公衍奎:限购下房企转型商业地产雷声大雨点小
http://www.haozhai.cn 文章来源: 地产中国网 2011-10-10 12:00
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目前，土地资源已经变化，住宅类的土地由多变少，且地方政府在土地问题上表现强势，不太愿意让把综合用地再改成住宅，政府通常觉得商业地产项目会带动城区发展，所以会有些倾斜；此外，金融环境也发生了改变。2009年国家救市投资"4万亿"，使市场上一时间充斥了大量资金，贷款也比较容易，很多企业也变得很有钱，一时间资金似乎变得"便宜了"，这也成为商业地产开发增长的关键动因。
然而，今非昔比。今年，国家的楼市调控和金融收紧政策仍在持续，融资难使得钱"贵"了，以前的一个商业项目能回20%开发商就觉得很满意了，但现在，资金的成本就超过了20%。
地产中国网：大量房企进入导致商业地产人才奇缺，有专家称泡沫已形成，很快将迎来洗牌期，您怎么判断？
公衍奎：其实，商业地产此波热潮已经结束，暂停一个段落。尤其在今年下半年，国家楼市调控政策仍在延续的情况下，很多房企连住宅都不敢再投资拿地了，谁还敢做商业地产？！
至于商业地产人才泡沫，我个人觉得已经是今年上半年的事了。目前，外部环境和金融风险加大，开发商进入商业地产更谨慎了，之前的很多项目现在也是"雷声大、雨点小"。且很多商住为主的大房企想进入商业地产，也仅是"想"的阶段，并没有真正去做。
如此来看，商业地产洗牌目前是比较难的，短期可能洗不了，至少那几张牌谁老大、谁老二短期内变不了，目前商业地产格局还难以撼动，而在持续的金融收缩政策下，所有商业地产的开发步伐都会变慢。尤其是今年干了一半的商业地产，下半年的路肯定很艰难。
地产中国网：其实，在商业地产热的同时，旅游地产现在也很火爆，您怎么看这个问题？
公衍奎：旅游地产是无烟产业，地方政府也很支持，都觉得自己的一亩三分地山好水好文化好。可是，大家知道，现在海南的旅游地产发展已经很困难了，前期的投资额太大，回报周期又长，现如今收益就成了问题。
其实，旅游地产已不再是观光景区、园林景点那种简单模式，多数都是综合片区开发模式，而且是一级开发和二级开发的联动，同时，便宜、充裕的资金也是一前提。
北京四环商住项目或有投资机会
地产中国网：事实上，目前各个城市正在批量建设城市综合体，如何杜绝"千城一面"现象？地方政府和开发商应如何对此负责？
公衍奎：一般情况下，让政府跟企业达成一致确实有难度，因为双方考虑的出发点不同。
政府往往愿意打造出地标形象的建筑，然后带动城市发展，比如万达广场项目。但是开发企业也要出于自身考虑，运作能力和资金安全等问题对其最为关键。
现在，很多二三线城市偏好发展超高层建筑，我认为应从实际出发，综合考虑城市的发展需要。
地产中国网：我国目前商业地产盈利模式如何呢？
公衍奎：最初开发商多从住宅开发入行，经过一段时间，大家意识到同一个项目的底商价格是住宅的2-3倍，于是很多人开始转回做商业地产，但在这个过程当中，做小商业项目的多，做大商业项目的少，很多开发企业做得基本上还是配套型商业，如底商、商街、商铺等模式。
此外，大型商业地产是一个大投资、长期回报的过程，虽然也有开发商在做，但出了很多问题，因为真正的大型商业是不太容易拆分的，拆分就容易出问题--比如，在未来经营上将难以控制与管理，容易产生纠纷；但不切分经营，资金变现就变得比较困难，对资金的要求和需求都将非常巨大……
其实，大型商业本身的盈利方式就比较特殊了，自持部分占比加多，要么是定制化卖给大企业、要么打包上市、要买抵押给银行。但目前，这几种渠道在国内外都是比较困难的。
地产中国网：那么，好商业有无标准？您认为做好商业地产的核心是什么？时下投资哪种商业物业比较划算？
公衍奎：商业地产绝对好的标准其实很难说。
不过，比较好的、有代表性的专业项目，比如前3年的万达模式。在头3年里，万达广场迎合地方需求，低成本拿好地，高效建设、开业，采用资本运作手段，对银行抵押，资产换现金、现金换资产的游戏规则它进行地非常顺利，它对优质资源进行快速整合，保证项目能在18个月营业。而在目前金融收紧政策之下，万达的再开发其实也受到了制约。
至于目前还有哪些投资机会？我个人觉得，如果是北京范围的投资，目前，同一地区的住房和写字楼之间的价格相比，后者较高于前者。同样是在现有的楼市和投资风险情况之下，北京核心商业区稍外围的--如四环上如果有售价较低、租金较可观的写字楼，投资回报会比较划算些。
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