库存压力考验开发商调整“智慧”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 解放网-新闻晨报 2011-10-14 13:20
被寄予厚望的九月份，市场表现却异常冷清。佑威机构数据显示，今年9月上海市商品住宅成交面积为57.06万平方米，仅为去年9月成交量133.85万平方米的42.63%，同比大跌52.37%，今年9月的成交量也是今年除了2、3月以外最低的，此后的“十一”黄金周成交量更是创下历史同期最低。
传统季节性旺季难现
9月上海新房供应面积大幅回升。21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示，9月全市新建商品住宅供应面积为125.3万平方米，环比提升85.45%、同比下降22.1%。
而另一方面，9月的新房成交却止步不前。
成交类型方面，9月别墅成交334套、环比下降11.4%，占住宅成交套数的6.8%、与8月持平；成交均价2.76万元/平方米，环比下降8.9%。公寓成交4571套、环比下降0.2%，成交均价2.19万元/平方米、环比提升7.8%。
从供销面积比来看，该指数由6-8月的约1.1：1攀升至9月的2.2:1,接近今年2、3月水平。而全市新房库存量也由9月初的797.41万平方米增至10月8日的882.83万平方米，进一步逼近1000万平方米点位。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，今年楼市受到政策的强力抑制，传统的季节性旺季弱化，但整个9月行情中供应放量并未带动相应交易达成、始终由低迷成交贯穿，显示出供求双方对后市预期存在较大背离，预期今年4季度交易量或难以复制去年同期的走高态势。
“银十”情况不容乐观
“金九”并未扭转上海楼市的胶着状态，紧接着的“银十”情况更是不容乐观。当前楼市一边是不断攀升的住宅库存量，一边是不断下探的成交量。上周，十月开局，商品住宅供应成交更是双双跌破10万平方米的低位。
数据显示，上周（10月3日—10月9日）上海市共计3个项目推出仅5.84万平方米的一手房源，仅相当于9月最后一周的两成水平。而成交量也降至8.54万平方米，环比下降40%。由于整体成交量较小，个别高端项目的成交对市场整体均价的影响增大，上周成交均价环比上涨3.8%，为22927元/平方米。
分析师指出，对比历年“十一”黄金周的成交情况，2011年的十一期间（10月1日—10月7日）成交量仅4.47万平方米，共计398套，不仅创下了历史同期的最低水平，环比2010年同期的20.66万平方米，1918套的成交水平，降幅更是高达78%。虽然按照惯例，在假期之后成交量一般会出现回升，但是数据显示，2011年10月8—9日两天340套的成交量，依然不能与2010年同期1420套的水平相比。由此看来，10月成交量依旧不会有起色，备受关注的金九银十也就此被打破。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，“十一”房展前后，楼市依旧低迷。这主要有三个原因：首先是调控影响，尤其是7月份出台的“沪四条”叫停补缴纳税证明及社保证明，对于当前上海房价出现滞涨、购房者观望起到一定的政策威慑作用。其次是开发企业参加“十一”房展会多为试探一下市场变化情况，以此来研判今年剩余三个月的市场推盘策略。最后，房展会往往有市场滞后的效果，一般而言房展会之后往往还有一些楼盘成交的延续。因此，黄金周期间楼市并不一定是市场的真实表现，房展会的效果怎么样还要具体看今后一两周成交变化情况怎么样。
半数项目实际成交价格下降
虽然市场低迷，但是在今年“十一”房展上，仅少数楼盘推出了明显的价格优惠，如嘉定新城某楼盘打出了房价九十九万元起的口号，某市中心楼盘三房最高优惠23万元等等，而其他更多的楼盘则并没有大张旗鼓地推出优惠促销活动。
分析师薛建雄指出，进入9、10月份，开发商的推盘意愿明显提高，但是目前的市场给开发商的定价带来不小的难题。由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策，因此小幅的调价已经不足以吸引购房者。而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。很多开发商还没有摸准市场的底部，降价多少可以获得热销还不好判断。所以，今年十月份的供应将继续增加，实际开盘数量较多，但是这种大面积大幅度的降价不会在10月份出现，成交量也不会出现明显回升。
不过，虽然当前价格“明降”的楼盘并不多，但从统计数据上看，市场上不少楼盘的实际成交价格已有所松动。宝山区某楼盘今年9月成交均价相比8月降幅超过20%。类似的例子还有不少。根据数据粗略测算，目前市场上已有半数项目出现不同程度的实际下降，市场降价正在拉开帷幕。
价格下调或可有效激活市场
目前，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。对于十一黄金周房产会之后的市场走势，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：“楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会由于房企策略性调整而逐步走高，开发企业应加速跑量。”
他进一步分析：首先，大型房企将继续采取高速周转的市场策略，在成交量持续两三个月低迷之后，10月至年底这个时间段内，高速周转将对开发企业成交量起到助推的作用。
其次，逼近年底，大型房企由于都有年度的销售业绩指标，各大房企有必要在剩余3个月时间段内在销售量上“冲”一下，保证整体企业销售业绩指标基本完成。
最后，由于限购及大型开发企业逆势扩张等原因，大型房企往往采取短期内一定程度的折扣方式，迅速抢占市场份额，迅速抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群，这样也会导致市场呈现出结构性的成交量攀升。
黄河滔则认为，历年国庆期间新房成交往往受节假日氛围的影响，较节前皆会出现一定滑落，而今年情况更为明显，10月成交量继续低位徘徊的概率很大。从十一房展期间众多的参观人数仍表明，当前市场潜在购买力依旧可观；限购短期取消无望之下，房屋价格的适度调整是激活市场的最有利方式。
分析师薛建雄预计，楼市还将持续低迷，银十无望，但是存货增加和资金紧张也将迫使开发商采取更大的降价促销和加快以更低价格推新盘的步伐。
[热点区域]
宝山“低价盘”集中成交
从成交区域来看，宝山、嘉定、南汇等外围区域依旧是一手房市场热点成交区域。
宝山、嘉定、南汇、浦东、松江五区在9月的成交面积均在4万平方米以上，合计占全市比例66.7%。环线方面，外郊环为成交最多，占全市成交面积的57.2%；郊环外和中外环间两个区域的成交面积占比分别为 23.4%和11.2%。
宝山9月成交面积超过10万平方米，稳居区域成交榜单首位位置。热点成交楼盘依旧以老面孔为主，分别是大场板块的金地艺境、淞南高境的美岸栖庭、顾村板块的保利叶语。
汉宇地产市场研究部一手房监测数据显示，位于宝山大场板块的一楼盘于9月下旬二度推盘，推出约700套的高层公寓房源。一经推出后，取得不错市场反响，单月累计销售套数接近400套，成交均价为1.83万元/平方米，与首批的花园洋房价格相比，公寓单价约有15%的价格下调，使其受到刚需客户热捧。10月3日-7日一周内，成交套数最多的也是该项目，成交86套，成交均价约1.8万/平方米，较8月均价有近4000元的跌幅。
佑威机构执行董事黄志坚分析，外环外公寓是刚需的主力区域，但存量也仍在不断上升，加上去化缓慢，总体上开发商回款严重不足，压力越来越大。种种因素表明，限购令下，降价换量将是多数开发商不得不做的选择。如果十月仍然假摔或降价幅度不够，则成交量依然难逃低迷状况，局势会变得对开发商愈加不利。
而与此相对的是，9月新建商品住宅成交均价仍维持居高不下，为2.26万元/平方米，环比小幅提升3.62%、同比增幅则为6.5%。
聚焦10月新增供应
十月预计入市新盘总数减少
10月期间，上海预计入市新盘总数将减少。据21世纪不动产统计，10月期间，上海预计有74个新盘上市，比9月减少7个；其中上海本地新盘数为64个，比上月减少2个。
部分区域集中放量
仅就上海本地项目而言，除公寓物业类型外，其它各物业类型入市新盘均减少；别墅、商铺、写字楼的10月入市盘数分别为9个、5个、3个，分别比上月减少2个、1个和2个；公寓的入市盘数为47个，比上月增加3个。
10月期间，浦东、宝山、松江、嘉定、闵行区推盘将较为集中，各自入市盘数均在7-10个间，合计入市新盘为42个；其中前4个区已连续2月预推盘数全市居前。
来自宝山大场板块的金地艺境城，在国庆节期间推出120套高层公寓。在售户型有70-91平方米的2房，93-121平方米的3房和4房，以及95-162平方米的电梯花园洋房，户型有95-128平方米的精装3房和160-162平方米的精装4房。
闵行区预推盘数则是骤然增加。10月期间，闵行预计将有7个新盘发售、比上月增加5个，且均为住宅类型、单价集中在2-3万元/平方米。而嘉定区将出现低价盘集中入市场景，10月预推的6个住宅新盘中，将至少有5个项目单价在1-2万元/平方米。
单价3-5万元/平方米盘增多
除局部区域供应增加外，10月入市新盘的另一特点为，单价3-5万元/平方米住宅盘增多。从目前的数据来看，10月期间将至少有11个上述单价区间住宅楼盘发售，比9月多出4个，这些项目中3个为别墅、8个为公寓，别墅代表楼盘有泰宝华庭别墅、上坤公园天地，公寓代表楼盘有万科城花新园、大宁瑞仕花园等。
21世纪不动产上海锐丰市场中心总监李明丽认为，如果上述单价3-5万元/平方米新盘如期入市，或为后市成交量提供提升机会。今年9月1-26日期间，虽然全市新建住宅成交面积为45.26万平方米，仅为去年9月全月成交面积的33.8%；单价3-5万元/平方米新建住宅成交面积占比却达到15.1%，比去年9月全月占比提升4.1%。
然而此类项目竞争也较为激烈，9月同期共成交74个项目、390套房源，其中前5项目共卖出201套房源、套数份额占比达 51.5%；而剩余项目成交套数则均在个位。
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