细窥港企九龙仓的内地发展
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐焦点网 2011-10-19 10:47
2011年，中国楼市进入“史上最严调控”的“效果显现期”，接踵而来的限购限贷令楼市成交量一度跌至冰点。中国楼市中“排队买楼”的独特现象已成回忆。不过，逆势之中仍有一批标杆房企及标杆项目脱颖而出，以优质的产品力与独特的营销手段赢得市场的青睐，其中尤以港企开发商势头强劲。“九龙仓”在内地市场低迷时期，反而加大动作，发展迅猛。
九龙仓在9月27日举行的“十八主编踏访玺园”的活动上透露，九龙仓在上海的发展经历了三个阶段：即从新华路一号到新江湾玺园，再到未来的浦东陆家嘴地王。
细数九龙仓在各地的拿地脉络，大致可发现九龙仓在内地的发展三个阶段：从第一个高端项目淮海西路汇宁花园，到位于老上海“国宾大道”新华路一号，到第三代国际社区江湾玺园，再到去年以48亿拿下的浦东地王。九龙仓历经“着力中央区”到“紧随城市发展热点区域”，再到“地王储备”三阶段发展。九龙仓号称中央区物业营造专家，其项目皆着力于上海的发展热点区域。
阶段之一：着力中央区，城市核心居住价值
从大上海时代广场，到九龙仓在上海首个住宅项目——淮海西路的汇宁花园，再到新华路一号，都是九龙仓进入内地之初“着力中央区，城市核心居住价值”的阶段体现。
九龙仓旗下的“新华路一号”，被誉为上海“法租界”最后的豪宅。一直以低调著称。新华路一号位低密度花园式社区，主力户型约300-360平米，拥有大平层和复式单位两种物业形态。新华路一号整体规划仅60户，以稀缺性缔造高端纯粹的私家气质。
作为上海百年国宾大道，新华路上曾有瑞典及西班牙等各国领事官邸，分布数十栋风格各异的花园洋房，充满老上海情调。新华路历来是老上海的骄傲，从法租界时期开始直到今天，无数社会名流曾经在此逗留。新华路之于上海，正如比佛利山庄之于洛杉矶，都是身份显贵的家族聚居的“富人区”。作为国宾道的珍罕地段，新华路一号的鲜有放量，确属稀缺。
阶段之二：紧随城市发展热点区域
随着上海第三大国际社区的兴起，新江湾城板块成为各大房地产企业争相夺取的重地。九龙仓自然不会缺席。旗下另一大标杆项目玺园，正位于江湾镇核心区域。这也是九龙仓的第二阶段：紧随城市发展热点区域。新江湾城作为上海唯一生态湿地，被誉为上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，此外，江湾曾是民国时期“大上海计划”的核心区域，在上海最繁荣的20年代，这里也一度成为上海的行政中心，如今在上海的城市发展中定位于“第三代国际社区”，是知识性、生态花园社区。新江湾城总面积达9.45平方公里，整体绿化率达到了50%，水域面积就达到了40万平米，是上海最后一块整体打造的湿地板块。
玺园位于新江湾城核心位置，周边被大量绿化所包围，天然水系环绕小区流淌，建筑风格中西合璧，整体社区中轴线的设计，12座建筑呈“国”字排列。外立面石材采用新疆卡拉麦里金黄金矿石作为底层基座石材。首期房源一推出就接连三周成为上海高端公寓市场销售翘楚。今年1-7月，玺园一举超过其他传统地产豪门，以总销近12亿的成绩领先上海豪宅市场销售，成为市场关注焦点，令业界刮目。据报道，玺园最后一批房源将在11-12月推出。
阶段之三：地王储备，树立标杆价值
据最新数据显示，上半年九龙仓已跻身全国房企销售额前30名榜单[1]，成为港企在内地的佼佼者。在旗下几大产品都获得了业界和市场的肯定后，九龙仓对内地的投入也进入高速增长态势，主要来自土地层面的动作，即第三阶段：优质土地储备
去年9月，九龙仓豪掷48.28亿竞得上海浦东地王——黄浦江沿岸E18地块，创下浦东住宅用地楼板价新高。该地块位于陆家嘴，属陆家嘴世博规划用地，处于陆家嘴后世博板块，面积54415.3m2。同月，九龙仓出手9.92亿元竞得上海祥和路2号住宅用地，81546.8平方米，容积率1.0。此外，九龙仓土地储备中还包括紧临静安寺、久光百货的静安花园项目，该项目位于上海静安核心区域，紧临静安寺、久光百货等高档商业区地带及新兴的中山公园商圈。此三大块优势地块也奠定了九龙仓在上海的发展地位。
目前，九龙仓集团在内地17个城市储备量达1200万平方米。以上海为基础，九龙仓将触角伸向整个华东地区，在华东6个城市有31个项目，同时在上海、苏州、无锡、常州等城市打造地标性建筑。预计在未来2-3年里将内地资产提至集团总资产的50%，并将集中于长三角地区。
自90年代进入上海以来，九龙仓已有八大项目，发展三阶段可概括为“着力中央区”与“追逐城市发展热点”与“地王储备，树立标杆价值”。其在沪的产品格局可归纳为“323”，即由九龙仓玺园、新华路一号与汇宁花园组成的三大住宅先锋；由浦西第一高楼会德丰大厦、见证淮海路商业变迁的大时代广场构成的商业两翼；在建的静安花园、陆家嘴滨江地王以及松江祥和地块则是未来九龙仓发展的三大储备后盾。
迄今已有125年历史的“九龙仓”集团，行事风格一贯低调。九龙仓在香港拥有高端购物商场“海港城”与著名的“时代广场”两大巨擘项目，截止至目前，集团营业资产总值达到2000亿元，堪称是香港颇具规模的地产投资公司之一。
新闻背景：九龙仓上海发展大事记
2000年，大上海时代广场正式运营，见证淮海路商业变迁；
2006年，汇宁花园开盘，进入上海后首个高端住宅项目，汇聚港台客户；
2009年10月，新华路一号开盘，国宾道上稀缺平层大宅；
2010年6月1日，甲级写字楼会德丰正式运营，为浦西第一高楼；
2010年7月，玺园首次开盘即获得“日光”的销售成绩，此后9、12月开再次加推，全部当天清盘；
2010年9月1日，摘得松江祥和路2号地块8.15万平方米，预计将建高端住宅项目；
2010年9月8日，以48.28亿元摘得浦东新区E18号地块5.44万平方米，创下浦东住宅用地总价和楼板单价新高。
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