潘晟：楼市“观光客”看空情绪浓厚

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海金融报　　 2011-10-11 16:41

　　今年三季度以来，上海楼市成交量一直在历史低位附近徘徊，供求比甚至已经突破2：1的水平。不过，这未必意味着楼市需求已经大幅下滑，根据上海市统计局社情民意调查中心近日开展的房产税试点对上海市民购房行为影响专题调查，64.1%的受访者表示有购房计划，其中，以改善住房条件、结婚、动拆迁等为目的的居住性购房占88.1%，以投资保值增值为目的的投资性购房仅占11.9%，显示出上海潜在的居住性购房需求依然可观。

　　事实上，国庆期间的上海楼市表现非常形象地诠释了统计局的数据，国庆期间举行的秋季房展会，4天共迎来了13万人次的参观人流量，但此次房产会实际成交只有203套，而整个国庆期间上海楼市日均成交量仅在百套左右，与人头攒动的展会现场形成了鲜明的对比。

　　那么，究竟是什么阻碍其潜在需求的释放呢？业内人士认为，政策调控是其中一个因素，例如限购政策使得部分改善型住房需求形成抑制，贷款利率提高则使得部分刚性需求难以有效释放。而房产税的开征也对居民的购房行为产生一定影响。根据上海统计局的数据，在有居住性购房计划的受访者中，表示仍将购房的占70.8%，推迟购房的占24.7%，取消购房计划的占4.5%，说明开征房产税对以居住性需求为主的市民的购房计划有一定程度的影响。

　　不过，业内人士也指出，政策虽然对居民的购房行为有影响，但程度相对有限，潜在需求一直没有释放的关键原因还在于当前房价与其预期和实际承受能力仍有一定的差距，而且当前购房者对未来房价下行预期进一步增强。以二手房为例，记者从中介了解到，买卖双方的心态逐渐转变，即使是有刚性需求支撑的小户型房源业主也普遍可以提供议价空间。汉宇地产数据显示，目前成交房源最终实现议价空间已普遍站在3%之上。21世纪不动产上海锐丰塘桥区域经理张丽娟告诉记者，微山新村、塘桥新村、宁阳小区的30-60平米公房，目前挂牌价在2.6万元/平米，虽然这类房源仍有市场需求，但成交周期已由1-2周延长至1-2月，急于置换和看淡后市的业主，便推出降价举措来加快成交，如有实际购房意向的，业主还可降价1000元/平方米。

　　业内人士表示，从目前情况看，市场看空情绪日渐浓厚，虽然各种迹象都显示市场的潜在需求依然可观，但在价格"坚冰"没有被打破之前，楼市成交很难出现实质性的回暖，观望仍将是楼市主旋律。而且，从前期部分开发商的降价效果看，购房者对于小幅降价的接受程度并不如预期的那么高。在房地产政策很难发生转向的背景下，房价如何调整，调整后的房价能否达到市场潜在购买力的期望，将成为市场能否被有效激活的关键。

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