地市“银十”：底价成交成主流
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国房地产报 2011-10-18 14:05
就全国楼市来看，今年的“金九银十”已蜕变为“铜九铁十”。但土地市场却是另一番景象。在国庆节后的第一个工作日，广州一口气推出了位于广州南站的14宗土地；10月10日，长沙市5宗地块均顺利成交。但与此相反，杭州市顺应市场形势，将今年的供地计划减少了近五成。
据中国指数研究院的监测数据显示，9月26日~10月9日，20个主要城市共推出土地185宗，环比增加48宗。在成交方面，20个主要城市共成交土地123宗，环比增加24宗。
业内人士认为，由于第三季度调控政策存在加码扩散的风险，以及银行继续收紧银根，大部分开发商拿地积极性低于上半年，土地溢价率普遍偏低，底价成交将成为“银十”主流基调。
广州：偿债重压急推地
■本报记者曾冬梅广州报道
国庆节后的第一个工作日，广州一口气推出了位于广州南站的14宗土地，总出让底价约为61亿元。此前，广州南站区域已有两批共15宗土地发布了挂牌公告。至此，广州南站核心区具备出让条件的31宗经营性用地，已有29宗入市，总用地面积超过41万平方米，总出让底价高达157亿元。
这29宗土地将在10月25日~11月8日分三批出让。如此大规模的片区土地集中出让，在广州历史上尚属首次。
据广州一位土地专家透露，南站的土地出让量超出常规，折射出当地政府回笼资金、缓解财政压力的迫切性。“广州明年有800多亿元的银行债务需要偿还，有关部门已经发话，符合出让条件、能卖的土地要赶紧卖。”该专家认为，虽然集中出让土地能够快速回笼资金，但土地的流拍率也将相应提高，预计大部分土地将以底价成交。
29宗地挂牌出让
10月8日，广州南站14宗土地进入挂牌出让程序。挂牌公告显示，这批土地的用地性质包括商业金融业用地、商住用地，容积率在3~10之间。其中，有5宗商住用地要求中小套型（90平方米以下）的比例为56%，出让底价均为7000元/平方米。这14宗土地的总用地面积为20万平方米，总建筑面积高达108万平方米，总出让底价约为61亿元。
此前，广州已推出了两批南站土地。9月19日，广州南站推出首批9宗经营性用地，总建筑面积达100万平方米，总出让底价为61.4亿元。9月30日，广州南站再次推出6宗土地。
截至目前，广州南站共有29宗土地入市，总用地面积超过41万平方米，出让底价高达157亿元。其中，商业金融业用地的出让底价则在5000元/平方米左右。
据广州市国土资源房管局有关负责人介绍，广州南站地区是广州“十二五”期间重点打造的高端商务集聚区，规划范围约为36平方公里，可开发利用的土地面积约为18平方公里。其中，核心区3.15平方公里，外围地区14.85平方公里。目前，核心区的土地储备、市政道路设施和公建配套建设已全部完成，交通便利，半小时出行圈可覆盖广州中心区、佛山中心区等重要经济腹地。核心区范围内已有31宗经营性用地具备了出让条件，总用地面积46万平方米，总建筑面积310万平方米。其中，商业总建筑面积201万平方米，住宅总建筑面积108万平方米，商住比例约为2∶1。
经纬行研究中心分析师杨靖指出，作为新区域，尤其是定位为商务商贸的区域，广州南站存在一定的开发风险，但该区域由政府主导先行推动，发展商后续跟进，因此开发风险和难度有所降低。
有开发商认为，目前广州南站区域并无清晰的产业逻辑定位，在未来还有更多商业机会的前提下，开发商将会考虑进入广州南站的机会成本。
出让方式不合常规
据了解，广州南站核心区3.15平方公里的土地，相当于广州市约1年半的商品住宅供地规模。此前，广州从未在一个片区集中推出如此多的土地。对此，广州市国土资源房管局局长李俊夫表示，珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]的土地出让，前后超过了15年，是典型的“慢工出细活”模式。与之相比，“快”是广州南站地区的主要特点。据介绍，广州南站将采用统一布置、统一开发、统一出让的开发模式，对土地的开发时限做相应限定，预计5年内核心区将基本开发建设成型。
前述土地专家表示，以往广州的土地出让规则是，有节奏地推出一个区域的土地，通过区域成熟度的提升，不断分享土地升值的收益。但此次南站土地的出让方式明显不合常规，背后折射出政府对未来政策走势的忧虑及缓解财政压力的迫切性。“在住宅限购后，未来土地是否也限购还是未知数。现在已有个别城市在搞土地竞买的资格制，算是变相的限购。所以，地方政府开闸卖地可能会成为未来的一个新趋势。”
更重要的是，“广州明年有800多亿元的银行债务需要偿还，财政压力很大。”该专家表示，南站近期推出的29宗土地，虽然能快速回笼资金，但也影响了单幅土地的加价空间。“选择多了，很难形成哄抢，预计大部分土地将以底价成交，甚至流拍都有可能。”
该专家分析，广州南站的商业用地体量大，存在较大的政策风险，一旦住宅限购政策取消，那商业地产将面临需求紧缩的挑战。
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