房价真摔 一手房成交萎靡二手房降价通道开启
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国证券报 2011-10-10 10:49
[提要]如果限购和限贷的政策年底前不放松的话，成交量会继续下降，年底前可能会有部分开发商采取促销降价的措施，但不会是整体的降价。
楼市似乎提前过冬了。
传统旺季“金九”不仅平淡，而且价格出现了“真摔”。报告显示，9月份全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。
而“十一”黄金周，全国住宅成交量低迷依旧，各地房展会几乎成了购房者的观光游。
据统计，十一黄金周期间，被监测的20个城市中，有八成城市成交量同比下跌，平均跌幅达32.4%。
其中，16城市成交量同比下跌，8城市成交量跌幅在50%以上，其中深圳同比跌幅最大，达到90.26%；其次是宁波，跌幅达78.04%。东莞涨幅最大，高达76.27%。重点城市中，仅成都和武汉同比上涨，其余3城市成交量皆同比下跌，其中上海跌幅最大，达72.79%，其次重庆跌幅为63.35%；成都涨幅最大，达17.82%，北京的跌幅为16.11%。
长假期间，北京商品房住宅签约套数为908套，二手房住宅签约套数为131套，合计1039套，较去年国庆期间下降22.8%。商品房住宅认购套数仅有1218套，较去年同期下跌42.7%。
在上海，据21世纪不动产统计，有交易统计数据的黄金周后4天，新建商品住宅累计成交398套、4.47万平米；比去年同期分别大幅回落77.6%、78.5%。
在深圳，长假7天，全市新房成交仅289套，日均41套，仅为去年国庆假期的一成。
在广州，根据网数据监控中心统计显示，国庆黄金周期间（10月1日-10月7日，4、5日无成交数据显示）广州一手住宅共网签541套，日均网签量只有108套。
广发证券首席分析师赵强认为，在需求持续维持弱势，政策短期难现放松的背景下，“金九银十”出现的概率已不大。供应持续上升而需求无法放量，开发商资金链继续收紧，房价出现调整将是大概率事件。
“银十”难期京沪广深楼市秋风瑟瑟
楼市似乎提前过冬了。传统旺季“金九”不仅平淡，而且价格出现了“真摔”。报告显示，9月份全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。
一手房成交萎靡二手房降价通道开启
国庆长假，原本应该是楼市传统销售旺季，不过今年北京、上海等一线城市的楼市成交异常冷清，成为近年来较惨淡的一周。今年的“金九银十”恐变“铁九铜十”。
不少业内人士表示，受近期国内外经济环境变化影响，购房者心理预期已经发生变化，而开发商降价促销积极性不高，导致成交萎靡。当前一线城市部分区域的新房价格已经出现松动，但降幅还未达到购房者预期，预计后市房价可能出现更明显的下降。
新房成交跌入冰点
北京地区国庆期间商品房销售异常冷清。七天时间里，北京新建商品房网签总量为908套，与去年国庆七天假期的成交量相比下跌15%，与今年9月同期相比则下跌近14%。
国庆期间，北京主要热销楼盘集中在中低价位，签约套数前10名中，房价均低于每平方米2.5万元。尽管开发商推出了各类优惠，但消费者并不买账，相对于总房价，实际优惠幅度并不大。大兴区某楼盘虽然宣称推出88折优惠，但打折后18000元/平方米的价格，和周围其他楼盘相比并无差别。
上海的新房成交则延续9月的低迷态势，国庆七天成交398套，仅相当去年同期的五分之一。即便与楼市低谷的2008年相比，成交面积也下降近五成，成为近6年来成交最差的国庆黄金周。而去年国庆期间，上海成交新房套数高达1848套，仅10月7日一天就成交746套。
在上海“假日楼市”房展会上，也出现了看房者多、买房者少的情况。尽管不少楼盘在展会现场推出“最后秒杀”、“限时特价”等活动，但购房者普遍反映，促销噱头不少，开发商实际降价很少，对目前的折扣力度并不满意。中国证券报记者在现场发现，以总价折算，几乎所有楼盘的优惠折扣都保持在九五折以上，有些楼盘甚至根本没有折扣。一些楼盘展台前，销售人员的数量甚至超过了看房者。
参展的宝山区某房企负责人表示，每天都有七八趟看房班车发车，来看房的客户确实不少，但观望情绪浓厚，大多只是来探探行情，有实际购买意向的客户很少。
广州市国土房管局统计显示，国庆七天广州新房网签仅680套，与去年同期相比下降超过五成。深圳楼市成交更是惨淡，10月1日至7日，深圳新建商品住宅仅成交289套，同比大跌近九成，与9月同期的成交水平相比也下跌了近四成。去年国庆长假7天深圳新房总成交量达2538套，其中有2天日均成交超过600套。
国庆期间深圳秋交会上，21个参展的楼盘中，只有不足四成在销售，其他都以打广告为主。参展的深圳楼盘几乎没有惊喜，基本上给出只是98折、97折的常规折扣。
中国分析师薛建雄认为，目前的市场给开发商定价带来不小的难题，由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者，而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。预计楼市还将持续低迷，“银十”恐怕已经无望。
业内人士认为，当前一线城市部分区域新房价格已经出现松动，但降幅还未达到购房者的预期，预计后市房价可能出现更明显的降幅。
二手房降价通道开启
二手房市场同样低迷。中国证券报记者走访上海多家中介公司发现，前来买房甚至咨询的顾客都很少。中介公司的员工反映，国庆期间几乎没有什么生意，很多消费者心理预期发生改变，采取观望态度。同时上海堵上了外地人补税过户的漏洞之后，真正符合买房条件的人越来越少，基本以自住、换房型为主。
上海中原地产某分行经理表示，“十一”长假很少有成交，每天的带看量也只有几组，购房者普遍不看好后市，认为房价还未迎来实质性下降。一些着急出货的投资客按捺不住，纷纷加大议价空间，最高议价幅度达10%。
上海我爱我家对各门店成交数据粗略统计显示，今年国庆七天假期的成交量与去年国庆假期相比下跌了近五成，与9月同期相比大幅下跌了超过五成，价格环比也有所下跌。
上海我爱我家市场研究部分析表示，虽然目前房价有所回落，但是下调幅度有限，并未达到大部分购房人的心理价位，这使得购房者在国庆期间大都选择了观望等待。
今年国庆假期，北京市二手住宅网签总量为131套，与去年国庆假期的成交量相比下跌53.5%，与今年9月同期相比则大幅下跌了92%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，随着北京新房市场的降价，二手住宅的价格也出现了明显的回落，不仅在昌平、通州等远郊区县房价出现了明显下调，就连一向被认为北京房价最坚挺的海淀区房源近期价格也呈现出明显的下降趋势。
广州合富置业相关分析人士介绍，国庆期间，买家观望的情况仍持续，郊区板块二手楼价开始出现松动，如番禺区近期出现业主议价空间扩大的情况，最终成交价与当初业主开价的差距最多可达10%。
中小房企降价压力大
由于买卖双方的博弈，传统的销售旺季“金九”已经落空，“银十”亦开局不利，不少业内人士担忧，开发商回笼资金的最佳时节或将在惨淡中度过，一旦“金九银十”落空，未来楼市或面临更大的降价压力。
北京中原地产监测，9月北京一手住宅签约量为5236套，二手住宅签约量为8750套，成交量保持低迷状态，与去年9月相比，这两个数据都下降50%左右。
德佑地产研究主任陆骑麟分析，9月上海商品住宅销售面积50万平方米左右，还不到去年同期的一半，仅略高于2008年9月42万平方米的历史低点。根据上海我爱我家市场研究部统计显示，9月上海二手房成交套数环比8月下降了约一成，同比去年9月则下降了四成。与此同时，二手房挂牌量出现大幅攀升，挂牌均价也有所下调。
深圳市规划国土委统计数据显示，9月深圳新房成交2009套，比已是低位的8月再下降33.8%；二手房成交2360套，环比上涨39%；成交面积为19.53万平方米，环比上涨60.75%。
然而，在本应该是奋力拼抢的国庆黄金周，各大房企却显得降价动力不足。在上海房展会上，中国证券报记者看到，万科旗下多个项目仍延续之前的销售策略，保利地产（600048）在售楼盘也延续执行之前在售的价格，华侨城旗下项目也没有推出有竞争力的优惠。而在深圳秋交会上，只有万科率六个项目参展，主要为项目开盘做广告，招商、中海、金地、华侨城等则集体缺席。保利地产在武汉的多个项目也只是推出认购送管理费和礼品等小额优惠。
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，如果限购和限贷的政策年底前不放松的话，成交量会继续下降，年底前可能会有部分开发商采取促销降价的措施，但不会是整体的降价。
有业内人士分析，许多大型房企完成今年的销售目标没有问题，并不急于降价，真正有促销压力的是部分资金紧张的中小房企。链家地产市场研究部统计，截至目前，小房企在北京地区的项目一共有20个，总供应房源套数为6583套，其中已签约1262套，签约率仅19.2%。而去年同期小房企在京项目签约率则超过了50%。
北京中原市场研究部分析认为，本轮房地产调控对房企而言也是大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小企业或选择抱团取暖、或选择被收购。目前中小房企已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，由于出售部分资产相比卖房子要容易且迅捷，这使得房企并购的案例在逐渐增加，未来这一趋势很可能继续加强。
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