼盘9月房价与此前相比，下调幅度达9.5%……种种迹象表明，上海楼市房价已开始暗暗调整。

　　根据国家统计局9月18日公布的70大中城市楼市报告显示，8月房价环比下降和止涨的城市新增数量为今年历月最多，高达两成，占比已经达到了66%。北京、上海、广州、深圳等一线城市自7月份全面止涨之后，8月份继续止涨，但价格也未明显下滑。

　　有专家表示目前市场供需矛盾扭转，加上限购限制了大部分需求，下半年开发商出于回笼资金的需求，应该会加大促销力度。

　　逾六成被访开发商认为目前房价仍然过高

　　晨报记者张昱欣

　　2011年度的“金九银十”没开出一个好头，对此开发商和房产经纪似乎早有心理准备。搜房网近期公布的调查显示，逾六成受访开发商认为目前房价仍属过高，而多数经纪人则预测后市房价将有小幅下降。

　　上海搜房网最新调查显示，逾六成受访开发商认为目前房价过高，其中，54.55%的人认为楼市整体房价过高，13.32%的人认为局部区域房价已过热。经历了多轮调控后，近五成(49.38%)受访开发商认为政策没什么效果，23.14%的受访开发商认为政策有效果但效果不大，仅6.56%的受访开发商认为政策效果很显著。对于往年备受期待的“金九银十”行情，接受调查的开发商的态度显得明显冷淡。调查结果显示，逾五成(51.52%)受访开发商认为今年上海楼市不会出现“金九银十”。而近六成(58.26%)受访开发商认为“打折降价”可以作为今年楼市“金九银十”的关键词。

　　主笔手记

　　开发商变成了金融家？

　　晨报记者唐佳

　　有朋友现在一家房地产开发企业做副总经理，近来她不断地联系周围的人——询问有没有融资的需求。请注意，不是她的公司要借钱，而是她想要借钱或投资给别人！

　　她的公司很幸运，在今年春限购令出台之前基本将之前几个已开发完成的项目销售得差不多了，而新的项目又尚未上马。这样，手头便回笼了大量现金。在眼下的形势下，她告诉我，新项目肯定是能拖一天是一天，决不轻易开工建设。但公司只要不关门，光攥着钱也是不行的，因此还是要投资经营。

　　这就使他们自然而然地想到了搞金融投资，当然，主要还是投在自己熟悉的房地产领域里。不是有许多开发商的楼盘卖不出去面临资金链紧张吗？他们就以股权投资的形式参与这些开发商的项目，当然，雪中送炭换来的便是得以用一个比较低的价格去获得对方的一部分股权。半年下来，做得居然还有声有色，我跟我的这位同学开玩笑说：再这么下去，你变投资银行家了。

　　下一步再怎么走，她的公司还没有完全想好，但显而易见的是：目前的模式不是可以持续的。然而在楼市的行政性压制未结束、市场的预期未明朗以前，他们也肯定是不会再轻易地打桩开工的。

　　由此可见，很可能时间一久，我朋友的公司真的就萌生退出楼市、转营其他行业的念头了。对全社会而言，这可不是个好兆头——调控是为了遏止房价进一步快速上涨，而不是要把造房子的和买房子的人都赶出房地产市场。到时候，总不能真的让老百姓都住进保障性住房？

　　■观点

　　著名经济学家金岩石——

　　“哪里限购就在哪里买”

　　晨报记者徐运

　　“不要以为炒完一线炒二线，炒完二线去三线，结果全国各地的跑。我告诉你，不要跑，哪里限购就在哪里买。”上周在佘山凯迪[简介最新动态]赫菲庄园举行的“第十三次房地产总裁沙龙”上，面对众多房地产企业的老总，著名经济学家金岩石抛出了这样的观点。理由是随着高铁时代的来临，未来更多的人口、资源会加速向超级都市圈流动。

　　“如果把中国和日本相比，我们现在处于日本的上个世纪70年代前后，日本1968年成为世界第二大经济体，超越了德国，1974年，日本的城市化率超过45%，45%通常就是人口加速流动的转折点。”金岩石称，1980年日本高铁网完成，跟我们今年一样，自豪地宣布，全球铁路技术水平最高，铁路速度最快。而现今中国高铁网的形成，金融中心[最新消息价格户型点评]城市的建设，经济的发展都会驱动人口在流动中进一步集聚集中。

　　金岩石称，以武汉为中心4小时交通网联结三大超级都市圈——京津、长三角和珠三角。在超级都市圈的体系当中，大致会形成一个标准化的三级住宅体系。“当我们走进城市，到处看到租售二字，这个词就在暗示我们，城市一定是要让租来满足多数人的需求。“租赁住宅占到50%以上，以普通住宅和豪宅体系，这两个东西作为补充，这是未来城市三级住宅体系。”

　　“决定城市房价的究竟是什么，我认为就是城市生存空间的稀缺性和人口货币流动所创造的需求。”

　　金岩石认为，城市化就是人进了城不走，要融化在城市的生存空间当中。所以第一步是以宅养商，第二步以商养地，第三步以地造城，再走一步，以城求富，城市开始创造交易市场，再走一步，以富求奢，奢侈品消费开始升级，再向前就是以奢求贵，富贵险中求。“现在我们刚刚走完了以宅养商。”

　　“金岩石表示，在本地人占80%以上，外地人占20%的平均收入是衡量合理房价的参照，当本地人和外来人各占50%，这个城市的房价必然脱离这个城市高端人群的收入水平，开始由外来人口决定，这时该城市会出现一批天价楼盘。楼市的均价和天价比例大致为1：3。当外来人口超80%，正二八变倒二八，这个城市的均价一定脱离这个城市最高端群体的收入，完全由外部流动资金决定，均价和天价1：5。

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