高端住宅为“银十”首周添少许亮色

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 解放网-新闻晨报　　 2011-10-14 11:43

　　进入十月的第一周10月3日-9日，上海商品住宅成交量不仅没有出现以往十一成交量的火热场面，反而创下了最近29周的新低。在总体成交十分低迷的情况下，中高端楼盘在成交中所占比重有所提高，使得周度均价环比上涨。佑威机构数据显示，之前成交量井喷的仁恒森兰雅苑 (论坛)上周也有12套房源成交，长泰西郊别墅 (论坛) (论坛)上周成交了19套房源。

　　交易难跟供应步伐

　　上海中原地产研究咨询部数据显示，9月1日-30日，豪宅新增供应方面，除了华润外滩九里 (论坛视频)苑、东郊紫园 (论坛)、仁恒河滨城 (论坛视频)等老盘加推外，也不乏大华清水湾花园 (论坛)、嘉御庭 (论坛)两例新盘推出。

　　从供应量看，除了仁恒河滨城及别墅项目东郊紫园外，另外三个公寓项目推盘套数分别均达到近百套，甚至超过百套，其中嘉御庭更是达到196套。此项目位于徐汇衡山路板块，是今年以来鲜有的内环内高端新增楼盘，是徐汇区最后一幅大面积旧城改造土地，由香港嘉华集团投资开发，主推137-317平方米左右的一房至复式房源；另一个新盘项目大华清水湾花园也在9月初全新亮相，项目共推出106套房源，主力户型为180-430平方米精装三房至五房大平层房源。

　　10月3日-9日的一周内，据方方地产咨询机构数据显示，商品房新增12万平方米，环比下跌74.5%，处于全年最低水平。商品住宅供应仅三例，高端住宅就占据2例：高端公寓方面，浦东的四季雅苑 (论坛)新推1.1万平方米公寓。别墅供应也仅一例，来自奉贤南桥新城的绿庭半岛名墅，共23套独立别墅。

　　热销盘品牌为王

　　9月高端住宅市场最热销的楼盘无疑要数位于浦东高行板块的仁恒森兰雅苑，汉宇地产数据显示，截止到9月29日，该楼盘9月内以成交138套，成交金额累计13.5亿元，成交均价4.4万元/平方米。

　　仁恒森兰雅苑之所以热销除了由于的国际化品牌背景、长时间销售蓄水、推广力度等因素外，与其产品十多年来在上海高端物业市场树立的良好口碑存在莫大关系。据了解，在这批成交客户里面，与仁恒相关的老客户比例高达八成以上。而森兰绿地板块也是被业内广泛看好的生态型居住板块。

　　另一个新增项目大华清水湾花园，该案较高的性价比使其成交表现也不俗，据中原地产数据显示，该案9月交易总量达到26套，去化率24%，成交均价6.53万元/平方米，成交主力以200平方米左右的三房和四房为主。

　　10月3日-9日一周，单价5万元/平方米以上的高端住宅成交套数为20套，较上周减少2套，成交面积为0.55万平方米，环比上涨3.77%。单价最高的嘉御庭上周成交8套，均价79353元/平方米。浦东星河湾 (论坛)与仁恒怡庭 (论坛视频)分别有3套房源成交，均价分别为56712元/平方米和52178元/平方米。

　　虽然出现个别项目热销的现象，但是豪宅市场整体仍然表现低迷。

　　9月中心城区部分豪宅公寓及郊区的典型豪宅别墅楼盘面临零交易的局面，中原地产数据显示，若干位于浦西黄浦江沿线的等高端公寓楼盘无成交；位于松江、张江板块的若干别墅同样零成交。

　　高性价比别墅胜出

　　汉宇地产数据显示，截止目前，9月全市别墅成交309套，环比下降近两成，只有去年同期的三成左右，受到限购影响别墅市场继续在低位徘徊。而在近期别墅价格似乎也有松动迹象，位于松江佘山 (论坛)别墅圈的一别墅项目，“十一”期间该楼盘已经直接调低了售价，单套价格由1000万左右降至700-800万/套，降价幅度高达20%以上。

　　而在十一黄金周期间，据同策咨询研究中心数据显示，全市别墅产品共有15个楼盘成交32套、7238平方米。排名第一和第二的楼盘都是自于松江泗泾板块的长泰西郊别墅三期。长泰西郊别墅目前在售的是独栋别墅，别墅地上面积在223-330平方米左右，地下室面积在 130-220平方米之间，售价在1100-2100万/套不等，均价48000元/平方米。近期加推5套220平方米左右的特价房源，价格在800万/套之间。宝山顾村 (论坛)的保利叶语 (论坛)位居第三。

　　而在10月3日-9日一周，长泰西郊别墅以约3.5万元/平方米的价格热销19套，位列别墅成交面积排行榜第一。

　　华燕置业市场研展中心分析人士指出，通过价格手段打破当前的市场僵局还是可行的。即使是受“限购令”影响较大的别墅市场，在价格优惠的驱动下，当然还要配合较大力度、精准的营销手段，如短信、DM等仍然是成功“以价换量”的。

　　传统区域顶级豪宅成交活跃

　　从上海10万元/平方米价位以上的顶级豪宅成交情况来看，2011年1月-10月8日，同策咨询研究中心数据显示，上海累计成交106套，其中，以上海紫园 (论坛)成交占据主力，达到36套；华润外滩九里苑、翠湖天地 (论坛)嘉苑、尚海湾 (论坛视频)豪庭 (论坛视频)成交表现也都不错，均达到10套以上；汤臣一品 (论坛)成交也达到6套。天价豪宅市场逆势成交放量，据此数据推算极有可能超过2009年全年成交125套的记录。

　　另外，从板块成交情况来看，传统豪宅区如佘山板块、市中心豪宅与滨江豪宅成交较为活跃。从月度成交变化情况来看，今年1月、4-6月成交比较活跃，1月成交较好原因还是赶在“新国八条”政策实施之前的赶政策末班车效应。而4-6月主要还是政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退而引起的。7-9月10万元/平方米豪宅走弱，8月成交6套，9月却只有1套成交，这和新出台的沪四条及市场淡季有关。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，豪宅对于投资客的资产保值增值具有重要的作用。而在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，房地产市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于楼市的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资，并且在“限购”的市场背景下，豪宅价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”对楼市投资者来说也是赢+ (论坛)得了投资豪宅物业的时间。

　　三季度别墅市场：

　　联排别墅表现优于独栋

　　今年第三季度，上海市别墅供求环比今年第二季度出现大幅下滑，供应和成交分别下滑69%和11%。较去年同期也双双下滑，下滑量分别为43%和22%。不过从成交价格来看，三季度成交价格环比二季度下跌14%，但是同比去年同期增长8%。

　　从供应来看，三个月的供应分别为10.4万平方米、6.6万平方米、9.9万平方米，9月份不仅是传统的“金九”更是步入“银十”的月份，所以9月份的推盘量较八月份上涨近五成，但是对成交拉动作用不明显。

　　7、8月份属于淡季，别墅整体成交情况连续下滑，步入“金九”仍然没有给别墅市场带来较大改观，此三个月成交面积分别为13.2万平方米、9.7万平方米、8.4万平方米，有连续缩量的态势。

　　从项目类型来看，第三季度联体别墅仍然是市场主力，按面积来考察，联体别墅供应和成交分别占据别墅市场份额的67.6%和65.7%。从成交的区域来看，松江、南汇、宝山三区位居成交面积前三位，成交面积分别为7万平方米、5.2万平方米、3.9万平方米；而供应的主力区域为南汇、青浦、松江。

　　独栋别墅推盘速度明显放缓

　　第三季度独栋别墅市场表现平淡，比较明显的一个特征就是推盘速度放缓，第三季度独栋别墅共推出6.42万平方米，环比上一季度下跌75%，比去年同期下降35%。

　　7月份推出量为2.46万平方米，全市仅3个独栋产品共推出81套房源，其中有两个项目是来自青浦赵巷板块。8月份仅50套房源1.74万平方米的上市量，创下了独栋类产品今年以来月供应量的最低点，并且独栋别墅在三季度出现近8周（非连续）零供应的局面。9月份供应量有所上涨，一是由于步入“金九”部分企业也加快了推盘速度，二是部分开发商赶在“十一”房展会之前增加推盘，以期赢得市场关注。

　　从成交方面来看，整个第三季度成交量在6.81万平方米，环比上一季度下跌近3成，与去年同期相比，下跌11%。从成交来看，松江、青浦、奉贤三区是集中成交区域。青浦区的诚邦别墅 (论坛)、海源别墅 (论坛)，奉贤海湾旅游开发区的棕榈滩项目，松江区的泗泾颐景园 (论坛视频)、佘山东紫园 (论坛) (论坛)等都表现不俗。

　　联体别墅成交主力地位牢固

　　第三季度联体别墅供应量为18.21万平方米，环比第二季度下跌63%，与去年同期相比下降近3成。其中7、8月份仍然为供应低潮期，8月份的供应量仅为4.85万平方米，为今年2月份以来的新低。9月份开始推盘量上升，但是从成交来看，供应量的增加没有带动成交相应的上升，9月份的成交量基本与8月份持平，均保持在6万平方米左右的成交量上。

　　尽管联体别墅市场供需均出现不同程度的下跌，但是从整体来看，联体别墅仍然为别墅市场的主力产品。从第三季度来看，联体别墅的供应和成交分别占据整个别墅市场的68%和66%。

　　从成交价格来看，第三季度成交均价在24347元/平方米，基本与上一季度持平，在目前市场严厉的调控局势下，价格仍然坚挺，可以看出联体别墅在市场中的受欢迎程度仍然较高。

　　从区位来看，供应的主要区域位于原南汇、松江、闵行和松江四区，四个区域供应量为14万平方米，占全部区县供应量的77%。成交的区域主要集中在原南汇、松江、宝山、嘉定、奉贤、金山等区域，只有普陀区出现三季度联体别墅的零供应。

　　叠加别墅在松江表现抢眼

　　第三季度叠加别墅市场供应量为1.67万平方米，环比上季度下跌82%，与去年同期相比下降85%。该供应量出自崇明新城板块的新城23号商品住宅。从成交来看，第三季度叠加别墅成交价格为26444元/平方米，环比上季度下降9个百分点。

　　从具体的成交情况来看，第三季度叠加别墅市场集中成交在松江、宝山、青浦、杨浦四区，该四区的成交量为3.29万平方米，占所有区县成交量的83%，其中仅松江区域成交量就达到1.67万平方米，占所有区县成交量的42%。从具体楼盘来看，位居三季度成交首位的是绿地新南路壹号 (论坛) (论坛)，该楼盘共成交68套房源，成交面积为16699平方米。仁恒怡庭叠加别墅在三季度以9套，2641平方米的成绩位列第三，该项目在前两季度也有不错的销售成绩。

　　三季度高端公寓：

　　浦东新区高端住宅集中上市

　　从第三季度公寓市场的主力区域来看，宝山区拔得头筹，同策咨询研究部数据显示，其供应量、成交量分别为41万平方米、28万平方米，分别占到全市17%和19%。从供应方面看，除了首位的宝山区之外。浦东新区以及嘉定区的供应量也在30万平方米以上，从第三季度供应前十楼盘看，出现了浦东新区高端公寓扎堆入市的情形。

　　仁恒森兰雅苑、浦东星河湾、浦东古北御庭 (论坛)、大华锦绣华城 (论坛视频)纷纷推出大量房源，使得该区的成交均价达3.7万元/平方米。

　　位居供应量首位的是外高桥板块的仁恒森兰雅苑，该盘借助零距离森兰绿地，零距离轨道交通，周边无竞争项目，以及高端品牌国际级品质的优势，拥有了一批忠实粉丝作为基盾，即使定出高于同板块2万元/平方米的价格，也没有吓退购房者，其大平层产品吸引了在大浦东工作的国际人士和本地有经济实力的高端客群的关注。同策咨询研究部数据显示，该项目在三季度共成交146套，位列成交榜单的第五位。

　　而花木板块的浦东星河湾属于毋庸置疑的豪宅项目，北蔡板块的大华锦绣华城属于区域大盘，经过长期岁月积淀，以及周边商业配套档次的不断提升，其中高端楼盘的概念已植入市场。

　　第三季度的公寓成交均价为21360元/平方米，环比第二季度上扬4个百分点，接近年初大户型高端房集中成交价格21862元/平方米的高位。可见，尽管在观望情绪笼罩下，高端住宅市场依然能从中分得一杯羹。

高端住宅为“银十”首周添少许亮色

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